39. Основные направления развития рынка недвижимости.

Общий прогноз московского рынка недвижимости

Сейчас уже никто не сомневается в том, что впервые после многолетнего периода роста, цены на московскую недв-ть ощутимо снижаются. В то время как величина явной коррекции цен (по ценам предложения) пока невелика и составляет порядка 15%-20%, полное снижение цен с учетом неявной коррекции (скидки, торг, иные преференции покупателю) уже составляет около 30% от докризисных цен. При этом немало продавцов все еще пытаются удерживать ценники на прежнем уровне, хотя в первые месяцы 2009 года большинство из них скорректируют стоимость своих объектов к новым реалиям.

Очевидно, что в ближайшие месяцы тенденция к снижению цен на недв-ть будет развиваться и преобладать. Однако уже весной часть объектов недв-ти достигнет «дна» по стоимости, особенно те предложения, чьи продавцы будут готовы идти на скидки и торг с опережением рынка. Соответственно, весной можно ожидать начала активизации спроса и покупок по новым ценам, хотя основная часть объектов и средние показатели по рынку будут продолжать сползать вниз до лета. В итоге среднее снижение цен на недв-ть к концу весны – началу лета 2009 года может составить около 35%-40% от докризисного уровня, хотя наиболее переоцененные предложения могут потерять в цене 50% и более.

Жилье элитного и бизнес-класса дешевеет рекордными темпами

В феврале стоимость квартир бизнес- и элитного класса снизилась на рекордную величину за всю историю рынка недв-ти.

По данным аналитиков, в феврале стоим-ть квадратного метра в элитных квартирах упала почти на 10% - до $13,55 тыс. Квадратный метр жилья в этом сегменте рынка дешевеет более чем на $1,5 тыс. второй месяц подряд. При этом кол-во выставленных на продажу элитных квартир на вторичном рынке Москвы снизилось на 1,4% - до 7,9 тыс. объектов. Общая тенденция на 2009 год – падение цен и изменение условий оплаты по договорам, привлечение дополнит-ых бонусов для покупателя (например, дополнит. машиноместа или рассрочка оплаты).

Стоимость жилья бизнес-класса в феврале снизилась на 9,5% и составила $7165 за кв. м. Квартиры эконом-класса подешевели в течение февраля лишь на 4,5% - до $4430 за кв. м.

Между тем, в теч. февраля кол-во сделок по приобретению жилья увеличилось на 4,5% по сравнению с январем.

Девелоперы устремились из Москвы в регионы

Девелоперы будут уходить из Москвы в Подмосковье и др. регионы. Пойти на такие меры девелоперов заставит неблагоприятная сит. в строит-ве, кот. сложилась в посл. вр. в столице.

После окончания кризиса предложений на столичном рынке жилья будет мало. «Все девелоперы сейчас будут достраивать жилье, где продан большой процент площадей, и основное внимание сконцентрируют именно на них. Остальные проекты будут приостановлены».

В создавшихся усл-ях на рынке появляются предложения жилья в стадии строит-ва, где девелоперы предлагают дисконт в 20-25% рублевой стоимости сентября 2008 года. Сейчас необходимо сокращать площади квартир, чтобы легче было в дальнейшем их реализовывать, а также стараться продавать квадратные метры жилья с отделкой, поскольку они наиболее востребованы на рынке.

В усл. кризиса необходимо снижать себест-ть строит-ва, тем более что цены на отечеств-ые стройматериалы снизились в прошлом году. Цены на строймат-лы не будут опускаться ниже сегодняшнего уровня.

Квартиры в Москве

Цены на квартиры в Москве традиционно самые высокие в России.

В 2009 году квартиры могут потерять в цене 10%-15% , а иногда даже и 30% и более (на неликвидные квартиры изначально которые шли по завышенным ценам).

Помимо этого достаточно очевидно, что осенью 2009 года следует ожидать большей активизации рынка, чем весной. К тому времени будет больше объем накопившегося спроса, скорее всего, уже наметится нормализация ситуации после общефинансового кризиса, а также начнет ощущаться недостаток новостроек из-за заморозки текущего строительства. Тем не менее, ожидать начала нового роста цен раньше 2010 года вряд ли следует.

Квартиры в Подмосковье и регионах

Квартиры в Подмосковье и в регионах России имеют существенный плюс по отн. к Москве: – они заметно дешевле, а также в меньшей степени оторваны от платежеспособного спроса и себестоим-ти строит-ва. А след., и коррекция цен на жилье в Подмосковье и в ряде регионов будет более сдержанной, чем в Москве и может ограничиться 15%-30% от докризисных цен. Заметно глубже коррекция может быть в городах с сильно вздутыми ценам, например, в Сочи, а также там, где более половины квартир продавалось с помощью ипотеки.

Аренда жилья

Кризис способен заметно ограничить финн-ые возм-ти людей и на время парализовать рынок продажи квартир, но он не устраняет потребность в жилье. А след., на ближайший год рынок аренды квартир обещает быть наиболее активным, а коррекция арендных ставок вряд ли станет значительной. Для этого есть достаточно причин: аренда все прежние годы дорожала медленнее, чем цены купли-продажи, доходность от сдачи жилья в аренду невелика даже по сравнению с банковскими депозитами. Поэтому коррекция ставок аренды может в большей степени затронуть сегмент дорогих квартир и домов, а в эконом-классе она вряд ли превысит 10%-15%.

Коммерческая недвижимость

Следует признать, что коммерч. недвиж-ть в усл. кризиса в большей степени попадает под удар, чем жилье. Однако коррекция арендных ставок опять же окажется меньше, чем снижение цен купли-продажи нежилых помещений. Уже сейчас коммерческую недв-ть пытаются продавать с дисконтом более 50%, и далеко не всегда это позволяет найти покупателя.

Кризис приведет к заметным переменам на рынке ком-ой недв-ти. Основной вектор будет направлен на переформатирование зданий с нарезки на большие блоки (тысячи метров) к блокам средней (несколько сотен метров) и малой площади (до 100 метров). Это позволит привлечь существенный спрос на офисы и торговые площади со стороны небольших и средних компаний. Большинство из них размещаются сейчас, как правило, в старых помещениях советской эпохи и при наличии адекватных предложений в новых бизнес-центрах будут не против перебраться в них, что позволит застройщикам и владельцам зданий пережить кризис.

Резюме

После 7 летнего периода постоянного роста цен рынку недв-ти было необходимо «спустить пар», чтобы подготовится к новому продолжит-му периоду роста. Примечательно, что основная часть коррекции цен уже произошла, причем за довольно короткий промежуток времени – последние месяцы 2008 года. А значит, худшее уже позади.

С началом 2009 года снижение цен, разумеется, продолжится, но оно будет происходить уже замедляющимися темпами, и рынок достигнет «дна» еще в первом полугодии, после чего последует период стабилизации цен. Дальнейшее развитие событий, во многом, будет зависеть от общего макроэкономического фона, но постепенная активизация покупателей будет происходить за счет высокой потенциальной потребности в жилье и необходимости в улучшении жилищных условий. А значит, впоследствии рынку обеспечен новый период подъема.

(-из готовых прошлого года. Только я не думаю, что это правильный ответ на вопрос!)

Изначально производят анализ рынка недв-ти.

Он проходит в 2 этапа:

-анализ рынка в целом (ценовая ситуация, конъектура спроса и предложения, хар-р активности недв-ти, ликв-ть на рынке недв-ти)

-анализ отдельных сегментов рынка недв-ти (ан. спроса, предложения и взаимод-ие спроса и пред).

В наст. вр. Москва входит в список 30 городов мира, представляющих наибольший интерес для инвестиций в недв-ть.

Инвестиц-ая деят-ть, например, в России регулируется 39ФЗ от 25.02.99г. «Об инвестиц-ой деят-ти в РФ, осущ-ой в форме капит-ых вложений».

Инвестиц-ая деят-ть предст. собой процесс поиска и реал-ии наилучшего варианта использ-ия инвестиций различных видов и форм. Под инвест-ми пон-ся вложения финн-ых и материально-технич. средств, как в пределах РФ, так и за рубежом с целью получения экономич-го эффекта.

Инвестиции делятся на:

-финансовые (вложения в ценные бумаги)

-реальные (в форме капит. вложений и направлено на строит-во новых объектов, а также на реконструкцию и технич-ое перевооружение действующих предприятий.

Инвестиции в недв-ть явл-ся привлекат-ми, т.к. характеризуются высокой степенью сохранности и возможностью контроля со стороны инвестора; инвестор получает право собств-ти; вложения в недв-ть позволяют сохранить ден-ые средства от инфляции; рынок недв-ти имеет большие перспективы роста; вложения в недв-ть характер-ся высокой доходностью. Имеются и риски.

На рынке недв-ти риски различаются на:

-систематические (внешние, кот. могут быть устранены собственником объекта недвижимости или управляющей компанией – политические, инфляционный, валютный, риск процентной ставки по банковским кредитам, стихийные бедствия, циклический характер развития рынка недвижимости, кредитный риск, риск физического и функционального износа)

-несистематические (могут уменьшаться за счет профессионального управления недвижимостью – риск ликвидности, риск местоположения, риск снижения доходности, риск имущественного ущерба).

Традиционно выделяют 3 осн-ых направления инвест-й в недв-ть: в жилье, в доходную недв-ть, в зем. участки.

Характерной особ-ью сделок на рынке недв-ти явл-ся их высокая стоим-ть, поэтому для финансир-ия сделок недв-ти в абсолютном большинстве случаев привлекается заемный капитал и прежде всего кредиты коммерч. банков. Обычной практикой явл-ся получение кредита для строит-ва или покупки недвиж-ти под залог данной недв-ти. Такие кредиты называются ипотечными, а юрид-ий док-т, подтверждающий предоставление недв-ти в качестве обеспечивающего кредита – закладной.