2. Определение накопленного износа

Сооружения под действием различных природных и функциональных факторов теряют свои эксплуатационные качества и разрушаются. Кроме того, на рыночную стоимость оказывается внешнее экономическое воздействие со стороны окружающей среды.

Выделяют три типа износа:

1. Физический износ.

2. Функциональный износ.

3. Внешний износ.

В курсовой работе износ считать от стоимости нового строительства причала

Определение физического износа.

Физический износ может быть как устранимым, так и неустранимым.

Расчет устранимого износа осуществляется путем составления строительных смет на ликвидацию обнаруженных дефектов (8 976 421 руб., с учетом НДС)

Неустранимый физический износ оценивается согласно заключению о техническом состоянии сооружения по результатам освидетельствования.

Таблица № 5 «Расчет неустранимого физического износа»

№ п/п	Наименование элемента	Физический износ, %	Показатель состояния элемента, влияющего на износ
1	Дно перед сооружением	49,1	Уменьшение глубин вследствие заносимости
2	Оголовок	9,4	Разрушение бетона по нижнему ребру с обнажением арматуры
3	Отбойные устройства	45,6	Трещины и разрывы резиновых цилиндров, отсутствие отбойных устройств
4	Колесоотбойный брус	100,0	Отсутствие по всей длине
5	Швартовые устройства	24,4	Отсутствуют или не затянуты гайки крепления
6	Крановый путь	10,0	Отсутствуют отключающие линейки передвижения кранов
7	Покрытие территории	0,0	Не предусмотрено проектом
8	Лицевая стенка из стального шпунта	18,1	Нештатные отверстия и повреждения с нарушением грунтонепроницаемости
9	Анкерные тяги	21,9	Слабое натяжение и отсутствие гайки крепления
10	Анкерные опоры	20,0	Значительных и критических дефектов нет
11	Дренажные устройства	0,0	Дефектов нет
12	Водовыпуск	0,0	Дефектов нет
13	Сооружение в целом		Неустранимый физический износ

Результаты расчетов общего физического износа представить в таблице № 6

таблица № 6

№ п/п	Наименование	Ед. измерения	Значение
1	Устранимый износ (без НДС)	руб
2	Устранимый износ	%
3	Неустранимый износ (без НДС)	руб
4	Неустранимый износ	%
5	Общий физический износ (без НДС)	руб
6	Общий физический износ (Ифиз)	%

Определение функционального износа

Функциональный износ определяется в случае, если для оценки затрат на воспроизводство использовался показатель полной восстановительной стоимости (ПВС).

Если размеры причала или его несущая способность являются избыточными с точки зрения размера судов, которые будут швартоваться у причала, то необходимо сделать соответствующие корректировки ПВС, рассчитав функциональный износ.

Результаты расчетов общего физического износа представить в таблице № 7

таблица № 7

№ п/п	Наименование	Ед. измерения	Значение
1	Длина причала	м
2	Расчетная длина судна	м
3	Свободный запас длины причала	м	25,0
4	Избыточная длина причала	м
5	Функциональный износ (Иф)	%
6	Функциональный износ (без НДС)	руб

Определение внешнего износа

Признаки внешнего износа как и его величина определяются в процессе сравнения финансово-экономических показателей оцениваемого гидротехнического сооружения и иных сравнимых показателей.

В условиях курсовой работы за наиболее эффективный вариант использования причала принят отстой судов. Данный вариант использования предполагает получение меньшего дохода по сравнению с вариантом грузоперевалки.

В соответствии с проведенными расчетами (из Таблицы №3) определить величину дохода, приходящегося на 1 пог. м. причала (Д_отс).

Известно, что аналогичный показатель по грузовым причалам составляет 80 000 руб/год на 1 пог. м. (Д _гр).

Соответственно величину внешнего износа, обусловленную вариантом использования причала под отстой судов, можно определить:

И_в = (1- (Д_отс/ Д _гр)) x 100%

Результаты расчетов внешнего износа представить в таблице № 8

таблица № 8

№ п/п	Наименование	Ед. измерения	Значение
1	Доход причала под грузоперевалку	руб/пог.м. в год
2	Доход причала под отстой судов	руб/пог.м. в год
3	Внешний износ (Ив)	%
4	Внешний износ (без НДС)	руб

Расчет общего износа

Общий накопленный износ определяется по следующей формуле, (%):

И = 1 – (1 – И_физ) x (1 – И_ф) x (1- И_в)

Таблица №9 «Расчет накопленного износа»

№ п/п	Наименование	Ед. измерения	Значение
1	Общий физический износ (Ифиз)	%
2	Общий физический износ (без НДС)	руб
3	Функциональный износ (Иф)	%
4	Функциональный износ (без НДС)	руб
5	Внешний износ (Ив)	%
6	Внешний износ (без НДС)	руб
7	Накопленный износ	%
8	Накопленный износ (без НДС)	руб

3. Расчет полной восстановительной стоимости

с учетом накопленного износа

Основой для определения величины рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода является величина остаточной стоимости, которая определяется как разница между полной восстановительной стоимостью (E_b) и суммой накопленного износа (И).

4. Определение рыночной стоимости земельного участка

В рамках курсовой работы рыночная стоимость земельного участка под строительство не определяется, исходя из условия, что земельный участок находится в собственности инвестора (государства).

5. Определение рыночной стоимости права собственности

объекта недвижимости

Величина рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода определяется суммированием величины остаточной стоимости строительства и рыночной стоимости земельного участка.

Величину рыночной стоимости объекта оценки представить в табличном виде

Таблица №10 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки

на основе затратного подхода»

№ п/п	Наименование	Ед. измерения	Значение
1	Полная восстановительная стоимость	руб
2	Накопленный износ	%
3	Остаточная стоимость	руб
4	Рыночная стоимость земельного участка	руб
5	Рыночная стоимость права собственности причала (Vзатр)	руб
* без учета НДС

ВЫВОД: