Затратный подход к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратный подход основан на сравнении затрат по созданию объекта недвижимости, эквивалентному по своей полезности оцениваемому или сопоставимому с оцениваемым объектов. Покупатели движимого имущества имеют склонность сопоставлять цены предлагаемых на рынке объектов недвижимости с затратами на создание новых объектов, максимально соответствующих их требованиям. Поэтому в основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую ему обойдется приобретение (или аренда) соответствующего земельного участка под застройку и воспроизведение на нем в приемлемые сроки аналогичных по значению и качеству строений, чтобы создать объект недвижимости равной полезности.

Затратный подход играет важную роль при оценке объектов недвижимости, подлежащих реконструкции. Он позволяет установить, будут ли затраты на реконструкцию улучшений компенсированы увеличением дохода от эксплуатации или выручки от продажи объекта недвижимости.

При использовании затратного подхода определяют стоимость замещения объекта оценки либо восстановительную стоимость.

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым одинаковую полезности, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием современных материалов и оборудования.

Восстановительная стоимость определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов.

В курсовой работе для оценки права собственности в рамках затратного подхода рекомендовано производить расчет на основе полной восстановительной стоимости объекта оценки.

Алгоритм реализации подхода:

• Определение полной восстановительной стоимости объекта недвижимости;

• Определение накопленного износа;

• Расчет полной восстановительной стоимости с учетом накопленного износа;

• Определение рыночной стоимости земельного участка;

• Определение рыночной стоимости права собственности объекта недвижимости.

1. Расчет стоимости нового строительства (полной восстановительной стоимости)

Стоимость нового строительства – это стоимость воспроизводства нового объекта как нового, т. е. без учета износа.

Структура затрат на строительство объекта недвижимости определяется тремя основными составляющими:

E_b = E_d + E_id + P_r

где E_b - стоимость нового строительства;

E_d - прямые издержки;

E_id - косвенные издержки;

P_r - прибыль предпринимателя

Прямые издержки – это расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте и включающие:

- стоимость строительных материалов, изделий и инженерного оборудования;

- заработную плату строительных рабочих;

- стоимость мероприятий по технике безопасности;

- стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;

- стоимость временных зданий, сооружений, инженерных сетей, коммунальных услуг в период возведения здания;

- прибыль и накладные расходы подрядчика, включая технадзор, пособия по временной нетрудоспособности, пожарную страховку, страховку по безработице.

Косвенные издержки – это расходы, которые необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. К косвенным издержкам относят:

- гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, экспертизу проектов, исследование природных условий на площадке застройки;

- оценки, консультирование, бухгалтерский учет и юридическое обслуживание;

- дополнительная заработная плата и пособия рабочим;

- все виды страховок, налогов и обязательных отчислений;

- стоимость инвестиций в землю;

- проценты по кредитам;

- рекламные выплаты в течение строительства;

- дополнительные инвестиции капитала в арендуемые помещения или арендная плата;

- административные расходы застройщика;

- расходы на изменение права собственности.

Прибыль предпринимателя – это установленная рынком величина, отражающая сумму средств, которую инвестор ожидает получить в виде вознаграждения за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект.

Определение стоимости нового строительства причала, без учета прибыли предпринимателя

Согласно Локальной смете «На полную восстановительную стоимость причала-стенки ГСЗ морского порта» данные с учетом прямых и косвенных издержек по видам и стоимости работ представлены в таблице №4, (с НДС)

Таблица № 4

№ п/п	Показатель	Ед. изм.	Значение
1	Свайные работы	руб	17 150 744
2	Верхнее строение	руб	2 191 835
3	Обратная засыпка	руб	8 066 808
4	Верхнее покрытие	руб	4 418 333
5	Отбойные устройства	руб	4 821 551
6	Швартовные устройства	руб	697 465
7	Электромонтажные работы	руб	714 711
8	Подкрановые ж/д пути	руб	1 924 650
9	Металлические конструкции	руб	3 387 633

Расчет прибыли предпринимателя

Норму дохода на вложенный капитал для расчета прибыли предпринимателя принять равной 17,45 % (рассчитывается по безрисковой ставе, очищенной от долларовой инфляции, с учетом прогнозного уровня рублевой инфляции).

ИТОГО: полная восстановительная стоимость -