Мне в наследство достался дом. Но земельный участок возле него не был оформлен в собственность. Могу я возмездно его приватизировать, если у меня уже есть участок?

1 сент. 2006г. вступил в силу № 93-ФЗ “О внесении изменений” от 30.06.06г. В чем же состоит упрощение? Во –первых в получении права собственности на землю. Если в вашем документе о предоставлении земельного участка указано право постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения или вообще не указан вид права, на основании такого документа теперь можно зарегистрировать право собственности. До введения № 93-ФЗ земельный участок в таких случаях переходил в собственность только при оформлении множества документов. А чаще всего только за счет выкупа земли. Во-вторых, отменены ограничения при количестве приватизируемых бесплатно участков. Ранее законодательство позволяло приватизировать только один участок.

Нотариус придирается?

Оформляю наследство. Кроме прочего, мне должен перейти в собственность земельный участок. Но нотариус отказывается выдать необходимые бумаги до того, как я проведу межевание земли. Это законно?

Обычно в случаях, подобных вашему, достаточно сведений о земельном участке, полученных из земельного кадастра. Чтобы запросить такие сведения необходимо предоставить в Государственную службу земельного кадастра документ, свидетельствующий о том, что вы подали в нотариальную контору заявление о принятии наследства. Таким документом может быть справка, выданная нотариусом, или второй экземпляр заявления, поданного в нотариальную контору, с отметкой о приеме заявления. При этом проведение межевания земельного участка не обязательно, однако может оставаться на усмотрение нотариуса. Бывают случаи, когда без межевания неясно, где хотя бы примерно проходят границы участка, который вы наследуете. Другими словами, если нотариус требует провести межевание, его придется делать.

От мамы в наследство у нас осталась дача. По ней имеется спор о разделе земельного участка. У кого есть преимущества на его получение? Сможем ли мы воспользоваться в будущем законом о дачной амнистии?

Спор о разделе наследственного имущества между наследниками решается в судебном порядке. При этом суд будет учитывать размер долей, причитающихся наследникам, и размер самого участка. В случае невозможности раздела земельного участка (признания его неделимым) наследник, обладавший с наследодателем правом общей собственности на этот участок, имеет при разделе наследства преимущественное право на его получение в счет своей наследственной доли перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, это не зависит от того, пользовались они этим участком или нет (ст. 1182 Гражданского кодекса).

Если среди наследников нет ”прижизненных” собственников , то наследник, который постоянно пользовался земельным участком, входящим в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное правор на получение земельного участка, не подлежащего разделу. Он получает преимущество перед наследниками, которые не пользовались земельным участком и не являлись ранее участниками общей собственности. В случае, когда ни у кого из наследников нет преимущественного права или никто из них не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение земельным участком осуществляется ими на условиях общей долевой собственности, то есть по соглашению всех ее участников. Если соглашение не достигнуто, то порядок пользованиябудет определять суд. После урегулирования всех спорных вопросов вы сможете воспользоваться дачной амнистией.

Подольный раздел. Мы с братом вступаем в наследство. На двоих должны получить полдома (вторая половина принадлежит соседям) и 6 соток земли. Подскажите, в какой последовательности нужно оформлять имущество? Как отделить свою долю от доли брата, избежав с ним конфликта?

Cначала вы и брат получите по свидетельству о праве на наследство, по которому каждый из вас может претендовать на половину наследуемого имущества. Затем оформляется право собственности на соответствующую долю в имуществе. С этого момента каждый из вас обладает частью дома и частью земли, которая фактически никак не обозначена. Другими словами, весь участок и весь дом одновременно принадлежит и вам, и брату, поскольку доли не выделены. Если вы хотите, на этом можно и остановиться. Все необходимые документы вы получили, ваше право собственности защищено. Дальнейший раздел долей вашей и брата, если в этом вопросе нет дружеского согласия, будет проблематичным.

Самое сложное - разделить дом. В этом не поможет даже суд, поскольку обычно в домах один вход, одна кухня и т.д., и они должны быть в пользовании у каждого из собственников. Единственное, что может сделать суд, - определить порядок пользования. То есть установить, на что каждый из собственников имеет право (например, пользоваться кухней, туалетом и т.п.). Но “общего” от этого меньше не станет. С землей – проще. Суд может разделить ее в натуре. Нужно готовиться к тому, что это будет долгий процесс, сначала придется прови длительную и дорогостоящую экспертизу. Эксперт нарисует варианты разделения участка, один из которых выберет суд. Без конфликта, конечно, едва ли обойдется.

Также хотела бы вас предупредить: с тем же успехом, что и часть земли и часть дома, вы можете продать ДОЛЮ в этом имуществе. Сначала вы должны предложить ее брату. Если он откажется, вы по той же цене можете продать ее любому покупателю (ст. 250 Гражданского кодекса).

Есть ли право судиться?

У мамы в собственности с 1927г. был участок земли, Чтобы оформить свидетельство о праве собственности, она заплатила за межевание участка и составление кадастрового плана. Оказалось, что площадь участка больше той, что в документах на 8 м² , потому что забор много раз переносили. Но “межевики” отрезали эти метры не по периметру участка, а прямо по постройкам и посадкам. Маме ничего об этом не сказали. Она недавно умерла. Как нам разрешить это дело?

В данном случае вы, как наследники, имеете полное право оспорить решение органа, который ведет земельный кадастр. Обратитесь туда с заявлением. При отказе – в суд. Ст. 64 ЗК дает вам право судиться.

Ты откуда взялся?

Я не живу с мужем одной семьей с 2004г. Однако развд оформлен официально в 2006г. В 2005г. я приобрела земельный участок. Теперь бывший муж требует себе половину. Может ли он претендовать на участок, если покупала я еголично и за свои деньги?

Давно сложившийся на практике подход к определению судьбы имущества, нажитого в период брака, закреплен в п. ст. 38 Семейного кодекса. Суд может признать имущество, нажитое каждым из супругов в период их раздельного проживания при прекращении семейных отношений, собственностью каждого из них.

Если после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего хозяйства супруги совместно не приобретали имущество, то суд в соответствии с выше названной статьей может произвести раздел лишь того имущества, которое являлось их совместной собственностью ко времени прекращения ведения общего хозяйства. Поэтому вам нужно запастись доказательствами того, что во время приобретения земельного участка вы с мужем жили раздельно, общее хозяйство не вели, доходы у вас были раздельные. Если вам удастся это доказать, то мужу земельный участок не достанется.

Как сохранить?15 лет назад получила в собственность участок, с тех пор его не осваивала, не платила налог. Могут ли меня лишить земли? – Это административное правонарушение. Но права собственности на землю может лишить только суд, если орган местного самоуправления докажет, что вы забросили свой надел. До сих пор таких прецедентов не было. Кроме того, прежде чем обратиться в суд, орган местного самоуправления обязан направить вам предписание о том, чтобы вы устранили нарушение.

• Член товарищества - не собственник. Я собираюсь купить дачу в садоводческом товариществе, где все дома и участки приватизированы в коллективную собственность в 1992г. Достаточно ли будет того, что на меня просто выпишут членскую книжку- т. е. примут меня в члены садоводческого товарищества?

Членская книжка к праву собственности отношения не имеет. Членство в садоводческом товариществе носит временный характер. Чтобы стать обладателем всех прав и гарантий, надо, чтобы продавец оформил все документы о праве собственности на этот ЗУ. У него на руках должен быть кадастровый план на ЗУ и свидетельство о праве собственности на землю. Только в этом случае можно “правильно” купить это участок.

Цена формируется из совокупности качественных и количественных показателей:

• Площадь участка, местоположение, близость к водоемам (река, лесное озеро, пруд и т.д.).

• Инфраструктура (наличие дорожной инфраструктуры, подъезд, электричество, магазины, т.д.).

• Категория земли, разрешенное использование.

Фактически в собственность товарищества собственников жилья (ТСЖ) может попасть лишь пятно застройки (2-3м вокруг дома). Раньше оформить землю под домом в собственность живущим в нем горожанам было практически невозможно. Теперь, похоже, будет установлен и юридический запрет. В Москве на заседании городского правительства был рассмотрен проект постановления c предложением резервировать земельные участки, т.е закреплять их за городскими властями с целью использовать в будущем для городских нужд. У частных собственников (тех же ТСЖ) их земля может быть изъята для резерва. По действующему законодательству в этом случае городу придется заплатить компенсацию. Но правительство Москвы вышло с инициативой, которая будучи подтвержденной на федеральном уровне, позволит столичным властям компенсацию не платить.

Общее собрание дачного товарищества приняло меня в свои члены взамен соседки, переехавшей в другую область. Сейчас я решила приватизировать участок. Но в администрации говорят, что они давно передали мой участок другому человеку. Как это понимать?

В вашей ситуации все зависит от того, насколько аккуратно оформлены документы товарищества. У председателя должно быть на руках решение о закреплении участков за товариществом и об определении его границ (ваш участок тоже должен туда входить). Кроме того, необходимо старое решение органов власти (горисполкома, например) о выделении земель товариществу. Если все эти документы есть, то вам волноваться не о чем. Товарищество владеет землей на законных основаниях. Чтобы защитить ваши права, товарищество должно обратится в суд с иском о возврате земельного участка (см. ст. 7 № 66- ФЗ “ О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” от 15.04.98г.).

• Налог без прибыли. У меня в собственности был ЗУ под строительство дома. Я передал его по генеральной доверенности другому лицу со всеми правами, т.е. с правом приватизации, продажи, дарения. Кто из нас теперь должен будет платить налоги за эту землю?

Все налоги должны будете оплачивать вы. Если тот, на кого вы оформили генеральную доверенность, решит продать участок, то придется заплатить даже налог на доход, который вы не получали. Чтобы не платить налогов, вам необходимо заключить отдельный договор с человеком, вписанным в генеральную доверенность. Согласно этому договору, он должен будет возвращать вам уплаченный налог. Желательно это соглашение заверить у нотариуса.

Нет собственности - нет налога.

Если я не зарегистрирую землю в собственность- я должен буду платить налог на имущество? Участок мой никто не отнимет, так зачем же платить лишний налог ?

Система устроена таким образом, что те, чья земля не зарегистрирована, могут не платить налоги. Но в случае спора участок у вас могут забрать. Потому что вам нечем будет подтвердить свою правоту. Что касается налога на имущество, то он, как обещают законодатели, не должен оказаться непомерно большим. Оформлять ли землю в собственность- на ваше усмотрение. Но лучше бы оформить.

“Амнистия” дает полновесное право

Члены нашего дачного кооператива оформляют в собственность свои участки и строения двумя способами: некоторые пользуются ”дачной амнистией”, некоторые согласуют строение в надзорных органах и получают акт о вводе строения в эксплуатацию.Чаще люди идут вторым, более сложным путем. Вероятно, документ о праве собственности , получаемый по “дачной амнистии” , в чем –то серьезно уступает традиционному с точки зоения полновесного права собственности. Развейте наши сомнения.!

Вы зря волнуетесь. Право собственности на земельный участок, полученное через “дачную амнистию”, ни в чем не уступает праву собственности, полученному стандартным путем. Разница только в процедуре. “ Дачная амнистия” закреплена ФЗ-93 от 30.06.06. и это- гарантия того, что ее результаты не могут быть массово “отыграны обратно”. Те, кто оформляет земельные участки более сложным путем либо не знают своих прав. Либо нашли адвокатов, которые, чтобы побольше заработать, намеренно ведут своих клиентов по более длинному пути.

Дарим без налога

Мы с женой построили на участке нашего сына дом. Сейчас заканчиваем оформлять документы о сдаче дома в эксплуатацию. Сын решил , что должен подарить нам этот дом, раз мы его строили. Говорят, что для этого надо заново делать приватизацию участка, размежевание и т.д. Так ли это?

Подарить вам дом – право вашего сына (ст. 572 ГК РФ). Если у вас участок уже в собственности, имеется зарегистрированный в БТИ кадастровый план, то межевание самого участка осуществлять не нужно. Что касается дома. Его не нужно приватизировать- он оформляется в собственность. В данном случае это не синонимы, поскольку приватизация касается лишь определенного типа договоров. Процесс оформления в собственность не вызовет особых сложностей, если разрешение на возведение дома было получено в установленном законом порядке. Для того, чтобы избежать лишних денежных расходов и бумажной волокиты, рекомендуем вам при подаче документов в Росрегистрацию воспользоваться простой письменной формой договора дарения, а не оформлять его у нотариуса (он берет пошлину за совершение правовых и технических работ). Также вы сэкономите на налогообложении данной сделки, так как с 1 января 2006г. дарение между близкими родственниками (отец, мать, брат, сестра, дети, внуки) налогом на имущество не облагается.

Согласно ст. 395 НК РФ освобождаются от налогообложения организации по перечню, аналогичному льготам по налогу на имущество организаций, а также физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Закон РФ от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц". Этот налог обязаны уплачивать физические лица - собственники имущества, в которое включаются: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости имущества в следующих пределах: до 0,1% - до 300 тыс. руб.; от 0,1 до 0,3% - от 300 тыс. до 500 тыс. руб.; от 0,3 до 2,0% - свыше 500 тыс. руб.

Согласно п. 1 ст. 4 названного Закона от уплаты налога на имущество физических лиц освобождаются следующие категории граждан:

На основании п. 2 вышеуказанной статьи Закона налог на строения, помещения и сооружения не уплачивают:

с дачных домиков жилой площадью до 50 кв. м и дачных хозяйственных построек общей площадью до 50 кв. м.

Компенсация по рыночной цене.

Слышала, что из-за будущей олимпиады власти Сочи планируют ужесточить правила, по которым у нас, жителей города, будут изымать землю. Это правда?

Ужесточения не будет. Согласно фед. Закону “О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части установления порядка резервирования земель для государственных или муниципальных нужд” № 69-ФЗ от 10 мая 2007г. будет принята конкретная процедура изъятия земель для государственных нужд в связи с будущей Олимпиадой. При этом основное положение действующего законодательства по земельным вопросам не изменится: при изъятии земли вам обязаны возместить стоимость земельного участка и строений, возведенных на нем, по рыночной цене. Также вам должны выплатить упущенную выгоду. После уведомления о начале процедуры, вы не можете достраивать дом, чтобы увеличить компенсацию.

Дача. Наш председатель делит все платежи между членами садоводческго товарищества исходя из количества соток, например количество электроэнергии, так как счетчик один на все товарищество. Это правильно? В законодательстве нет четкого ответа на вопрос о том, как плата должна разделяться между членами товарищества. Можно на общем собрании поднять этот вопрос согласно ст. 21 № 66-ФЗ “О садоводческих…”. Чтобы не платить за электроэнергию по общему счетчику , вы можете установить индивидуальный прибор учета электроэнергии.

И колодец и водопровод

У нас на участке есть колодец. А правление дачного некоммерческого партнерства предлагает построить две водонапорные башни и проложить трубы к участкам. Нам это не нужно. Кроме того, предлагают подвести электричество за 3 тыс. $. У нас нет таких денег. Мы можем отказаться?

Для членов товарищества обязательны решения, принятые на общем собрании. Такой порядок установлен ст. 19 ФЗ-66 ” О садоводческих…” от 15.04.98г. Если общее собрание примет решение о том, что водонапорные башни, трубы и электричество всем необходимы, вы тоже должны будете платить. Однако собрание, по вашей просьбе, вправе уменьшить выплаты для вас. Если вы не можете платить, вам разрешается выйти из товарищества. Но в этом случае вам придется брать в аренду общее имущество товарищества (например, платить за пользование подъездной дорогой). Более подробно свои права вы узнаете из Устава товарищества, который обычно находтися у председателя.

Как получить родительский пай в совхозе? С чего начать, чтобы получить земельный пай? Прежде чем получить пай, надо выяснить - имели ли родители право на землю. В этом поможет ранее действовавшее Пост Правит РФ № 708 ” О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса” от 04.09. 92г. , а также указ Президента № 213 “ О порядке установления нормы бесплатной передачи земельных участков в собственность граждан” от 02.03.92г. Согласно этим документам, право на получение пая имели работники колхозов и совхозов, других сельскохозяйственных предприятий; пенсионеры этих хозяйств, проживающие на их территории; лица, занятые в социальной сфере на селе; временно отсутствующие работники (военнослужащие срочной службы и другие лица, имеющие право вернуться); лица, уволеннве по сокращению численности (штата) работников после 01.01.1992г.

Во-вторых, если ваши родители имели права на участок, нужно выяснить, состояли ли они в списках пайщиков. Для этого надо обратиться в архив по прежнему месту нахождения совхоза (или в администрацию реорганизованного предприятия, если сейчас оно существует). Надо найти эти списки, узнать размер пая, восстановить расчетные карточки. На основании этих документов в 90-е годы выдавался сертификат на получение участка.

На третьем этапе надо оформить наследство. По общему правилу, установленному ст. 1154 ГК РФ, наследство может быть принято в течение 6 мес. Со дня ег открытия (т.е. смерти одного из ваших родителей). Если этот срок прошел, его можно восстановить в суде (нужно доказать, что причины пропуска срока были уважительными). Есть еще одна сложность. Согласно ст. 284 ГК “земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства и не используется для соответствующей цели в течение 3 лет” Есть вероятность того,что в будущем вам также через суд придется доказывать, что вы по уважительным причинам на пользовались участком ранее.

Землю перерегистрировали. Имею в собственности земельный участок, оформленный в земельном кадастре в 2002г. Недавно узнала, что часть моей земли отошла в собственность Октябрьской железной дороги, которая зарегистрировалаземлю в 2004г. Куда обращаться?

Сначала обратитесь с письменным запросом в Управление Федеральной регистрационной службы по вашему району. Получите письменный ответ. Если факт регистрации подтвердится, то нужно обращаться в Управление Федеральной регистрационной службы по вашему субъекту федерации.”Двойная регистрация противозаконна”. Ваша земля могла быть зарегистрирована только с нарушением закона №122-ФЗ “О гос. регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97г. А именно: перед регистрацией проводится правовая экспертиза, проверка законности сделки, юридической силы представленных документов и т.п.Значит, ничего имз этого сделано не было. Ваше обращение будет еще эффективнее, если Вы обратитесь в УФРС вместе с соседями, чьи права были также нарушены.

Как зарегистрировать? Получила в наследство половину дома. Когда решила его приватизировать, сказали, что нужно согласие второго владельца, но он живет в другом городе. Могу ли я приватизировать только свою часть дома? Вы можете оформить весь земельный участок, на котором расположен дом, в долевую собственность с соседом или зарегистрировать земельный участок только под вашей частью дома в вашу собственность. В первом случае необходимо соглашение с соседом об оформлении долевой собственности, а во втором- его согласие с местоположением смежной границы. Для регистрации права на строение и участок нужны: технический план части дома из БТИ; свидетельство о праве на наследство в отношении части дома; кадастровый паспорт земельного участка из районного управления Роснедвижимости; заявление соседа.

Как обмерить? Больше 10 лет сделал свидетельство о праве собственности на землю. Его нужно переделывать по новому закону? Такой документ о собственности действителен. Переоформление свидетельства на новое желательно, но необязательно. Пока границы вашего участка не имеют точного описания (в старом свидетельстве их нет), есть риск потерять несколько метров, если соседи уточнят границы смежных участков. Когда вы проведете кадастровые работы (ранее называлось межевание) и оформите новое свидетельство, ваши права будут в большей степени защищены.

Как согласовать? Соседи не подписывают границы участка, потому что мое строение проходит прямо по границе участков. Неужели придется его ломать? Новый закон о государственном кадастре недвижимости установил четкий порядок согласования границ земельного участка, а также случаи, когда такое согласование необходимо. Например, если какая-либо спорная часть границы земельного участка уже имеет точное описание в координатах и такие сведения содержатся в кадастре, повторно ее согласовывать с соседями не нужно. Когда такой записи нет, согласие собственников соседних участков необходимо. И если они возражают против местоположения границы, они должны свои претензии изложить в письменной форме - в акте согласования . Дальше ваш спор будет решать суд. Но сносить свое строение вы не обязаны.

Покупка земли: не платите до регистрации

Как убедиться при покупке земельного участка, что речь не идет о двойной продаже?

Для этого перед совершением сделки необходимо изучить содержание кадастрового плана земельного участка и выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Нужно взять в органах регистрации прав собственности на недвижимое имущество справку о подтверждении прав собственности и отсутствии ограничений и обременений, наложенных арестов на данный объект недвижимости. Если все-таки остается подозрение на одновременную продажу земли нескольким лицам, то не рекомендуется рассчитываться за нее до регистрации на имя покупателя права собственности на приобретенный участок.

Последовательность оформления права на землю.

1. Выбирается земельный участок.

2. Обращение в местную администрацию. Пишется заявление на имя главы муниципального образования о предоставлении земли в собственность.

3. В отделе градостроения муниципалитета заказываются градостроительная справка и проект границ земельного участка.

4. Эти документы согласовываются со всеми организациями, которые будут указаны в этом документе.

5. Земельный комитет (кадастровая палата) определяет по кадастру кадастровую стоимость земельного участка. Она много ниже рыночной.

6. Объявление о торгах в СМИ. Поскольку ЗК обязывает продавать участки под строительство жилья через аукционы, администрация должна выставить землю на торги и за 30 дней до мероприятия дать объявление в СМИ. Выиграть на аукционе мало вероятно. Проще и дешевле купить землю у другого физлица-собственника. По оценкам экспертов, в радиусе 70 км от Москвы свободных территорий нет. Дефицит земель - вокруг всех крупных административных центров, где налажена инфраструктура. Но и с садовыми товариществами, образованными после 1 апреля 1998г. связываться не желательно. Права собственности вы не приобретете, а вот “геморрой” с оформлением вам обеспечен.

7. По результатам торгов администрация принимает решение о продаже земельного участка.

8. Получив постановление на руки, гражданин заказывает документацию по отводу участка в натуре (процедуру межевания) и межевой план границ земельного участка.

9. Межевание границ согласовывается с хозяевами всех прилегающих территорий.

10. Оплачивается стоимость земельного участка.

11. Оформляется договор купли-продажи с администрацией.

12. Документы сдаются в кадастровую палату для присвоения кадастровог номера.

13. Договор регистрируется в органах юстиции у нотариуса.

14. Получаете свидетельство о праве собственности на земельный участок и регистрируете его в управлении Роснедвижимости.

Одноэтажная Россия: земельные аппетиты растут

В начале 2008г. ГД приняла закон “О малоэтажном строительстве”, который регулирует деятельность Федерального фонда развития развития жилищного строительства. Он направлен на развитие рынка жилья, обустройства территорий и инженерной инфраструктуры для жилищного строительства, а также промышленности стройматериалов. Он разрешает гражданам приобретать те земли, которые не разграничены между местными и государственными органами. А их по России тысячи га. Кроме того, Росстрой обязан утвердить несколько типовых проектов домов, которые не надо будет согласовывать. Подводить коммуникации в необжитые районы станет обязанностью местной власти, а часть денег на эти цели выделят из федерального бюджета. Стартовые деньги для деятельности Фонда уже выделены, в последующем он будет работать за счет средств, получаемых от аренды земельныъх участков. Средства от продажи обустроенных земельных участков будут поступать в региональные и местные бюджеты. При выделении земельных участков следует обратить внимание на не используемые земельные участки, принадлежащие ведомствам. Строительные материалы составляют некритичную часть рыночной стоимости квартир в крупных ренионах. Главная причина падения темпов строительства заключается в нехватке земельных участков с коммуникациями. Однако, может получиться то же самое, что и с № 214-ФЗ “ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ” от 30.12. 2004г. ввел запрет на строительство по старым правилам, а работать по-новому застройщики оказались не готовы. Есть опасение, что не создаст ли это нововведение еще одну жилищную монополию.

В мировой практике принято, что государство централизованно занимается подаедением коммуникаций к земельным участкам и затем передает их застройщикам. В России же это или точечная застройка на старых коммуникациях, либо за счет строительных компаний, и на паритетных основаниях – госорганами.

Купить земельный участок в России, находящийся в гос. или муниципальной собственности, может любой ее гражданин. На деле разница между кадастровой (базовой) стоимостью земли, по которой ее продает государство, и рыночной стоимостью настолько велика (табл.), что земли много, а купить нечего.

Максимальная стоимость 1 сотки “дачной” земли в России

( по данным Роснедвижимости и региональных агентств недвижимости, июль 2008г.)

Регион	Кадастровая цена, руб	Рыночная цена, руб
Московская обл.	95 737	Более 6 млн
Архангельская обл.	2 247	40-50 тыс.
Республика Марий Эл	790	70-100 тыс.
Красноярский край	660	300 тыс.
Астраханская обл.	2 343	50 тыс.
Краснодарский край	28 490	3 млн.
Омская обл.	1940	35-50 тыс.

По некоторым оценкам в одном из районов Подмосковья было продано земли на 100 млрд долларов, а местный бюджет получил от этого пшик.(АиФ № 32, июль 2008г.). По планам Правительства “одноэтажная Россия” будет расти со скоростью 1 млн домов в год. Это должны быть низкобюджетные дома небольшой площади, от 70 до 120-150 м2, и с невысокой себестоимостью – от 20 000 тыс. руб/м2. Где взять землю и как сделать цену на нее доступной не только для топ-менеджеров, но и для среднего класса ? Отнять неэффективно используемые земли у министерств, госпредприятий и учреждений и передать их в специальный Фонд содействия жилищному строительству. Распоряжаться ведомственными гектарами буде рабочая группа во главе с министром регионального развития Д. Козаком. Уже в 2008г. Фонд в первую очередь произведет инвентаризацию государственных земель. С 4 апреля 2008г. правительство ввело запрет на согласование сделок с федеральными земельными участками и находящейся на ней недвижимостью (до 1 января 2009г.). К октябрю 2008г. субъекты РФ должны отправить в Федеральное Агентство по управлению федеральным имуществом заявки, как они хотят использовать учтенные фондом гектары, причем исключительно для жилищного строительства и всего, что ему сопутствует (производство стройматериалов, конструкций и т.д.). По сути, регионы должны представить проекты масштабной застройки пригородов. Сейчас заблокированы от земельных сделок земельные участки, расположенные в черте городов либо рядом с ними, в пределах 5 км для населенных пунктов с населением до 100 тыс. чел., в пределах 15 км для городов, где живет от 0,1 до 1 млн чел. и в пределах 30 км для городов-миллионников. Таким образом надо использовать все возможности, которыми располагает Россия, а именно - местные кадры, местные технологии и местные материалы. Таких ресурсов, как цемент (на Алтае, Урале), дерево у нас достаточно. В ход пойдут все варианты возведения жилых домов- пеноблоки, брус, бревна, сборный железобетон. Что есть в регионе, на то и надо ориентироваться. Заграничные технологии дороговаты и не всегда хорошо адаптированы для наших условий. Для массового строительства надо создать целую инфраструктуру, отечественную технологию. Для низкой себестоимости строительства нужно создать множество предприятий по производству стройматериалов. Необходимо сооружение в регионе кирпичного и цементного заводов. Последний планируется возвести на базе отходов апатитового производства. Предложено стимулировать участие в этом проекте малого и среднего бизнеса, приглашая его возводить строительные комбинаты. Тогда исчезнет зависимость от импорта, снизится себестоимость материалов, возникнет большой ассортимент.

Однако, ст. 49 ЗК дается список госнужд, позволяющих изъять землю. Случиться это может лишь при исключительных обстоятельствах: выполнение международных обязательств РФ, размещение атомных и энергетических объектов, объектов обороны, транспорта, инженерной инфраструктуры. О жилищном строительстве, которое хотят сделать одним из оснований изъятия земельных участков, там ничего не говорится. Либо изменения в ЗК, либо только не занятые ЗУ.

Минсельхоз бережет свою пашню. Нацпроект ”Доступное жилье” на грани срыва. Под строительство домов правительство хотело отдать часть простаивающих сельхозугодий. Но Минсельхоз против и пытается присвоить им статус особо ценных, мотивируя нехваткой посевных площадей. Значит, продавать их можно будет только крестьянам. Мол, под пашней стоит 97 млн га, а надо 117 млн га. А всего в РФ земель сельхозназначения 403 млн га. Это пятая часть земельного фонда РФ. За последние 15 лет в частные руки перешло 11, 5 млн га. Осталная сельхозземля - в госсобственности. Из них 80% сдается в аренду, 41 млн га не используется вообще.

Одновременно вступил в действие Приказ Федеральной таможенной службы, № 1327 от 29.10.2007г ”О местах декларирования отдельных видов товаров” согласно которому Таможенные посты Мурманской таможни с 11.03.2008г исключены из перечня постов, оформляющих лесо- и пиломатериалы, что заблокирует экспорт древесины из области. – Вот местный строительный материала для доступного жилья, который широко используют скандинавы. ”Финские домики” стоят недорого, вдвое дешевле кирпичных и быстро возводятся: на секционный вариант, когда на стройку привозят целые комнаты, а потом собирают как конструктор, требуются две недели, каркасно-панельные и панельно-щитовые варианты строятся за месяц.

.

Мама хочет подарить мне наш дом с маленьким участком. Проблема в том, что на этом участке есть маленькая баня, отдельный туалет и душ, построенный еще в 1980г. , которые, как пояснили нам в архитектурном отделе нашего района еще в 1997г., узаконить нельзя. Нужно делать новый технический паспорт. Может ли мама оформить дарственную, и обязательно ли для этого ликвидировать постройки?

Новый порядок регистрации прав на недвижимое имущество предусмотрен ФЗ № 122 ”О гос. регистрации прав.. от 21.01.97г.”. Однако на данный момент ФРС предписаний закона не исполняет. Чтобы отстоять свои права, надо зарегистрировать незаконные постройки, а для этого оформить технический паспорт БТИ. В новом паспорте будут указаны все постройки. Далее вашей маме нужно зарегистрировать право собственности на незаконные постройки. Для этого В Рег. Службу подать новый технический паспорт, документы на землю, заявление. И только потом по договору дарения право собственности можно перерегистрировать на вас.

Межевание необходимо? Действующее законодательство позволяет не проводить межевание приусадебного участка. Теоретически оно обязательно в том случае, если без него невозможно определить положение земельного участка и его границ на местности. Но практически гражданин может отказаться уточнять сведения ГЗК. В этом случае собственнику выдается кадастровый план , в строке 16 которого указывается ”Сведений ГЗК недостаточно для определения земельного участка в качестве имущества, подлежащего передаче”. Могут быть также такие фразы ” Площадь земельного участка ориентировочная, подлежит уточнению при межевании’ или “ Имеющиеся в ГЗК сведения не позволяют определенно установить земельный участок в качестве объекта аренды”. Для того, чтобы получить такой кадастровый план, достаточно иметь любой государственный акт о выделении участка (в том числе по формам, утвержденным Пост. СМ РСФСР от 17.09.91г. № 493) либо другие документы, удостоверяющие права за землю и выданные до 21.07.97г. Более того, их можно не переоформлять, даже если в них нет сведений о границах участка.

Однако мы рекомендуем межевание провести и оформить документы, чтобы иметь на руках полноценный кадастровый план. Только такие документы способны максимально надежно защитить границы вашего землевладения.

Поддомная земля

В 1997г. купил жилой дом, а земельный участок под ним и вокруг получил в аренду на 5 лет. Недавно этот срок истек, но в администрации отказались его продлить, предложив выкупить. Я могу получить его в собственность по амнистии?

По правилам ФЗ-93 на арендаторов не распространяется. Ваша ситуация должна была развиваться так. В договоре указан срок, до истечения которого вы обязаны уведомить администрацию о том, что срок аренды истекает и вы хотели бы его продлить. Если в договоре такой срок не указан, арендатор в любом случае должен уведомлять администрацию о своих притязаниях заранее. Но она вправе вам отказать. Вы, как собственник дома, находящегося на этой земле, пользуетесь преимущественным правом на ее покупку (п.3 ст.35 ЗК РФ). Именно это вам и было предложено. Обратите внимание: вам должны предложить землю по той же цене, что и другим покупателям. Если вы откажетесь, собственник вправе продать участок кому-то еще.

Очень важно: каким образом вам отказали в продлении договора аренды. Если не было официального расторжения и вы фактически продолжаете пользоваться участком, договор аренды считается продленным на неопределенный срок на тех же условиях (п.2 ст. 621 ГК РФ). Чтобы расторгнуть данный договор, арендодатель должен будет письменно уведомить вас об этом за 3 месяца (ст. 610 ГК РФ). Что касается дачной амнистии: 93-ФЗ на арендаторов не распространяется.

“Амнистия” для покупателя

В 2002г. купили маме частный домик. Земля не была оформлена в собственность предыдущими хозяевами. Сохранился лишь договор 1927г. о выделении участка под застройку сроком на 40 лет. В упрощенном оформлении нам отказали, предложив выкуп. Это верно?

Вас ввели в заблуждение. Ссылайтесь на п.7 ст. 25.2 № 122-ФЗ ”О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97г. (с учетом изменений, внесенных законом “ о дачной амнистии”). А именно: “Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок, если он перешел к гражданину в порядке наследования или по иным основаниям, права соственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам настоящей статьи.” К вашему случаю относятся слова ”по иному основанию” (т.е. по договору купли-продажи). Другими словами, если гражданин приобретает землю, на которую есть достаточные документы для оформления в собственность по “дачной амнистии” , то он (покупатель), так же как первоначальный владелец (продавец), может воспользоваться этим правом. Обратитесь в регистрирующий орган, отстаивайте свое право, ссылаясь на вышеупомянутые законодательные нормы.

Неудачная амнистия. Закон, облегчающий регистрацию земли, буксует. По статистике в России за два года действия закона о дачной амнистии оформили свои участки по упрощенной схеме менее 10% россиян.

Моей даче уже 20 лет. Отцу выдали участок от предприятия. У нас есть документ, подтверждающий, что этот участок принадлежит нам. Мы вступили в наследство, отстроили на даче домик, гараж, летний душ. Зачем нам нужно получать еще какие-то бумаги?

Дело в том, что вы вступили в наследство по старым требованиям. Сейчас такое было бы невозможно. Сложности у вас могут возникнуть в случае, если сосед задумает сдвинуть забор и урезать ваш участок на несколько метров. Как вы в суде докажете границы своего участка? Только по кадастровому плану, которого у вас нет. Рисунки или показания свидетелей для судьи доказательствами не являются.

В нашем садоводческом товариществе уже половина дачников оформили землю в собственность. Процедура была долгой и дорогой. А как быть тем, кто ждал, когда подешевеет межевание и упростится этр процедура? Кроме того, у нас обнаружилась одна лишняя сотка.

Чтобы приступить к оформлению участка по дачной амнистии, некобходим любой документ, подтверждающий ваше право собственности. Если у вас такого документа нет, обращайтесь в архив или в органы местного самоуправления. В каждом хозяйстве велись хозяйственные книги, выписки из них являются допустимым документом. Если вам отказываются выдавать такую выписку, требуйте письменный отказ. С этой бумагой можно обратиться в суд, поскольку она будет являться доказательством нарушения закона. Также вам потребуется кадастровый план участка. При этом разброс цен у землеустроительных фирм очень большой. Стоит обзвонить несколько фирм, обговорить цены и перечень работ, которые вам готовы предоставить за эти деньги. Обещаниям верить не стоит. Все условия должны быть отражены в договоре. Там обязательно есть перечень услуг, их стоимость и сроки исполнения. Знайте: если фирма отказывается заключить договор в письменной форме – вас пытаются обмануть.

И теперь о лишней сотке. Если ваш участок реально превышает указанные в документе сотки, вы все равно имеете право на их оформление по дачной амнистии. Однако вы должны знать, что в Московской области у каждого района есть лимит. Например, в Серпуховском районе это 6 соток, в Рузском – 1 сотка. Если у вас участок в Серпуховском районе по документам 10 соток, а по факту 15, вы имеете право на упрощенное оформление. Если 20 соток, то 15 оформляете по дачной амнистии, а остальные – на общих основаниях

Я инвалид войны. Неужели дачная амнистия не предусмотрела льгот для инвалидов-фронтовиков?

Дело в том, что все без исключения землеустроительные организации в России частные. Это бизнес, который никогда не откажется получить максимальную прибыль. Государственных межевых контор нет. И никаких льгот при проведении землеустроительных работ никому нет. Каждая область на основании закона о дачной амнистии устанавливает свои расценки на проведение землеустроительных работ. Например, по Московской области этот тариф составляет 450 руб за одну сотку, но более 7 тыс. за один участок. Однако если у дачника 6 соток, ему никто не поедет за 3 тыс руб обмерять участок. Каждая землеустроительная контора цены формирует самостоятельно. Если вы не отразали все виды работ в договоре, то потом дополнительно вам придется доплатить буквально за каждый шаг землемеров: за выезд на место, за бланки, за заполнение этих бланков, потом самим ехать в земельный комитет за подписями. Было бы логично для проведения землеустроительных работ создать государственные землеустроительные организации, которые работали бы по государственным расценкам хотя бы для льготных категорий населения. Государство проводит кадастровый учет и кадастровую оценку земель и потом будет получать платежи в бюджет в виде налога за землю. Оно бы и должно взять на себя долю расходов по оформлению земли.

Хотела воспользоваться дачной амнистией. По этому закону нужно всего 4 документа. Однако с меня потребовали еще справку из архива, которой в перечне требуемых документов нет. В архиве дикие очереди, работает он 2 дня в неделю. Потом еще месяц ждать эту справку, за которую требуют денег. Это законно?

Нет, это незаконно. ВЫ вправе обратится в суд, если вам откажут оформлять участок без этой справки. Чтобы доказать, что вы правы, нужно ждать еще месяц, два или больше. А справку из архива надо ждать месяц. На этом и строится весь расчет чиновников. Если вы выиграете дело, решение суда о незаконности требования справки будет касаться только вас. А массовых исков, которые смогли бы переломить ситуацию, наверняка не будет. Вот отсюда и растут ноги у произвола чиновников.

Смежные земли

У нас два смежных участка. Мы решили их объединить в один, для чего собрали множество бумаг, оформили Генплан, прошли все инстанции. Но при перерегистрации чиновники пытаются выдать нам свидетельство о праве собственности снова на два разных участка.

Ранее Земельный кодекс содержал такую норму: каждый гражданин имеет право однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании земельный участок. Сейчас данная статья утратила силу. Теперь участки оформляются в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ. Об этом сказано в п.7 ФЗ-93 ” О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ…”, больше известного как закон “о дачной амнистии”. С сентября 2006г. разрешается безвозмездно оформлять в собственность несколько участков.

Если вам не удается прийти к консенсусу с органами регистрации прав на недвижимое имущество, обратитесь в суд. Составьте исковое заявление по правилам ст.131 ГП К РФ, приложите к нему документы, подтверждающие объединение смежных участков в один, с присвоением единого кадастрового номера (см. ст. 132 ГПК РФ). Правда на вашей стороне.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Нормативно-правовые акты РФ по земельному праву