39.Субъекты рынка недвижимости. Профессиональные участники девелопмента и их взаимодействие

Субъекты рынка недвижимости

Экономическими субъектами рынка недвижимости являются:

• непрофессиональные участники и клиенты рынка недвижимости - продавцы (арендодатели) и покупатели (арендаторы);

• профессиональные участники рынка недвижимости (ПУРН).

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любой субъект гражданских правоотношений, имеющий право собственности на объект, в том числе Российская Федерация, субъект Российской Федерации и муниципальные образования, при этом к указанным субъектам применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, если иное не вытекает из закона или особенности данных субъектов (ст. 124 ГК РФ). От имени указанных субъектов в гражданском обороте действуют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов, а в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов РФ и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане (ст. 125 ГК РФ). В качестве покупателя (арендатора) может выступать юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Клиентами вторичного рынка жилья выступают, как правило, физические лица (рынок «бизнес для клиента – BtoC»). На первичном рынке продавец (застройщик) – это чаще всего юридическое лицо, а покупатель – физическое лицо (хотя возможно приобретение жилья на первичном и вторичном рынке предприятиями, корпорациями, госорганами для проживания своих сотрудников, переселения граждан из северных районов в центральные и т.п.).

Клиенты рынка коммерческой недвижимости – это юридические лица, предприятия и организации (рынок «бизнес-для-бизнеса – BtoB»). Продавцами вновь построенных нежилых зданий и помещений (или арендодателями) выступают те же организации-застройщики (как собственники). Офисные помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют бизнес-структуры любого профиля, общественные, политические и иные организации. Торговые помещения строят для собственного использования, покупают или арендуют представители одного, т.н. ритейлингового бизнеса – самого многочисленного и распространенного вида бизнеса.

Профессиональные участники рынка недвижимости

Состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке, и перечнем законных видов деятельности коммерческих структур.

Необходимо выделить не менее двух категорий профессиональных участников РН: институциональных и неинституциональных. Основанием для отнесения участника в ту или иную категорию является законодательно закрепленное за участником обязательство или право представлять публичные или частные интересы.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся организации и должностные лица, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование, учет и инвентаризацию, переход прав собственности и иных прав:

• федеральные и территориальные органы регулирования землепользования, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

• федеральные и территориальные органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

• федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства регулирования градостроительной деятельности, занимающиеся разработкой, согласованием и утверждением градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, согласованием и экспертизой предпроектной и проектной документации, выдачей разрешений на строительство, архитектурно-строительным надзором;

• органы технического, пожарного, санитарного, экологического и др. специализированного надзора за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

• проектировщики, эксперты, строители и монтажники инженерных и транспортных сетей, государственных зданий и сооружений, специалисты по их технической эксплуатации, финансируемые из бюджета;

• органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ним;

• нотариат – «система государственных органов и должностных лиц, на которых возложена обязанность по совершению нотариальных действий от имени России, направленных на удостоверение бесспорных гражданских прав и фактов, свидетельствование верности копий документов и выписок из них, придание документам исполнительной силы, выполнение других нотариальных действий в целях обеспечения защиты прав и законных интересов обратившихся лиц и организаций»¹ и др.

К неинституциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся предприниматели, некоммерческие организации, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, в том числе унитарные предприятия государственной собственности, осуществляющие ту или иную коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке недвижимости (РН) в соответствии с законом (имеется в виду регистрация, а в необходимых случаях – лицензирование деятельности):

• брокеры, оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с недвижимостью, в т.ч. ипотечные брокеры;

• оценщики недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов;

• финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

• инвесторы (в т.ч. инвестиционные фонды недвижимости), занимающиеся финансированием строительства объектов недвижимости;

• девелоперы (застройщики), занимающиеся созданием и развитием объектов недвижимости, в том числе организацией и финансированием инвестиционного проекта, проектированием и строительством, продажей объекта полностью или по частям либо сдачей в аренду (самостоятельно или с привлечением ранее перечисленных участников в качестве подрядчиков и соинвесторов);

• редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием (реновацией) территорий;

• управляющие (инжиниринговые) компании, занимающиеся организацией создания (проектирования, строительства) объектов недвижимости;

• управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объекта недвижимости;

• проектировщики и строители (подрядчики), работающие на коммерческой основе;

• изготовители и поставщики стройматериалов и иного ресурсного обеспечения строительства;

• юристы, занимающиеся юридическим сопровождением операций на РН;

• страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

• участники фондового рынка недвижимости, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (государственные и корпоративные жилищные облигации, акции ПИФН, пул закладных при ипотечном кредитовании);

• аналитики, занимающиеся исследованием рынка недвижимости и подготовкой информации для принятия стратегических решений по его развитию;

• финансовые (инвестиционные) аналитики, занимающиеся финансовым анализом инвестиционных проектов;

• маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, занимающиеся продвижением объектов и услуг на рынке;

• информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике РН;

• специалисты по информационным технологиям, обслуживающие РН;

• специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

• любые специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости;

• и др.

Профессиональные участники рынка недвижимости – специалисты, привлекаемые девелопером для создания команды по осуществлению инвестиционного проекта (в качестве сотрудников девелоперской компании или на аутсорсинге), перечислены в таблице / /.

Неинституциональные профессиональные участники РН и их виды деятельности

Профессиональный участник РН	Вид деятельности
Брокер (Broker), агент (Agent) по недвижимости, ипотечный брокер	1. Брокеридж (Brokerage), брокерская деятельность на рынке недвижимости, брокеридж на рынке ипотечных сделок с недвижимостью
Оценщик (Appraiser)	2. Оценка (Appraisal)
Девелопер (Developer), редевелопер (Redeveloper), застройщик	3. Девелопмент (Development), редевелопмент (Redevelopment), организация строительства и реновации территорий
Инвестор, банкир (Bankere), кредитор	4. Финансирование (Financing), банкинг (Banking), кредитование строительства, ипотечное кредитование (Mortgage) покупателей
Управляющий созданием объек­та, технический заказчик, управляющая компания	5. Инжиниринг, управление созданием (проектированием, строительством) объектов недвижимости
Управляющий объектом недвижимости (Property Manager)	6. Управление объектом недвижимости (Property Management), доверительное (трастовое) управление (trust)
Проектировщик	7. Проектирование
Строитель (подрядчик)	8. Строительство
Изготовитель (поставщик) стройматериалов и стройресурсов	9. Производство и поставка стройматериалов и иного ресурсного обеспечения строительства
Юрист	10. Юридическое обеспечение операций
Страховщик РН	11. Страхование на РН
Участник фондового рынка с ценными бумагами, обеспеченными недвижимостью	12. Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (вторичный рынок закладных, рынок облигаций, рынок акций ПФН и т.д.)
Финансовый аналитик	13. Финансовый анализ инвестиционных проектов
Аналитик	14. Информационно-аналитическое обеспечение РШ (мониторинг, анализ и прогнозирование РН)
Консультант	15. Аналитический, финансовый, инвестиционный, управленческий, организационный консалтинг на РН
Маркетолог, специалист по рекламе	16. Маркетинг и реклама
Специалист по информационным технологиям (IT)	17. Информационное обеспечение РН
Исследователь РН	18. Исследования РН
Специалист по обучению	19. Образование и повышение квалификации специалистов рынка недвижимости
Специализированные СМИ	20. Освещение проблем РН в СМИ
Риелтер	21. Профессиональный участник рынка недвижимо сти, выполняющий любые легальные операции на рынке в соответствии с требованиями ГК, УК РФ (см. пп. 1-20)
Риэлтор(ТМ) (Realtor®)	22. Профессиональный участник рынка недвижимости, выполняющий любые легальные операции на рынке и соответствующий повышенным требованиям общественных организаций - член Национальной Ассоциации риэлторов США (NAR USA), член Российской Гильдии риэлторов (РГР)