20 Признаки и особенности коммерческой подсистемы жилищного рынка

Для начала скажу так – это НЕ СОЦИАЛНОЕ жильё. Т.е. всё остальное..(аня мяк)

Рынок жилья представляет собой экономические отношения, складывающиеся между его собственниками (владельцами, пользователями) по поводу и при передаче, аренде, найме, залоге и иных рыночных отношениях в жилищной сфере.  

коммерческое - то есть, которое выставляется на рынке и люди покупают его за свои собственные денежки

Коммерческая доступность – это такое соотношение цены жилища, условий предоставления кредита и дохода домохозяйства, когда оно выделяет ежемесячно не более 25-35% своего дохода на обслуживание кредита.  В соблюдении этой пропорции заинтересовано и домохозяйство, и кредитор.  Если порог доступности превышен, то ставятся под вопрос другие потребности домохозяйства, появляются сложности в оплате жилья и возрастает риск невозвращения кредита.  

• Новое жилище, создаваемое, в основном, коммерческими застройщиками, дороже аналогичного, бывшего в употреблении.    Второй источник пополнения жилищного рынка новыми жилищами – «самострой» – достаточно редкая, но постепенно форма обеспечения новым жилищем.   (до 30-40%) снижения стоимости строительства за счёт использования собственного труда

Жилищный рынок делится также на субрынки домов и квартир.   Для систематизации и более детального описания устройства жилищного рынка используют понятие жилищных классов. 

«Жилищный класс - это группа людей с подобными возможностями и ограничениями занимать то или иное жилище, различаемое по типу владения»

Не существует единой, универсальной типологии жилищных классов.  

1. Владельцы жилищ для собственного проживания

2. Арендаторы жилищ у частных домовладельцев 

3. Арендаторы меблированных комнат 

4. Субарендаторы частного жилища традиционно бедный жилищный класс, обычно мигранты, пользующиеся излишками площади в квартирах официальных арендаторов, когда образуются составные или коллективные домохозяйства.

5. Владельцы мобильного жилища 

6. Арендаторы нелегального жилищного рынка

Итак, мы видим, что разные сегменты жилищного рынка ориентированы на клиентов с разным платёжеспособным спросом.  

Платёжеспособный спрос на жилище

 платёжеспособность.  Принципиальная важность этого понятия заключается в том, что именно наличие, объём и характер платёжеспособного спроса в первую очередь определяют целесообразность, интенсивность и содержание любых мер по формированию и развитию рыночного жилища:«Спрос на жильё представляет собой количество жилья, которое хотят приобрести или использовать как отдельные семьи, так и население в целом» 

Исследование рыночного жилища

 Анализ спроса предполагает изучение ряда характеристик населения в целом, его платёжеспособной части, жилищных условий всех основных типов домохозяйств,

Анализ предложения охватывает все сегменты жилищного рынка, существующий фонд и процессы, приводящие к его пополнению и сокращению – так называемый жилищный поток .  

Таким образом, в фокусе внимания оказывается баланс спроса и предложения

анализ жилищной мобильности, Переезды домохозяйств с места на место (перемена места жительства) в пределах одного и того же жилищного рынка (рынка рабочей силы), не меняя общего спроса на жилище, являются важнейшим индикатором качественной структуры спроса

.  Они могут использовать все известные методы сбора социологической информации:

анкетирование и интервьюирование

наблюдения 

Первичный рынок — совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами.

Вторичный рынок — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящихся уже в эксплуатации

21, Признаки, особенности, критерии дифференциации социальной подсистемы жилищного рынка. Структура жилищного стандарта. Типология социального жилища Жилищный рынок - целенаправленная деятельность экономических субъектов, непосредственно обеспечивающих процесс обращения жилищной недвижимости и порождаемых ею жилищных услуг. Признаки - 1. Жилой фонд неоднороден: жилища отличаются по размерам, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам. 2. Жилье является недвижимостью: перемещать его из одного места в другое непрактично. 3. Жилье долговечно: если содержать его в порядке, то оно может служить несколько десятилетий I 4. Высоки издержки его приобретения: чтобы приобрести жилье, обычная семья должна либо долго копить, либо взять в заем крупную сумму денег. 5. Высоки издержки переезда: денежные — стоимость собственно переезда и психологические, связанные с изменением привычного окружения — друзей, школы, магазинов и т.д. Особенности жилищного рынка - затратность, локализация рынка, высокая степень государственного регулирования, сложность оформления сделок, зависимость конкурентоспособности товара от окружающей среды. Социальная дифференциация - федеральные и региональные жилищные программы, финансируемые частично или полностью за счет средств бюджетов различных уровней (государственные жилищные сертификаты, муниципальные жилищные облигации и другие). Специфика жилья, его дифференциация зависят от конкурентных условий региона: объема и структуры имеющегося жилищного фонда, семейного состава населения, характера заселения, уровня благосостояния населения, инвестиционные возможностей, а также культурных норм и традиций, существования льготных категорий населения. В социальной подсистеме жилищного рынка: ТИП 1 - для I группы (наименее обеспеченной) – ЭКОНОМИЧНОЕ ЖИЛИЩЕ – квартира с заселением по гигиеническим пределам при жилищной норме: 6,5 – 9 м2/чел. жилой и 13,5 м2/чел. общей площади. Тип квартир – “студия” (для семей). Формула заселения К = Н – 1; ТИП 2 - для семей II группы (малообеспеченной) – ДОСТУПНОЕ ЖИЛИЩЕ – квартира: 10,5 – 12 м2/чел. жилой и 18 м2/чел. общей площади. К = Н. Четкое функциональное зонирование с выделением общественной и личной зон в жилой ячейке. Типология социального жилища: 1 жилые дома низкого качества (квартиры, расположенные в пятиэтажных (<хрущевки>) и девятиэтажных панельных домах.); 2 дома повышенной этажности: типовые дома; дома улучшенной планировки; 3 <сталинские> дома; 4 элитные дома.- бывшие ведомственные и <номенклатурные> дома, построенные в 80-е гг. - отличаются особой планировкой квартир, качеством строительства, прекрасным расположение особым социальным статусом жильцов. Структура жилищного фонда по видам собственности: государственный ,коллективный, муниципальный, общественный, частный

22.Критерии дифференциации коммерческой подсистемы жилищного рынка. Характеристика жилищных классов Первое различие жилищ на рынке, это их принадлежность к первичному или вторичному рынкам (субрынкам, сегментам). Каждый из них имеет своих собственных клиентов. Новое жилище, создаваемое, в основном, коммерческими застройщиками, дороже аналогичного, бывшего в употреблении. Оно привлекает семьи с более высокими доходами и устойчивым экономическим положением, обычно, находящиеся на несколько более поздних стадиях демографического развития. Все эти факторы повышают доступность коммерческих кредитов для покупки рыночного жилища. Второй источник пополнения жилищного рынка новыми жилищами – «самострой» – достаточно редкая, но постепенно расширяющаяся с начала 80-х – 90-х годов форма обеспечения новым жилищем. Её популярность растёт из-за существенного (до 30-40%) снижения стоимости строительства за счёт использования собственного труда. В последние годы многообразнее стал субрынок вторичного жилья. Сегодня это не только жилище, освободившееся в результате продажи или прекращения договора аренды прежним владельцем, но также жилищные единицы, прошедшие через модернизацию и реабилитацию, наконец, жилища, созданные в результате конверсии бывших нежилых зданий и сооружений. Плоды конверсии - бывшие склады, портовые сооружения, железнодорожные станции, школы, промышленные сооружения, пивоварни, водонапорные башни, пожарные депо - часто пополняют сегменты наиболее дорогого и комфортного, эксклюзивного жилища. «Жилищный класс - это группа людей с подобными возможностями и ограничениями занимать то или иное жилище, различаемое по типу владения» 7. Владельцы жилищ для собственного проживания – либо покупатели на свободном рынке, либо бывшие арендаторы, приватизировавшие свои квартиры, либо строители жилища собственными силами, либо лица, получившие жилище в наследство или в подарок. В конце 90-х годов эта категория населения постоянно растёт, а принадлежащий ей сегмент рынка развивается наиболее динамично. 8. Арендаторы жилищ у частных домовладельцев – самый неоднородный по социально-имущественному положению жилищный класс, занимающий самый диверсифицированный по качеству и стоимости сегмент жилищного рынка. Здесь удовлетворяют свой платёжеспособный, но разный спрос на жильё домохозяйства и с весьма низкими (но не настолько низкими, чтобы получить право на социальное жилище), и с самыми высокими доходами. 9. Арендаторы меблированных комнат - жилищный класс, развитый в ряде европейских стран. Жилище подобного типа, арендуемое также у частных домовладельцев, составляет, к примеру, до 15% жилищного фонда Лондона. Оно подчиняется особым правилам регулирования арендной платы, налогообложения, сдачи в аренду, прекращения договоров аренды, выселения арендаторов и т.д. В этом сегменте арендаторам могут предоставляться дополнительные услуги – стирки, химчистки и т.п 10. Субарендаторы частного жилища традиционно бедный жилищный класс, обычно мигранты, пользующиеся излишками площади в квартирах официальных арендаторов, когда образуются составные или коллективные домохозяйства. 11. Владельцы мобильного жилища образуют в разных странах разный по общественному положению жилищный класс.. С точки зрения средней американской семьи, владение жилищем на правах собственности настолько престижнее аренды, что большинство предпочтёт аренде квартиры покупку мобильного дома. В Западной Европе (Голландии, Бельгии, Франции) мобильное жилище – это ещё и эксклюзивная по качеству, чрезвычайно дорогая жилищная собственность в виде реконструированных барж, пришвартованных у набережных Амстердама, Парижа, Брюсселя. 12. Арендаторы нелегального жилищного рынка – беднейший и бесправный жилищный класс, занимающий незаконно построенное жилище на самозахваченных землях в пригородах крупнейших городов развивающихся стран. В Европе этот сегмент был достаточно заметно представлен каких-нибудь двадцать лет назад. В начале 80-х годов обширные территории в пригородах Рима, Неаполя, Мадрида, Лиссабона, Барселоны и некоторых других крупных