16 Разновидности демократической жилищной политики.Основные признаки и характеристики.

.Жилищная политика- систем действий и мер, предпринимаемых государством для решения жилищной проблемы,совокупность социальных приоритетов (кому достанутся жилищные и прочие связанные с ними ограниченные ресурсы). В это понятие входит также перечень функций, которые государство закрепляет за собой в решении жилищных проблем. Демократическая жилищная политика расценивает как проблему невозможность иметь достойные жилищные условия для большинства населения, наличие бездомных, перенаселённого и деградированного жилища, всё то, что ставит под угрозу жизнь, здоровье, интеллектуальное и духовное развитие человека и общества. Она отдаёт приоритет интересам большинства населения, добивается, с одной стороны, приближения жилищных условий малоимущих к стандартам среднего класса, а с другой, - создания для среднего класса (большинства в экономически развитых странах) благоприятной среды для его активности в сфере жилища. Эти принципы в той или иной мере соблюдаются всеми экономически развитыми странами при всех возможных различиях методов и подходов. три разновидности д.ж.п.: либерально-демократическая, социально-демократическая и ордо-либеральная жилищная политика. 1)Либерально-демократическая жилищная политика отдаёт приоритет экономическому саморегулированию рынка, исходит из пагубности для экономической эффективности рынка любых вмешательств государства, продиктованных идеологическими соображениями и потому проповедует политику невмешательства. Исключение делается только для самых экономически слабых домохозяйств, - в составе больных, безработных, не имеющих квалификации и образования. Им оказывается минимально необходимая помощь в виде субсидий, предоставления дешёвого жилища и в других формах.Главные усилия власти направляются на то, чтобы обеспечить занятость и высокие доходы основной части населения с тем, чтобы это благополучное большинство могло само решать свои жилищные проблемы. Её главная проблема заключается в том, что социальное жилище имеет сравнительно невысокие стандарты, дискриминирует людей по жилищным условиям и вынуждает огромное число домохозяйств иметь слишком высокие жилищные расходы при оплате коммерческого жилища. 2)Жилищная политика социально-демократического типа.( в Швеции, Великобритании, Норвегии, Голландии и других странах) В то же время для всех этих стран характерно отрицание рынка, требований конкуренции в социальной сфере, стремление оказывать помощь в покрытии жилищных расходов большей части, а то и всему населению страны, обеспечение равенства жилищных условий не по минимальным, а по достаточно высоким стандартам. Государство берёт на себя функции по контролю или ограничению арендной платы в рыночном секторе, субсидирует местные власти для улучшения качества жилища. Существенным изъяном социально-демократической жилищной политики является огромная нагрузка на экономику страны, снижающая её общую эффективность и коммерческую привлекательность для инвесторов. 3) Ордо-либеральная жилищная политика.(Германия) Жилищная политика здесь встроена в рынок, поощряется конкурентоспособность и рыночная эффективность всего жилища, жёсткая граница между социальной и коммерческой подсистемами отсутствует. Одни и те же организации – частные домовладельцы, частные бесприбыльные кооперативные ассоциации и жилищные компании при муниципалитетах - занимаются предоставлением и социального, и коммерческого жилища на свободном рынке, все они имеют право на получение федеральных субсидий.

17в.Социально-экономические регуляторы рыночного жилища Платежеспособный спрос, экономическая, финансовая, коммерческая доступность

, политические инструменты активно используются для регулирования рыночного жилища, причём не только социальной, но и коммерческой его подсистемы. Вместе с тем, в зависимости от реализуемой жилищной политики, в разных странах, наряду с политическими (правовыми, законодательными, административными), действуют и экономические регуляторы.

платёжеспособность спроса один из важнейших экономических регуляторов жилищного рынка. доступно конкретное жилище данному человеку или нет определяется из соотношения цены жилища и его доходов. Этот показатель и есть мера экономической доступности жилища, а значит и платёжеспособности домохозяйства. Для покупки он исчисляется как отношение средней коммерческой стоимости жилища, приобретаемого в собственность, к среднему доходу покупателя. Для арендуемого жилища он измеряется отношением годовой ренты (арендной платы) к чистому (посленалоговому) доходу домохозяйства. Оба показателя исчисляются в процентах и в этом виде называются коэффициентом жилищных расходов.

Обычно, в условиях стабильной экономики, сложившейся структуры цен, доходов и расходов, на хорошо функционирующем жилищном рынке среднеобеспеченные домохозяйства готовы ежемесячно платить за жилище не более 30% своих доходов.

Финансовая доступность жилья для населения определяется как условное число лет, в течение которых среднестатистическая семья в том или ином городе должна откладывать весь свой доход, чтобы приобрести на рынке жилья по средней рыночной цене стандартную двухкомнатную квартиру (общей площадью 48 кв.м., в блочном или панельном доме, расположенном недалеко от центра города)

Согласно публикуемым данным, вычисленная таким образом доступность жилищ в течение докризисного периода развития рынка постоянно менялась, и в целом возросла

Коммерческая доступность – это такое соотношение цены жилища, условий предоставления кредита и дохода домохозяйства, когда оно выделяет ежемесячно не более 25-35% своего дохода на обслуживание кредита. В соблюдении этой пропорции заинтересовано и домохозяйство, и кредитор. Если порог доступности превышен, то ставятся под вопрос другие потребности домохозяйства, появляются сложности в оплате жилья и возрастает риск невозвращения кредита. Поэтому порог доступности - это ориентир для банка, пользуясь которым он принимает решение о предоставлении кредита, - сопоставляя стоимость покупаемого семьёй дома, запрашиваемого размера кредита с её доходом. Одновременно порог доступности - ориентир и для коммерческого застройщика в отношении размера, комфорта и стоимости предлагаемых на продажу жилищ: какой смысл строить экономически недоступное жилище, на покупку которого банк не предоставит потенциальному клиенту кредит?

Социальная доступность это:Возможность для домашнего хозяйства оплатить приобретение или аренду такого жилья, которое по площади, вместимости, физическому состоянию и оборудованию отвечает стандарту приличного жилья, принятому в обществе для хозяйств данного состава и для данного времени, при этом ежемесячные расходы на жильё составят такую долю ежемесячного дохода домашнего хозяйства, которая рассматривается как возможная и справедливая