13.Методы определения капитализируемого дохода: метод средних величин и трендовый метод.

Основных методик прогнозирования чистого дохода три:

1) методика простой средней;

2) методика средневзвешенной;

3) методика экстраполяции (определение соответствующего тренда)

Они чаще других используются оценщиками в силу своей про­стоты. Выбор той или иной методики прогнозирования осуществ­ляется исходя из следующих рассуждений. Если в результате ана­лиза чистого дохода за период предыстории не обнаружилась яр­ко выраженная тенденция или известно, что в будущем условий для сохранения исторической тенденции не будет, выбирают методику средневзвешенного или среднеарифметического прогнози­рования. Если же в периоде предыстории тенденция выражена и у эксперта-оценщика есть основания, что эта тенденция сохра­нится, то выбирается трендовая методика (или точнее методика экстра­поляции).

Ниже на простых примерах эти методы прогнозирования проиллюстрированы. Предположим, что у нас имеются данные о чистом доходе за пятилетний период предыстории оцениваемого объекта.

T – номер года	Y – годовой доход в ден. ед.	T2	TY	N=5
1	5,1	1	5,1
2	5,3	4	10,6
3	5,2	9	15,6
4	5,4	16	21,6
5	6,1	25	30,5
ΣТ=15	ΣY=27,1	ΣT2=55	ΣTY=83,4

1. Методика простой средней:

Данное значение чистого дохода можно принять в качестве прогнозируемого дохода чистого дохода объекта оценки.

2. Методика средневзвешенной:

Полученное значение также может быть принято в качестве прогнозируемого чистого дохода объекта оценки.

3. Метод экстраполяции. В качестве трендовой кривой могут быть использованы разнообразные элементарные математические функции: линейная, квадратичная, гипербола и пр. выбор зависит от тенденции, наметившейся для чистого дохода в период предыстории. Для примера выбрана самая элементарная функция – линейная: ,где

;

Т – значение периода предыстории, за который рассчитывался чистый доход;

TY – чистый доход за Т-й период;

N – число периодов предыстории.

 

 Тогда, для прогнозирования чистого дохода подставим в полученную формулу вместо Т число 6 (следующий период после даты оценки).

Тогда, т.е. прогнозное значение чистого дохода, оцениваемого объекта в первом прогнозном году составляет 6,05.

Из трех методик прогнозирования чистого дохода по последнему (методика экстраполяции) получен результат, наиболее близкий к фактическому значению дохода за последний период предыстории (6,1). Поэтому можно предположить, что именно этот прогнозный результат и нужно взять для дальнейшей капитализации. Однако более внимательный анализ чистых доходов за период предыстории показывает, что в последний год предыстории произошел значительный скачок величины чистого дохода. Если выяснится, что этот скачок обусловлен случайными факторами, то более предпочтительным прогнозным результатом следует признать величину чистого дохода, полученную с помощью методики средневзвешенной (5,56).