8. Оценка доходным подходом

Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки.

Для оценки стоимости помещения методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью помещения. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются офисы-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду. Информация по представленным аналогам из приложения 2.

Используемая информация по аналогам формируется в табл. 6.

Таблица 6.

Показатели	ОО	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Местоположение (адрес)	м. Павелецкая	м. Павелецкая	м. Павелецкая	м. Павелецкая
Местоположение (метро)	15 мин пешком	10 мин пешком	15 мин пешком	15 мин пешком
Площадь помещения, кв. м	2800	1500	565	1925
Назначение здания	БЦ (офис)	БЦ (офис, торговля)	БЦ (офис)	БЦ (офис)
Парковка	Да	Нет	Нет	Нет
Столовая	Нет	Нет	Нет	Нет
Аренда, руб./м2 в год		19 320	17 390	17 481

Таблица 7.

Расчет среднерыночной арендной платы.

Показатели	Объект оценки	Аналоги
		1	2	3
Местоположение, адрес	Дербеневская набережная м.Павелецкая	Ул. Летниковская м.Павелецкая	Дербеневская набережная м.Павелецкая	Дербеневская набережная м.Павелецкая
Аренда, руб./м2 в год		19 320	17 390	17 481
Корректировка на местоположение,% Скорректированная арендная плата, руб./м2 в год		-5% 18 354	0 17 390	0 17 481
Общая площадь Корректировка на общую площадь, % Скорректированная арендная плата, руб./м2 в год	2800	1500 0 18 354	565 -5% 16 520,5	1925 0 17 481
Назначение здания Корректировка, % Скорректированная арендная плата, руб./м2 в год	БЦ (офис)	БЦ (офис) 0 18 354	БЦ (офис) 0 16 520,5	БЦ (офис) 0 17 481
Парковка Корректировка на парковку, % Скорректированная арендная плата, руб./м2 в год	Да	Нет +5% 19 271,7	Нет +5% 17 346,5	Нет +5% 18 355
Количество корректировок		2	2	1
Коэффициенты взвешивания		0,25	0,25	0,5

Обоснование вносимых корректировок

• Местоположение – так как 1 аналог находится ближе к метро, то необходима корректировка, корректировка в 1% на 1 минуту.

• Площадь помещения – для 2-го аналога применим корректировку в 5%, так как спрос на маленькие офисы выше и следовательно арендная плата выше.

• Парковка – делаем корректировку в 5% для всех аналогов, поскольку в представленном описании не указано наличие парковки.

Таким образом, стоимость Объекта оценки составит

С_О.О.= 19 271,7*0,25+17 346,5*0,25+18 355*0,5 = 18 332 руб/м² в год.

Таблица 8.

Расчёт коэффициента капитализации

Показатели	1	2	3
Цена продажи, руб.	195 000 000.	79 100 000	250 250 000
Потенциальный валовой доход, руб. в год	28 980 000	9 825 350	33 650 925
Коэффициент капитализации	0,148	0,124	0,135

Так как цен на продажу у аналогов не было указано, были найдены аналоги им в разделах «продажа офисных помещений» и взяты примерные цены.

Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации

0,407/3=0,1357

Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит

С_О.О.= 18 332 *2 800/0,1357 = 378 350 860 руб.