6. Оценка доходным подходом

Оценка доходным подходом основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (выгод). При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации (сдачи в аренду) и дохода от продажи.

Для оценки стоимости доходной недвижимости применяют методы капитализации и дисконтирования.

Метод прямой капитализации позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости Объекта оценки.

Для оценки стоимости торгового помещения методом прямой капитализации необходимо определить по рыночным данным коэффициент капитализации, который отражает взаимосвязь между годовым доходом и стоимостью торгового помещения. Используя метод сравнительного анализа продаж подобных объектов (отбор которых осуществляется по критериям, применявшимся в сравнительном подходе, при этом сами объекты должны быть иными), при известной заявленной цене продажи и расчетном потенциальном валовом доходе определяется расчетная ставка капитализации (коэффициент капитализации). Наилучшим вариантом являются помещения-аналоги, предлагаемые на продажу одновременно и для сдачи в аренду.

Используемая информация по аналогам формируется в табл. 15, (Распечатки аналогов см. в приложении 2).

Таблица 10

Показатели	ОС1	ОС2	ОС3
Местоположение (адрес)	м. Войковская	м. Сокольники	м. Рижская
Местоположение (относительно метро)	н/д	12 мин. от метро Сокольники	10-15 мин пешком от м. Рижская
Площадь помещения, кв. м	2800	2500	2500
Тип объекта	Админ.здание	Админ.здание	Админ.здание
Этажность	н/	2	2
Парковка	н/д	Есть	Есть
Состояние помещения	евроотделка	Хорошее состояние	Хорошее состояние
Кондиционирование	есть	есть	есть
Охрана	н/д	круглосуточная, видеонабл.	круглосуточная, видеонабл.
Входная группа	н/д	удобная	удобная
Подъездные пути	н/д	Близость ТТК	Близость ТТК
Коммунальные услуги в стоимости аренды	включены	н/д	включены
Наличие:
Телефон	есть	есть	есть
Интернет	есть	есть	есть

Таблица 11

Расчет среднерыночной арендной платы

Показатели	О.О.	1	2	3
Местоположе-ние, адрес	м. Войковская	м. Войковская	м. Сокольники	м. Рижская
Рыночная арендная плата, руб./ м2 /год		15 000	16 000	15 000
Условия рынка	не срочно	не срочно	не срочно	не срочно
Корректировка на условия аренды		0	0	0
Скорректированная арендная плата		15 000	16 000	15 000
Доступность станции метрополитена	15 мин. транспортом	н/д	12 мин. от метро Сокольники	10-15 мин пешком от м. Рижская
Корректировка на доступность до станции метрополитена		0	-2%	-2%
Скорректиро-ванная арендная плата		15 000	15 680	14 700
Общая площадь, м2	2414	2800	2500	2500
Корректировка на общую площадь		-2%	-0,5%	-0,5%
Скорректированная арендная плата		14 700	15 601,6	14 626,5
Этажность	2	н\д	2	2
Корректировка на этажность		0	0	0
Скорректированная арендная плата		14 700	15 601,6	14 626,5
Наличие охранных систем	видеонаблюдение	н/д	круглосуточная, видеонабл.	круглосуточная, видеонабл.
Корректировка на наличие охранных систем		0	0	0
Скорректированная арендная плата		14 700	15 601,6	14 626,5
Состояние помещения	евроремонт	евроотделка	Хорошее состояние	Хорошее состояние
Корректировка состояние помещения		0	0	0
Скорректированная арендная плата, руб.		14 700	15 601,6	14 626,5
Телефон, интернет, кондиционирование	есть	есть	есть	есть
Корректировка на Телефон, интернет, кондиционирование		0	0	0
Скорректированная арендная плата, руб.		14 700	15 601,6	14 626,5
Количество корректиро-вок		1	2	2
Коэфф. взвешивания		0,3	0,35	0,35

Обоснование вносимых корректировок

• Местоположение – из-за того, что два аналога находятся в меньшем удалении от метро, чем объект оценки, то введем корректировки -2%. И до центра аналогам и объекту оценки добираться примерно одно и тоже количество времени.

• Корректировка на общую площадь – у аналога 1 составила -2%, потому что площадь объекта оценки гораздо меньше, а у аналогов 2 и 3 не намного отличается от объекта оценки.

Таким образом, стоимость Объекта оценки составит

С_о.о. = 14 700*0,3 + 15 601,6*0,35 + 14 626,5*0,35 = 14 989,8 руб./м² (в год)

Таблица 12

Расчёт коэффициента капитализации

Показатели	1	2	3
Цена продажи, тыс руб	259 005 600 руб.	213 000 000 руб.	231 255 000 руб.
Потенциальный валовой доход, тыс. руб. в год	41 160 000	39 004 000	36 566 250
Коэффициент капитализации	0,16	0,18	0,158

Для вычисления стоимости административного здания в районе ст.м. Войковская взято рассчитанное значение стоимость 1 кв.м.

Определяем среднеарифметический коэффициент капитализации 0,16

Таким образом, стоимость Объекта оценки доходным подходом составит

С_О.О.= 14 989,8 *2414/0,16 = 226 161 625 руб.