Расчет износа псп

Износ Объекта оценки принимается по данным Бюро технической инвентаризации (БТИ), норм амортизационных отчислений на полное восстановление путем расчета по методам, применяемым в оценке недвижимости (методы экономического возраста, модифицированного экономического возраста, сравнения продаж и др.) с использованием данных, полученных оценщиком в процессе визуального осмотра (технического освидетельствования) квартиры.

Ориентировочно годом строительства О.о. является 1960 год. Предположительно здание полностью реконструировали в 2000 г. Срок службы здания составляет 40 лет Износ = (40-12)/40=0,7.

Со.о.= 28 762,29*1,112*1,123*2414*1,145*1,18*(1-0,7)= 35 144 228,9 руб.

35 144 228,9 /2414 = 14 558,5 руб./м²

6. Оценка административного здания сравнительным подходом

При применении сравнительного подхода стоимость Объекта оценки определяется по сравнению с ценой продажи аналогичных объектов. Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа (объект сравнения, аналог) сравнивается с оцениваемым имуществом. Точность расчета стоимости Объекта оценки сравнительным подходом зависит от объема (полноты) и качества (достоверности) информации о сделках купли-продажи (или предложениях на продажу).

Сравнительный подход состоит из следующих этапов:

1. Определение цели оценки с идентификацией вида оцениваемых прав Объекта оценки и аналогов.

2. Анализ рынка недвижимости аналогов, совпадающих по функциональному назначению с наилучшим и наиболее эффективным использованием Объекта оценки.

3. Выбор единицы сравнения.

4. Отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичная оферта); проверка информации по отобранным аналогам о цене продажи, запрашиваемой цене, условиях оплаты, местоположению, физических характеристиках и других условиях сделки.

5. Выбор наиболее существенных параметров сравнения для корректировки цен аналогов.

6. Корректировка стоимости единиц сравнения аналогов на различия в параметрах сравнения.

7. Анализ скорректированных значений единичных цен аналогов.

8. Согласование скорректированных значений единичных цен аналогов и заключение о стоимости Объекта оценки сравнительным подходом.

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними. Девять обязательных элементов сравнения представлены в Таблице 8.

Таблица 8

Исходные данные об объектах сравнения (аналогах)

(Распечатки аналогов см. в приложении 2)

Показатели	ОС1	ОС2	ОС3
Цена продажи, руб.	193 157 268	111 820 665	140 448 000
Права собственности (приватизирована или нет)	н/д	н/д	н/д
Условия продажи	Свободно	Свободно	Свободно
Местоположение (адрес)	Ул. Черняховского 17а	Проезд Аэропорта 8С6	Ул. Б. Академическая
Местоположение (относительно метро)	М. Аэропорт, 15 мин	10 минут пешком м. Сокол	10 минут трансп. м. Войковская
Площадь помещения, кв. м	2448,5	2336,9	2279,5
Тип объекта	Административ. здание	Административ. здание	Административ. здание
Этажность	3	2	3
Компоненты, не вязанные с недвижимостью	все коммуникации	все коммуникации	все коммуникации
Состояние помещения	н/д	н/д	Помещение оборудовано системой пожарной и охранной сигнализации
Потолки,м	н/д	н/д	3,8
Интернет	н/д	н/д	н/д
Лифт	н/д	н/д	н/д
Электроснабжение	н/д	210 кВт	90 кВт
Кондиционирование	н/д	н/д	есть
Тип здания	Административ. здание	Административ. здание	Административ. здание
Подвал	н/д	н/д	н/д
Охрана	н/д	Огороженная территория	Круглосуточная охрана, видеомониторинг
Парковка	н/д	н/д	есть

В цену продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между аналогами и Объектом оценки.

Таблица 9

Результаты корректировок

Показатели	Объект оценки	ОС1	ОС2	ОС3
Цена продажи, руб/м2		78 888	47 850	61 613
Права собственности	н/д	н/д	н/д	н/д
Корректировка на права собственности		0	0	0
Скорректир. цена		78 888	47 850	61 613
Условия финансирования	Оплата наличными
Корректировка на условия финансирования		0	0	0
Скорректир. цена		78 888	47 850	61 613
Условия продажи	Рын.	Рын.	Рын.	Рын.
Корректировка на условия продажи		0	0	0
Скорректир. цена		78 888	47 850	61 613
Местоположение	15 мин трансп. м. Войковская	15 мин. трансп. м. Аэропорт	10 мин пешком м. Сокол	10 минут трансп. м. Войковская
Корректировка на местоположение		- 2%	- 1,75%	- 1,5%
Скорректир. цена		77 310	47 013	60 689
Потолки, м	н/д	н/д	н/д	3,8
Корректировка на потолки		0	0	0
Скорректир. цена		77 310	47 013	60 689
Общая площадь, м2	2414	2448,5	2336,9	2279,5
Корректировка на общую площадь		0	+ 1%	+ 2%
Скорректир. цена		77 310	47 483	61 903
Этажность	2	3	2	3
Корректировка на этажность		0	0	0
Скорректир. цена		77 310	47 483	61 903
Тип здания	Административ. здание	Административ. здание	Административ. здание	Административ. здание
Корректировка на тип здания		0	0	0
Скорректир. цена		77 310	47 483	61 903
Охрана	Видеонабл.	н/д	Огорож.террит.	Видеонабл.
Корректировка на охрану		0	0	0
Скорректир. цена		77 310	47 483	61 903
Парковка	есть	н/д	нет	есть
Корректировка на парковку		0	+ 1%	0
Скорректир. цена		77 310	47 958	61 903
Количество корректировок		1	3	2
Общая чистая коррекция		1578	120	308
то же в % от цены продажи		2%	0,25%	0,5%
Валовая коррекция		1578	108	290
то же в % от цены продажи		2%	0,225%	0,47%

Обоснование величины корректировок:

• Местоположение – 15 минут на транспорте от м. «Аэропорт» - по времени добираться столько же, только аналог 1 находится ближе к центру, поэтому корректировка -2%. Аналог 2 находится ближе к метро и ближе к центру, но чуть дальше чем аналог 1, поэтому корректировка -1.75%. Аналог 3 находится чуть дальше чем аналог 2 и ближе , чем Объект оценки.

• Корректировка на общую площадь – у всех аналогов общая площадь не сильно отличается, поэтому корректировки незначительны.

• Корректировка на парковку – аналог 2 не имеет парковки. Поэтому корректировка на парковку +1%

Весовые коэффициенты: для аналога 1 – 0,56, для 2- 0,2, для 3 – 0,24

Таким образом, стоимость Объекта оценки сравнительным подходом составит:

С_О.О.= 0,56*77 310 + 0,2*47 958 + 0,24*61 903= 67 741,92 руб/м².

С_О.О = 67 741, 92 *2414 = 163 528 994,9 руб.