22. О тех, кто выдирает розетки из стены…

И вот настал день, когда сначала продавец, а потом покупатель должны были приехать в агентство для подписания договоров и внесения залога.

Бобби как всегда договорился с Алексеем встретиться пораньше, чтобы наставник объяснил ему подробнее, как действовать дальше.

Найдя местечко в агентском зале, они расселись поудобнее и Алексей начал рассказывать:

-                      Сейчас приедет продавец, твоя Мария Ивановна. С ней у нас подписан эксклюзивный договор, то есть договор с продавцом уже есть. Остается подписать договор между покупателем и продавцом. Это договор формы М, – сказал Алексей, вручив Бобби один бланк договора, а себе взяв другой бланк, - Подробности заполнения этого договора ты можешь посмотреть в методичке с образцами заполнения договоров. Там есть достаточно подробные комментарии. Я же хочу обратить твое внимание только на некоторые нюансы, касающиеся сроков выписки и освобождения квартиры.

В договоре мы должны указать срок перерегистрации Марии Ивановны по новому месту жительства. С ней надо согласовать срок подачи документов на перерегистрацию - в день нотариата либо сразу после. Наиболее вероятный срок, за который паспортные службы производят оформление документов, – 14 дней. Его мы в этом пункте и укажем. Главное здесь – объяснить Марии Ивановне, чтобы она не затягивала с подачей документов. Если же паспортная служба по каким-либо причинам задержит оформление документов, просто объясним покупателю, что это вина паспортной службы, а не продавца.

Далее – освобождение объекта. Проговариваем с продавцом срок переезда. Если он говорит, что ему только вещи сложить, можно считать, что дня три он будет складывать вещи и день переезжать. Если Мария Ивановна сильно возражать не будет, реальный срок - четыре-пять дней. Меньший срок  может оказаться авантюрой, а значительно больший, как я говорил, расслабляет, что тоже плохо.

Принципиально то, что эти сроки отсчитываются от одного и того же дня – момента государственной регистрации. Поэтому если срок перепрописки поставим 14 дней, то в сроке освобождения объекта надо писать 5 дней.

-          То есть переезжать она будет раньше, чем перепропишется?

-          В нашей ситуации, затягивание сроков смысла не имеет. Если она сильно возражать не будет, то лучше переезжать сразу после того, как получим зарегистрированный договор. Только важно объяснить ей, что порядок выплат от этого не меняется. То есть деньги за освобождение – всегда идут последней выплатой. 

Сейчас на встрече с продавцом должен присутствовать агент покупателя. Сюда он приедет, предварительно обсудив все с покупателем. То есть, агент уже должен знать все нюансы относительно обстоятельств и намерений покупателя, очень хорошо знать его ситуацию, чтобы помочь нам заполнить договор с учетом желаний покупателя. Когда приедет покупатель, мы заполним его сторону документа. Если у него не будет возражений, мы, соответственно, делаем его обязательства симметричными – заключить основной договор до такого-то срока. Если покупателю почему-то проставленные сроки не понравятся, новые сроки придется снова проговаривать с продавцом, хотя при нормальной работе агента покупателя такого быть не должно. Но фактически сейчас с Марией Ивановной мы будем говорить лишь о ее намерениях и желаниях, потому что в договоре будем указывать то, что потом согласуем с покупателем.

Следующий пункт - сумма сделки. Обрати внимание, что сюда мы пишем сумму, которую получит продавец плюс услуги агентства. Фактически здесь получается та сумма, которую платит покупатель. При этом обращаю твое внимание на то, что если в процессе торговли понижается агентское вознаграждение, то это должно быть в обязательном порядке согласовано и санкционировано наставником и руководителем группы. Речь идет о понижении зарплаты, поэтому это очень существенный вопрос. Снижать агентское вознаграждение – вообще последнее дело. Мы проводим колоссальную работу, и она должна быть оплачена полностью. Если же все-таки приходится понижать агентское вознаграждение, то должно быть также подписано соглашение о разделе комиссионных между агентом покупателя и агентом продавца. Но, повторяю, снижение должно быть санкционировано на уровне руководителя группы, и согласие руководителя фиксируется в паспорте сделки его подписью.  Для снижения агентского вознаграждения клиент также должен написать заявление с объяснением, почему он не согласен платить полное агентское вознаграждение.

       Еще один, последний момент, на который я хотел бы обратить твое внимание – дополнительные условия. Когда покупатель смотрел квартиру, там, понятное дело, были разные мелочи типа кухонной плиты, унитаза нового, раковины импортной и прочего. В самом договоре мы пишем, как правило, в общем виде: «сан.-тех. оборудование, электрооборудование, газовое оборудование (если там газовая плита, а если электроплита – разумеется, газовое оборудование писать не надо). Сторонам говорится, что квартира продается в том же виде, в котором она показывалась, то есть она не улучшается, но и не ухудшается. Сантехника не меняется на худшую, покупатель же не претендует на то, чтобы ее заменили на лучшую. То есть в каком виде показали, в таком и продали, за исключением отдельно оговариваемых случаев. Но бывает и так, что приходится составлять отдельный список того, что передается вместе с квартирой, или отдельный список того, что продавец должен исправить на момент подписания акта приема-передачи. Так что при заполнении этого пункта, продавцу, на всякий случай, можно объяснить, что выключатели из стены выдирать или новую сантехнику на старую менять – некрасиво.

-          Ну ты и скажешь – розетки из стены выдирать…

-          К сожалению, такое время от времени встречается. Поэтому все надо предусмотреть. Продавцы разные бывают. Вот тебе с Марией Ивановной повезло. А ведь бывает и так, что к моменту сделки покупатель с продавцом – как кошка с собакой, друг на друга даже смотреть не могут. Чтобы этого не случалось, мы и стараемся сделать так, чтобы продавец с покупателем вообще не общались. А иначе могут случиться разные курьезы типа: «Да я этой заразе ни за что в жизни мой любимый унитазик не оставлю…» А покупатель в ответ: «Я, может, только из-за этого унитаза и решил эту квартиру купить. Пусть унитаз на место возвращает. Без него никакой акт приема-передачи не подпишу». А бедным агентам опять в роли психотерапевтов выступать приходится…

На этой оптимистической ноте Алексей закончил свой рассказ о подписании договора, упомянув лишь о том, что после продавца договор будет подписывать покупатель, и если все окажется в порядке, то будет внесен залог, но так как это работа агента покупателя, то в подробности этой процедуры они не углублялись.

 Дальше события развивались как по нотам. Приехавшая в агентство вместе с сыном Мария Ивановна особенно в нюансы договора не вникала и подписала договор. Потом была сделана нотариально удостоверенная доверенность на сбор документов на имя Бобби. После этого они расстались.

Вскоре после ухода Марии Ивановны в агентство приехала покупательница квартиры, которая благодаря опыту и умению Ларисы также довольно быстро подписала договор и внесла залог.