3. Юридические особенности недвижимости и их воздействие на рынок недвижимости

Юридические особенности недвижимости и их влияние на эко­номические процессы в этой сфере находят свое отражение в трех обстоятельствах.

1. Рыночный оборот недвижимости всегда осуществляется че­рез оборот прав на недвижимость.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Так же, в соответствии со ст.4 ФЗ от 21 июля 1997 г.  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

В соответствии со ст.2 Федеральный закон от 21 июля 1997 г.  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Регистрации подлежат:

• право собственности;

• право хозяйственного ведения;

• право оперативного управления;

• право пожизненного наследуемого владения;

• право постоянного пользования;

• ипотека;

• сервитуты;

• а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом и иными законами.

Федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с п.1 Положения «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии».

Существенны два момента:

• Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, как это отмечается в ст. 8 п.2 ГК РФ, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.

• Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (ст. 433 п.3 ГК РФ).

2. Объект недвижимости всегда имеет определенный правовой статус, определяющий возможности его использования и экономи­ческого оборота, причём возможности использования и об­ращения объектов недвижимости всегда ограничены.

В российском законодательстве ограничения возможностей собственника (пользователя) предусмотрены рядом законодатель­ных актов:

• в ст. 7 ЗК РФ по целевому назначению выделены семь катего­рий земель и указано, что земли должны исполь­зоваться в соответствии с установленным для них целевым назна­чением. При этом перевод земель из одной категории в другую рег­ламентируется Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»;

• в ст. 15 п.3 ЗК РФ указывается, что иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

• Градостроительный кодекс Российской Федерации («территориальные зоны»(ст.35), «разрешённое использование»(ст.37)).

• Жилищный кодекс Российской Федерации в ст. 17 п.3 указывает, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

• В ст.3 Федерального закона от 26 июня 2002 г. № 101-ФЗ «Об оборо­те земель сельскохозяйственного назначения» указывается, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.