3. Подходы к оценке и методы оценки

Проведение оценки предполагает использование трех подходов к оценке, которые Оценщик должен применить или обосновать отказ от их использования:

• сравнительный подход;

• доходный подход;

• затратный подход.

• Доходный подход к оценке стоимости объекта недвижимости

В соответствии со ст.13 ФСО №1 доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

В соответствии со ст. 21 ФСО №1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Доходный подход к оценке недвижимости включает два основных метода:

1. метод дисконтированных денежных потоков;

2. метод капитализации дохода.

Метод дисконтирования денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов от использования объекта в будущем и реверсии с учетом корректировки на степень риска их получения.

Реверсия - денежная сумма, которую инвестор может получить в случае гипотетической продажи объекта оценки в конце анализируемого периода.

Оценка недвижимости методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы.

1. Выбор длительности прогнозного периода.

2. Расчет денежного потока для каждого прогнозного года.

3. Расчет ставки дисконтирования.

4. Расчет стоимости реверсии.

5. Дисконтирование денежных потоков.

6. Расчет рыночной стоимости как суммы дисконтированных денежных потоков.

Пример.

Ожидается, что объект недвижимости принесет чистый операционный доход в размере $120 000 в 1-й год, после чего доход будет возрастать на 5% ежегодно. Период владения 5 лет, затем объект будет продан на рынке за $1 500 000.

Какая стоимость объекта, если ставка дисконтирования 25%?

Решение.

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации – процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала.

Конвертирование – перевод чего-либо во что-либо другое.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации дохода следующие.

1. Расчет годового чистого операционного дохода.

2. Расчет коэффициента капитализации.

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле.

где	Сн	—	рыночная стоимость недвижимости;
	ЧОД	—	чистый операционный доход;
	Kк	—	коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации — это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вложенный капитал и норму возврата капитала:

Kн = Rн + Нв.к..

где	Kн	—	коэффициент капитализации для недвижимости;
	Rн	—	ставка доходности инвестора на вложенный капитал;
	Нв.к.	—	норма возврата капитала.

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал — это норма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости.

Норма возврата капитала — это процентная ставка, которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционного анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1. возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

2. получение дополнительного дохода от владения объектом.

Пример.

Объект принес в последний год чистый операционный доход в размере 17 500 у. е.

Какова стоимость объекта, если коэффициент капитализации равен 18,0%

Решение.

• Сравнительный подход к оценке стоимости недвижимости

В соответствии со ст.14 ФСО №1 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии со ст. 22 ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

К элементам сравнения относят те характеристики объектов недвижимости и сделок, которые оказывают существенное влияние на изменение цен по выборке объектов-аналогов. Среди элементов сравнения, анализируются, в том числе:

• состав передаваемых прав на объект;

• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;

• условия продажи (предложения), в том числе, различия между ценами предложения/спроса и сделок;

• период между датами сделок (предложений) и оценки;

• характеристики месторасположения объекта;

• физические характеристики объекта;

• экономические характеристики использования объекта;

• компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому

Сравнение характеристик аналогов и оцениваемого объекта позволяет выявить отличия, которые влияют на цену и, следовательно, требуют ее изменения. Для правильного моделирования стоимости необходимо идентифицировать вид корректировки, рассчитать ее величину и правильно скорректировать цены аналогов.

Вид применяемой поправки влияет на порядок ее расчета и процесс корректировки. Поправки, используемые при оценке недвижимости, могут быть процентными и денежными (стоимостными). Стоимостные поправки, в свою очередь, делятся на денежные относительные и денежные абсолютные. Рассмотрим содержание и использование в оценке недвижимости указанных поправок.

Процентные поправки изменяют цену недвижимости на определенный коэффициент и вносятся путем умножения на этот коэффициент корректируемой цены аналога. Процентная поправка может вноситься как в цену аналога в целом, так и в цену единицы сравнения аналога. Общая величина поправки к объекту в целом не зависит от количества единиц сравнения. Процентные поправки, как правило, пересчитываются в денежные значения, которые суммируют или вычитают из цены объекта-аналога.

Пример процентных поправок: поправка на местоположение, износ, время продажи.

Денежные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога и вносятся путем прибавления или вычитания преимущества в стоимости.

Денежные относительные поправки изменяют на определенную сумму цену единицы сравнения аналога. Однако если корректировка, применяемая к цене единицы сравнения, одинаковая, то ее общая величина для объекта в целом зависит от количества единиц сравнения.

Пример относительных денежных поправок: поправка на косметический ремонт, поправки, рассчитанные методом корреляционно-регрессионного анализа.

Денежные абсолютные поправки изменяют на определенную сумму цену аналога в целом. Это стоимостная поправка, величина которой не зависит от количества единиц сравнения. Данная поправка вносится к цене аналога в целом.

Пример абсолютных денежных поправок: поправка на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (гараж, бассейн, парковка и т. д.).

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Пример.

При оценке 22-квартирного дома найдены данные по продажам 4 сопоставимых объектов и занесены в таблицу:

Характеристика	Объект оценки	Объект
		1	2	3	4
Цена продажи		670 000	750 000	550 000	540 000
Количество квартир	22	25	30	20	18
Финансирование	Рыночное	Рыночное	Рыночное	Рыночное	Рыночное
Дата продажи	Текущая	3 месяца	6 месяцев	Текущая	2 месяца
Местоположение		Аналогичное	Хуже	Аналогичное	Хуже
Вид из окон		Хуже	Аналогичное	Хуже	Аналогичное
Гараж	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть

Какова рыночная стоимость оцениваемого объекта, если темпы роста стоимости подобной недвижимости составляют 1% в месяц, лучшее местоположение квартиры оценивается в $7 000, лучший вид из окон в квартире оценивается в $6 000, а стоимость одного места в гараже оценивается в $4 000?

Решение.

Характеристика квартир	Объект оценки	Объект
		1	2	3	4
Количество квартир, шт.	22	25	30	20	18
Цена дома,$		670 000	750 000	550 000	540 000
Цена одной квартиры		26 800	25 000	27 500	30 000
Дата	Текущая	3 месяца	6 месяцев	Текущая	2 месяца
Корректировка		804	1 500	0	600
Скорректированная цена		27 604	26 500	27 500	30 600
Место		Аналогичное	Хуже	Аналогичное	Хуже
Корректировка		0	7 000	0	7 000
Скорректированная цена		27 604	33 500	27 500	37 600
Вид		Хуже	Аналогичное	Хуже	Аналогичное
Корректировка		6 000	0	6 000
Скорректированная цена		33 604	33 500	33 500	37 600
Гараж	Есть	Нет	Нет	Нет	Есть
Корректировка		4 000	4 000	4 000
Скорректированная цена		37 604	37 500	37 500	37 600

Средняя цена 1 квартиры=37551$

Цена объекта =

• Затратный подход к оценке стоимости объекта недвижимости

В соответствии со ст.15 ФСО №1 затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Величина износа и устареваний определяется как потеря Улучшениями их рыночной стоимости в результате физического износа и функционального и внешнего (экономического) устареваний, соответственно.

Для определения износа и устареваний, в зависимости от целей проведения оценки и доступной информации, применяются следующие методы:

• сравнения продаж;

• разбивки.

Метод сравнения продаж применяется при достаточном количестве рыночной информации и определяет величину износа и устареваний как разницу между затратами на воспроизводство (замещения) и рыночной стоимостью объекта-аналога, находящегося в сходном состоянии с оцениваемым на дату оценки, с учетом различий объектов сравнения и оценки.

Метод разбивки определяет каждую составляющую износа и устареваний отдельно. К составляющим износа и устареваний относят:

• устранимый физический износ (отложенный ремонт);

• неустранимый физический износ;

• устранимое функциональное устаревание;

• неустранимое функциональное устаревание;

• внешнее (экономическое) устаревание.

В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки, а также учитывается предпринимательская прибыль. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значения стоимости и цены земельного участка и представляет собой стоимость оцениваемой недвижимости.

Этапы оценки недвижимости затратным подходом. После обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом.

1 этап. Оценка стоимости земельного участка как незастроенного с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2 этап. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3 этап. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.

4 этап. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5 этап. Расчет общего накопленного износа здания как суммы физического, функционального и внешнего старения.

6 этап. Расчет остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7 этап. Расчет стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.

Пример.

Оценить стоимость объекта недвижимости затратным методом по следующим данным.

Стоимость свободного земельного участка составляет $300 000. улучшением является кирпичное здание площадью 2 500 кв. м, построенное 20 лет назад. Эффективный возраст здания по оценке 30 лет, а срок экономической жизни 120 лет.

Здания такого типа возводятся в этом году строителями со средней стоимостью $550 за кв. м общей площади.

Косвенные издержки прогнозируются на уровне 25% от прямых.

Обычный на данном рынке размер предпринимательской прибыли 20%.

Решение.

Прямые издержки оцениваются величиной = 2 500*550=1 375 000$.

Учет косвенных издержек = 1 375 000*(1+25%)=1 718 750$.

Стоимость нового строительства (издержки и прибыль предпринимателя) =1 718 750*(1+20%)=2 062 500$.

Учет накопленного износа через срок оставшейся экономической жизни=2062500*(1 - 0,25)=1546875$.

Стоимость объекта как сумма стоимостей участка и улучшений =1 546 875+300 000=1 846 875$.