1.3. Оценка офисной недвижимости

Оценка офисного здания сейчас является очень распространенным процессом, и в этом нет ничего удивительного, ведь количество офисов увеличивается день ото дня, что связано с развитием бизнес процессов в России.

Для проведения оценки офисной недвижимости необходимо предоставить оценщику следующий перечень документов:

1. Свидетельство о праве собственности на офис;

2. Экспликация (пояснение к архитектурному проекту, эскизу или отдельной его части в виде перечня с указанием некоторых количественных, качественных, технических характеристик помещений);

3. Поэтажный план или кадастровый паспорт;

4. Выписка из технического паспорта на офисное помещение, подлежащее оценке;

5. Справка БТИ о состоянии офисных помещений;

6. Разрешение на перепланировки (если они есть);

7. Документы, подтверждающие право аренды земли (в случае оформления земельных правоотношений);

8. Данные по балансовой стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Наличие дополнительной информации такой как: смета по проведенному ремонту, информация об арендных платежах выплаченных арендаторами приветствуется.

Оценка офисной недвижимости подразумевает, что за определенное время, которое оговаривается в контракте между оценочной компанией и заказчиком, будут произведены следующие работы в рамках независимой оценки офисных помещений:

• сбор данных о параметрах офисов в процессе тщательного их осмотра;

• работы по анализу окружающих объектов;

• исследование рынка недвижимости офисного типа;

• выбор методов и подходов к качественной оценке офисов, которые учитывают их специфические особенности.

После этих действий, носящих подготовительный характер, начнется непосредственно работа по оценке офисного здания и всех его помещений, которая закончится составлением профессионального отчета.

Сама по себе офисная недвижимость обладает целым рядом специфических особенностей, которые обуславливаются тем, что офисы обычно концентрируются в городской черте. И при проведении оценки офисной недвижимости это обязательно принимается во внимание. В связи с тем, что любой офис представляет собой лицо организации, по которому большинство клиентов компании составляют свое мнение о ней, можно прийти к выводу, что стоимость офисов напрямую зависит от их местонахождения и от состояния отделки помещений. При оценке офисного здания специалист-оценщик ориентируется на то, в каком месте города он расположен, насколько просто человеку добраться до него, используя общественный транспорт. Большое значение имеет и дороговизна отделки помещений, и иные аналогичные факторы.

На основании оценки офисов составляется отчет, являющийся итогом работы оценщика. Такой отчет об оценке офисной недвижимости содержит полное описание офиса, оценка которого производилась, подходов к его оценке, аналогов офиса, расчетные данные о цене, полученные сравнительным методом, согласование итогов оценки, копии документов БТИ и документов, подтверждающих право собственности. Отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением стоимости недвижимого имущества или стоимости ущерба, причиненного этому имуществу.

Итогом действий по независимой оценке офисных помещений станет достоверная стоимость офиса, которая учитывает все мельчайшие детали [9].

Оценка офисной недвижимости подразделяется по своим целям на два типа, что зависит от того, кто является владельцем объекта оценки. В тех случаях, когда владельцем офиса является муниципалитет или государство оценка офиса, офисного здания производится для:

- приватизации;

- передачи в аренду, в управление доверителю;

- залога;

- переуступки финансовых обязательств долговых;

- отчуждения, реализации недвижимости;

- целей национализации.

Если же владельцем недвижимости является лицо физическое, оценка офисной недвижимости имеет перед собой такие цели:

- ипотека;

- раздел супружеского имущества;

- оформление брачного договора;

- выкуп для нужд государства или муниципалитета;

- продажа и покупка;

- перераспределение частей имущества ли акционирование компаний;

- ликвидация офиса;

- проверка правильности начисления налогов;

- страхование офисных помещений;

- исполнение вердикта суда, завещания и так далее.

Оценка офиса может проводится для совершения сделок купли-продажи; для внесения в уставный капитал; с целью определения залоговой стоимости для целей кредитования; с целью страхования; с целью сдачи в аренду; с целью раздела имущества; с целью оптимизации налогообложения; с целью реструктуризации компании; с целью утилизации предприятия; для целей судопроизводства.