Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки земельного участка можно сделать следующие выводы:

1. Затратный подход полезен в основном для объектов с незначительным износом.

В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на них слишком полагаться.

2. Сравнительный подход является относительно простым. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройки. Однако необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

3. Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Недостаток метода состоит в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается приведенный расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитываем весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости, которые представлены в табл. 17.

Таблица 17. Расчет весовых коэффициентов, %.

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации	35	35	30
Полнота информации	30	35	35
Способность учитывать конъюнктуру рынка	30	40	30
Способность учитывать размер, местоположение объекта	35	30	35
Весовые показатели достоверности метода оценки	0,30	0,35	0,35

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими методами, на соответствующие весовые коэффициенты.

Таблица 18. Расчет итоговой стоимости земельного участка.

Метод оценки		Стоимость, руб.	Весовой коэффициент, %	Итоговая стоимость, руб.
Затратный		84 441,9 руб.	0,30	25 332,57
Сравнительный		87 169 руб.	0,35	30 509,15
Доходный		97 829 руб.	0,35	34 240,15
Итоговая стоимость, руб.					90 081,87

Итоговое заключение о рыночной стоимости земельного участка

Основываясь на фактах, предположениях и примененных в настоящем анализе методиках оценки, можно сделать следующее заключение: реальная рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату оценки составляет 90 081,87 руб. Округляем до 90 082 руб.

Расчет выкупной цены земельного участка

Расчет выкупной цены земельного участка приведен ниже:

Таблица 19. Расчет выкупной цены земельного участка.

Площадь земельного участка, м2	Кадастровая стоимость за м2, руб.	Кадастровая стоимость участка, руб.	Ставка земельного налога за м2, %	Установленная кратность ставки земельного налога	Цена выкупа земельного участка без НДС, руб.	НДС, руб.	Цена выкупа земельного участка, руб.
1450	49,16	71 282	0,3	3	641,5	115,5	757

Выкупная цена земельного участка составляет 757 руб.

Сравнение рыночной и государственной кадастровой стоимости земельного участка

В процессе анализа были получены следующие результаты стоимости 1 м² земли:

затратным подходом –58,24 руб./м²

сравнительным подходом –60,11 руб./м²

доходным подходом –67,47 руб./м²

Итоговая рыночная стоимость нашего земельного участка была получена при согласовании результатов и заключении по оценке и составляет 62,13 руб./м²

Кадастровую стоимость 1м² земли нашего земельного участка с кадастровым номером 59:17:04 02 005:100 укажем из «Результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории Пермского края».

Кадастровая оценка земли под домами индивидуальной жилой застройки составляет 49,16 руб./м².

Полученная в процессе анализа рыночная стоимость земельного участка на 12,97 руб./м² больше его кадастровой стоимости. Разрыв велик, но он отражает реальное положение дел. Он является следствием завышенных рыночных цен из-за экономических условий, сложившихся сегодня. В результате дисбаланса спроса и предложения стоимость 1м² недвижимости стремительно увеличивается.