2.3 Применение доходного подхода к оценке земельного участка

Для оценки стоимости земельного участка воспользуемся методом техники остатка для земли (земельного участка).

Этап 1. Определим чистый операционный доход, приходящийся на жилой дом. Для этого необходимо рассчитать текущую стоимость дома и коэффициент капитализации для него же.

Ставку капитализации для жилого дома рассчитаем, исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Ставка рефинансирования на май 2011 установлена ЦБ на уровне 8,25% годовых¹. С учетом этого можно принять планируемый доход на инвестиции равный ставке долгосрочного депозитного вклада 16% годовых². Планируемый доход на инвестиции примем равным ставке долгосрочного депозитного вклада. Срок экономической жизни объекта оценка примем равным 5 годам.

Находим коэффициент капитализации для жилого дома:

16% + (100% / 5) = 36%

Определим чистый операционный доход, приносимый домом:

Y_зд = C_тек R_зд ,

где Y_зд - чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения;

C_тек – текущая стоимость зданий и сооружений;

R_зд – коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Таким образом, чистый операционный доход, приходящийся на жилой дом, составит руб.: 495885,6

Y_зд =1 377 460 * 0,36 = 495 885,6 руб.

Этап 2. Определим потенциальный валовой доход (ПДВ).

Расчет ПДВ произведем, исходя из предположения, что жилой дом с полезной площадью 56 м² и земельный участок – 1450 м³ сданы в аренду.

Стоимость арендной платы жилого дома (без эксплуатационных расходов) определим по следующей формуле:

А = Б S К₁ К₂,

где Б – базовая ставка арендной платы за 1 м²;

S – площадь дома;

К₁ – коэффициент, учитывающий степень благоустройства объекта;

К₂ – коэффициент, учитывающий основной материал постройки дома.

Стоимость аренды жилого дома (без эксплуатационных расходов) равна 70 257, 6 руб.

А = 410 * 56 * 1,7 * 1,8 = 70 257,6 руб.

Стоимость арендной платы земельного участка определим по следующей формуле:

А_зем = А_б S_зем К_д К_р,

где А_б – базовая ставка арендной платы за 1 м²;

S_зем – площадь земельного участка;

К_д – коэффициент вида деятельности арендатора;

К_р – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка.

Стоимость арендной платы земельного участка равна 18 487,5 руб.:

А_зем = 75 * 1450 *1 *1,7 = 18 487,5 руб.

Общую стоимость аренды в год (ПДВ) определим по формуле

ПДВ = А + А_зем + Р_эк,

где А – арендная плата без эксплуатационных расходов для жилого дома;

А_зем – арендная плата для земельного участка;

Р_эк – расходы эксплуатационные.

Расчет эксплуатационных расходов приведем в табл. 11.

Таблица 11. Эксплуатационные расходы по жилому зданию за 2010 год

Наименование	Количество	Цена за единицу, руб.	Сумма, руб.
Отопление, Гкал	70	116,8	8176
Электроэнергия, кВт	1500	2,30	3450
Водоснабжение, м3	100	5,95	595
Итого эксплуатационных расходов, руб.				12 221

ПВД=70 257, 6 + 18 487,5 =100 966,1руб.

Потенциальный валовой доход равен 100 966,1 руб.

Основываясь на выше приведенном расчете стоимости аренды за 2011 год, рассчитаем среднегодовую стоимость аренды на следующие 5 лет. Исходя из опыта прошлых лет, можем предположить дальнейший рост тарифов на коммунальные услуги. В связи с этим заложим в стоимость арендной платы на последующие года рост коммунальных платежей на 10 % ежегодно.

Итоговый расчет потенциального валового дохода на 5 прогнозных лет приведен в табл. 12.

Таблица 12. Расчет потенциального валового дохода, руб.

Показатель

2010

2011

2012

2013

2014

2015

Базовая арендная плата	100 966	100 966	100 966	100 966	100 966	100 966
Коммунальные платежи	12 221	13 453	14 980	15 688	16 779	17 678
Итого ПВД	113 187	114 419	115 946	116 654	117 745	118 644

Этап 3. Определим коэффициент загрузки.

Он учитывает недособранные денежные средства при несвоевременном возобновлении договора об аренде, размер его примем 10 %. С учетом коэффициента загрузки действительный валовой доход представлен в табл. 13.

Таблица 13. Расчет действительного валового дохода, руб.

Показатель	Год эксплуатации
	2011	2012	2013	2014	2015
Потенциальный валовой доход	114 419	115 946	116 654	117 745	118 644
Коэффициент загрузки	1144	1159	1166	1177	1186
Итого	115 563	117 105	117 820	118 922	119 830

Этап 4. Определим издержки (расходы) на эксплуатацию и содержание жилого дома.

Издержки владельца имущества будут состоять из постоянных и эксплуатационных расходов.

Постоянные (фиксированные) расходы включают в себя:

1) налог на имущество;

2) земельный налог.

1. Расчет налога на имущество

Налог на имущество физических лиц рассчитывается по формуле

Имущ. = С_инв К Ст_имущ,

где С_инв - инвентаризационная стоимость имущества;

К – коэффициент пересчета инвентаризационной стоимости строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности физических лиц, рассчитанной в ценах 1984 года, в уровень цен по состоянию на 1 января 2006 года;

Ст_имущ – ставка налога.

Инвентаризационная стоимость дома в ценах 1984 года составляет 5700 руб. согласно сборнику УПВС как остаточная стоимость строения.

Коэффициент пересчета инвентаризационной стоимости строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности физических лиц, рассчитанной в ценах 1984 года, в уровень цен на 1 января 2009 года составляет 45,9 согласно Постановлению Правительства Пермского края от 20.12.2009 г. № 1142 – ПП «О коэффициенте пересчета инвентаризационной стоимости строений, помещений и сооружений, находящихся в собственности физических лиц, применяемом для целей налогообложения на территории Пермской области в 2009 году».³

Ставка налога на имущество составляет 0,3 процента от инвентаризационной стоимости.

Таким образом, налог на имущество будет равен 784, 9 руб.:

Имущ. = 5700*45,9 * 0,003 = 784, 9 руб.

2. Расчет земельного налога

Земельный налог рассчитывается по формуле

Зем.нал. = С_{кадастр} * Ст_зем,

где С_{кадастр} – кадастровая стоимость земельного участка;

Ст_зем – ставка налога на землю.

Удельный показатель кадастровой стоимости 1 м² земли земельного участка в соответствие с постановлением Правительства Пермского края от 26.11.2002 г. № 1370 – ПП «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель поселений, расположенных на территории Пермского края» под дачными и садоводческими объединениями граждан составляет 49,16 руб./ м². Отсюда, кадастровая стоимость земельного участка составит 71 282 руб.:

С_{кадастр} = 1450 · 49,16 = 71 282 руб.

Ставка земельного налога на территории г. Нижний Тагил составляет 0,3 процента от кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, земельный налог будет равен 213,8 руб.:

Зем.нал. = 71 282 · 0,003 = 213,8 руб.

Следовательно, все постоянные расходы будут равны 998, 7 руб.:

784, 9 +213,8 = 998, 7 руб.

Распределение постоянных расходов представлено в табл.14.

Таблица 14. Постоянные расходы, руб.

Показатель		Год эксплуатации
		2011	2012	2013	2014	2015
Налоги		998, 7	998, 7	998, 7	998, 7	998, 7
Итого		998, 7	998, 7	998, 7	998, 7	998, 7

Эксплуатационные расходы будут равны расходам за коммунальные услуги (табл 15).

Таблица 15. Эксплуатационные расходы, руб.

Показатель	Год эксплуатации
	2011	2012	2013	2014	2015
Коммунальные платежи	13 453	14 980	15 688	16 779	17 678
Итого	13 453	14 980	15 688	16 779	17 678

Этап 5. Определим чистый операционный доход (ЧОД), который останется после вычитания из действительного валового дохода всех расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией объекта недвижимости. Расчет операционного дохода приведен в табл 16.

Итого: Общий чистый операционный доход (ЧОД) равен 505 668,5 руб.

Таблица 16. Расчет чистого операционного дохода, руб.

Показатель	Год эксплуатации
	2011	2012	2013	2014	2015
Потенциальный валовой доход	114 419	115 946	116 654	117 745	118 644
Коэффициент загруженности	1144	1159	1166	1177	1186
Действительный валовой доход	115 563	117 105	117 820	118 922	119 830

Продолжение Таблица 16. Расчет чистого операционного дохода, руб.

Постоянные расходы	998, 7		998, 7	998, 7		998, 7	998, 7
Эксплуатационные расходы	13 453	14 980			15 688	16 779		17 678
Общие расходы	14 451,7	15 978,7			16 686,7	17 777,7		18 676,7
Чистый операционный доход	101111,3	101126,3			101133,3	101144,3		101153,3
Итого: общий чистый операционный доход (ЧОД)	505 668,5 руб.

Этап 6. Определим остаток чистого операционного дохода, относимого к земле; для чего из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к жилому дому.

Остаток чистого операционного дохода вычисляется так:

Y_зем= Y - Y_зд

где Y- общий чистый операционный доход;

Y_зд – чистый операционный доход, относимый к дому.

Таким образом, чистый операционный доход для земли будет равен

Y_зем = 505 668,5 - 495 885,6 =9782,9 руб.

Этап 7. Рассчитываем остаточную стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода то земли

V_зем = Y_зем/ R_зем,

где V_зем – остаточная стоимость земли;

R_зем – коэффициент капитализации для земли.

Коэффициент капитализации для земли будет равен ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается. Коэффициент капитализации для земли будет 10 %.

V_зем = 9782,9/ 0,1 = 97829  руб.

Стоимость земельного участка, определенная доходным подходом, составляет 97829 руб.