4.2. Вопросы контрольной работы

1. Тенденции развития рынка офисной недвижимости в России (регионе).

2. Тенденции развития рынка торговой недвижимости в России (регионе).

3. Тенденции развития рынка жилой недвижимости в России (регионе).

4. Тенденции развития рынка складской (производственной) недвижимости в России (регионе).

5. Налогообложение объектов недвижимости (для физических лиц).

6. Налогообложение объектов недвижимости ( для юридических лиц).

7. Виды стоимости имущества , определяемые в оценочной деятельности.

8. Основные положения Закона об оценочной деятельности в РФ.

9. Методы определения рыночной стоимости земельных участков.

10. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости: сущность, методика расчета..

11. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода.

12. Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтированных денежных потоков.

13. Сравнительный подход к оценке недвижимости: сущность, методика расчета .

14. Расчет ликвидационной стоимости предприятия.

15. Международный рынок жилой недвижимости.

16. Методические принципы определения рыночной стоимости недвижимости.

17. Перспективные проекты инвестирования в коммерческую недвижимость в Калининградской области.

18. Технология и этапы процесса оценочной деятельности.

19. Виды совокупного износа и методика их расчета при затратном подходе к оценке стоимости объектов недвижимости.

20. Применение сметного расчета при расчете стоимости строительных объектов.

21. Специфические особенности рынка недвижимости. Характеристики недвижимости как товара.

22. Налогообложение объектов недвижимости, переходящих в порядке наследования или дарения.

23. Анализ факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

24. Ипотека как механизм финансирования недвижимости.

25. Налогообложение при сделках купли-продажи объекта недвижимости.

0. Задачи контрольной работы

Задача № 1. Расчет стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода .

Компания заключила договор подряда со строительной организацией на строительство здания под офисные помещения с целью последующей сдачи их в аренду.

Сметная стоимость строительства рассчитывается исходя из следующих данных:

• стоимость стройматериалов – А руб.;

• затраты на их транспортировку - Б % от стоимости самих материалов;

• средняя заработная плата строителей – В руб. в месяц;

• ЕСН -26% к заработной плате;

• расходы на содержание и эксплуатацию машин и механизмов включают:

• амортизацию по норме 10 % в год от стоимости - Г руб.

• средняя заработная плата машинистов и механиков – Д руб. в месяц;

• прочие – Е руб. в месяц ;

• накладные расходы - 120 % от заработной платы;

• плановые накопления –12% от суммы полных затрат;

Планируемый срок строительства - 6 мес.

По окончании строительства объект поставлен на учет, норма амортизации – 1,5% в год.

Полезная строительная площадь помещения - Ж кв. м.

Арендная плата - З $ за 1 кв. м. в месяц.

Эксплуатационные расходы на содержание помещений – И $

за 1 кв. м. в месяц.

Рассчитать:

1) Сметную стоимость и договорную цену объекта.

2) Доходы, затраты и чистую прибыль от сдачи помещений в аренду под офисы в рублях по курсу 1 $ - 25,5 руб.

( арендная плата и эксплуатационные расходы включают НДС )

3) Срок окупаемости.

Общие данные:

• ставка НДС - 18 %

• ставка налога на прибыль - 24 %.

Решение задача №1 осуществляется в три этапа:

1 – выполняется укрупненный расчет сметной стоимости объекта недвижимости;

2 - рассчитывается чистая прибыль от сдачи помещений в аренду;

3 – рассчитывается срок окупаемости объекта.

Исходная информация к задаче №1 по вариантам – см. в таблице 6.

Задача № 2. Расчет стоимости объекта жилой недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

Оценить четырехквартирный жилой дом ( со встроенными

гаражами). Имеются данные о трех сопоставимых продажах:

Таблица 5

Исходная информация

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Количество квартир	4	6	4
Продажная цена, $	А	В	С

а) Информация о первом объекте:

- экологическое состояние района лучше, чем у оцениваемого объекта на «а» $;

- продан полтора месяца назад, темп прироста цен – 0,3% в месяц;

- престижность района у оцениваемого объекта несколько ниже, чем у оцениваемого, что составляет «в» $ ;

- встроен гараж, как и у оцениваемого объекта;

- у дома благоустроенный сад стоимостью «с» $.

б) Информация о втором объекте:

- экологическое состояние объекта хуже, чем у оцениваемого объекта на «а*» $ ;

- гаражи отсутствуют, что снижает стоимость на «d» $ ;

- продан три месяца назад ,при темпе роста цен 0,3 % в месяц;

- престижность района аналогична оцениваемому;

- сад отсутствует, как и у оцениваемого объекта;

- плохие подъездные дороги, что снижает стоимость на «е» $ ( у остальных объектов аналогичные условия).

Исходные данные к задаче № 1 ( по вариантам) Таблица 6

Варианты	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
А,руб.	412500	425000	420000	430000	415000	430000	428000	435000	435500	430000	420000	440000	436000	428000	430000
Б,%	12	15	14	12	13	13	12	12	13	12	15	14	13	14	15
В,руб.	90000	100000	95000	94000	100000	105000	95000	93000	97000	100000	85000	90000	95000	100000	90000
Г,руб.	1000000	1100000	1200000	1150000	1200000	1250000	1100000	120000	1250000	1100000	1300000	1500000	1300000	1050000	1150000
Д,руб.	30000	40000	35000	38000	41000	50000	36000	45000	50000	49000	50000	55000	44000	45500	45000
Е,руб.	38000	45000	43000	42000	40000	55000	47500	47000	54000	50000	60000	65000	48000	41500	46500
Ж,м	1500	1600	1560	1620	1640	1520	1200	1300	1400	1500	1300	1100	1200	1500	1300
З,$	15	16	15	16	15	16	20	18	16	21	20	17	15	16	16
И,$	4,0	4,1	4,0	4,2	4,1	5,0	7, 2	5,1	4,3	7,5	3,8	4,4	4,2	4,3	4,5
Варианты	16	17	18	19	20	21	22	23	24	25	26	27	28	29	30
А,руб.	425000	435000	443000	415000	420000	415000	420000	415000	420000	425000	417500	435000	425000	440000	430000
Б,%	13	14	13	14	13	13	15	12	11	13	15	14	15	14	13
В,руб.	85000	100000	105000	102500	100000	95000	90000	90000	95400	84500	75000	90000	95000	100000	90000
Г,руб.	1000000	1300000	1400000	1500000	1200000	1175000	1200000	1150000	1200000	1100000	1000000	2100000	1100000	1300000	1200000
Д,руб.	39000	35000	45500	35000	41000	35000	40000	30000	35000	35000	40000	45500	45000	43000	411500
Е,руб.	45500	41000	50300	45500	45250	45000	45150	45000	46500	50000	55000	49000	48800	48000	49000
Ж,м	1000	1200	1100	1200	1500	1000	1200	1000	1200	1100	1500	1200	1100	1000	1000
З,$	19	16	17	16	17	20	18	20	18	16	17	16	15	21	18
И,$	6,2	4,5	5,0	4,3	4,5	8,0	6,2	8,2	6,,0	4,6	5,0	4,8	4,6	8,1	6,1

в) Информация о третьем объекте:

- экологическое состояние аналогично оцениваемому;

- есть гаражи;

- продан три дня назад на условиях срочной продажи, что снижает стоимость объекта на «f» $;

- престижность района выше, чем у оцениваемого объекта, что оценено в «в*» $;

- есть неразработанный садовый участок, который добавляет к стоимости объекта «с*» $.

Для решения задачи необходимо составить корректировочную оценочную таблицу. Обратить внимание на правильность внесения поправок в стоимость сопоставимых объектов.

Исходная информация к задаче №2 по вариантам – см. в таблице 7.

Задача №3. Расчет стоимости объекта коммерческой

недвижимости с применением метода прямой капитализации дохода.

В предстоящем году планируется получать доходы от сдачи в аренду офисных помещений площадью "а" кв. м. Потенциальная валовая выручка сложится за счет :

• сдачи помещений в аренду - "в" $ за 1 кв. м. в месяц;

• платы за пользование гаражом - "с" $ в месяц;

• платы за пользование мебелью - "d" $ в месяц;

• платы за услуги связи - "е" $ в месяц.

Потери от недоиспользования производственных площадей планируется в пределах "f" % от потенциальной валовой выручки.

Фирма будет нести следующие затраты:

а) - по страхованию имущества - 1,5 % от стоимости имущества - "g" $;

- амортизация - 1,2 % от стоимости основных фондов - 200000 $

б) эксплуатационные:

- заработная плата персонала - "h" $ в месяц;

- коммунальные услуги - "i" $ в месяц;

- прочие расходы - "j" $ в год .

в) - на замену сантехники планируется - "к" $;

- на замену мебели - "l" $.

При расчете чистого дохода учесть налог на имущество, а также налог на прибыль .

В арендной выручки, стоимости прочих услуг, стоимости коммунальных услуг, прочих расходах, расходах на замену сантехнического оборудования и мебели содержится НДС.

Общие сведения:

НДС – 18%, налог на прибыль – 24%, налог на имущество 2,2% от стоимости имущества.