Тема 6. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Сущность метода сравнительного анализа продаж. Технология применения метода. Виды поправок, способы определения величины поправок: анализ парных продаж, регрессивный анализ. Единицы сравнения.

Изучение рынка и сбор информации о продаже аналоговых объектов. Сравнение обмениваемого объекта с каждым из аналогов и выявление различий. Процесс внесения поправок в цены продаж аналогичных объектов.

Расчет стоимости по удельным показателям. Расчет стоимости с использованием валового рентного мультипликатора доходов.

Методические рекомендации

Данный метод основан на принципе замещения – покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего той же полезностью. Метод прямого сравнительного анализа продаж в наибольшей степени применим к развитым секторам рынка .

Технология метода сравнительного анализа продаж включает три этапа:

1 – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть: собственный архив эксперта – оценщика, банк данных риэлтерской фирмы, публикации в специальной периодической печати о состоявшихся сделках купли – продажи объектов недвижимости;

2 – проверка информации о сделках. Данные о сделках должны быть проверены и подтверждены продавцом, покупателем либо посредником, сопровождавшим сделку;

3 – внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым объектом и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта вносятся поправки в той мере, в какой оцениваемый объект отличается от сопоставимых..

Особое внимание в процессе изучения сравнительного подхода необходимо обратить внимание на механизм определения и внесения поправок в расчете стоимости объектов недвижимости. Следует самостоятельно изучить расчет стоимости с учетом валового рентного мультипликатора дохода.

Литература: ( 2 ), ( 5 ), ( 6 ), ( 7 ), ( 8 ), (9 ), ( 11 ), ( 12 ), (13).

Вопросы для самопроверки

1. Для каких сегментов рынка недвижимости наиболее применим метод сравнительного анализа продаж ?

2. Какие этапы включает алгоритм расчета стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж ?

3. Какие методы внесения поправок вы знаете ?

Тема 7. Основы рыночной оценки стоимости имущества предприятия

Возможности применения к оценке имущества предприятия доходного, сравнительного и затратного подходов. Метод чистых активов в расчете ликвидационной стоимости и технология его применения. Оценка фиксированных (внеоборотных) активов. Анализ и оценка оборотных активов по рыночной стоимости. Расчет суммы скорректированных активов. Анализ и корректировка обязательств предприятия перед кредиторами. Определение чистой стоимости собственных средств предприятия (чистых активов).

Методические рекомендации

Расчету предшествует инвентаризация статей активов и пассивов баланса и анализ возможных продаж товарно-материальных запасов и основных средств по рыночной стоимости.

Рыночная переоценка бизнеса ведется по отдельным статьям баланса и включает следующие этапы:

1 - оценка внеоборотных активов ( земли, зданий, сооружений, машин, оборудования , как правило, выполняется независимым экспертом-оценщиком. Любым из возможных подходов (затратным, доходным, сравнительным) оценивается восстановительная стоимость внеоборотных активов с учетом совокупного износа. Особого подхода требует рыночная оценка нематериальных активов, таких как торговая марка, репутация компании и т.д.;

2 - оборотные активы оцениваются постатейно:

• товарно-материальные запасы оцениваются по стоимости их возможной продажи либо по себестоимости;

• сумма дебиторской задолженности определяется за вычетом безнадежных долгов, по срокам и в разрезе должников;

• краткосрочные финансовые вложения учитываются по рыночной стоимости;

3 - скорректированные активы рассчитываются путем суммирования полученных выше результатов;

4 - обязательства предприятия (кредиторская задолженность) должны быть скорректированы с учетом реальных платежей, при этом учитываются затраты, связанные с ликвидацией предприятия ( административно-управленческие расходы, выходные пособия и компенсации, затраты, связанные с распродажей активов и др.);

5 - рыночная стоимость собственных средств ( сумма скорректированных чистых активов ) определяется как разность между суммой скорректированных активов ( при этом выполняется базисное равенство: активы = пассивам ) и суммой скорректированных обязательств.

Ликвидационная стоимость подразделяется на три вида:

1) упорядоченная ликвидационная стоимость. Распродажа активов

осуществляется в течение разумного периода, чтобы можно было получить высокие цены за распродаваемые активы;

2. принудительная ликвидационная стоимость. Активы

распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;

3) ликвидационная стоимость прекращения существования активов предприятия. В этом случае активы предприятия списываются и уничтожаются, а на данном месте строится новое предприятие. В этом случае стоимость предприятия является отрицательной величиной, определяемой затратами на ликвидацию активов.

Литература: (7), (13).

Вопросы для самопроверки

1. В каких случаях рассчитывается ликвидационная стоимость предприятия ?

2. Почему расчету должна предшествовать инвентаризация имущества и обязательств предприятия ?

3. Какие этапы включает расчет ликвидационной стоимости предприятия ?

4. Какие виды ликвидационной стоимости вы знаете ?