Тема 4. Затратный подход к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода. Сфера применения затратного подхода к оценке. Технология применения затратного подхода..

Определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости. Расчет стоимости замещения или воспроизводства объекта недвижимости. Расчет износа: физического, функционального, внешнего (устранимого и неустранимого).

Определение суммарной стоимости объекта недвижимости и земельного участка.

Методы определения восстановительной стоимости объекта или стоимости замещения: поэлементный, сметный расчет, индексный, сравнительных единиц. Методика расчета сметной стоимости объекта недвижимости, строительные нормы и правила, определение коэффициентов пересчета в текущие цены.

Методические рекомендации

Затратный подход осуществляется при :

- осуществлении технико-экономического обоснования нового строительства;

- выборе наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка;

- выборе профиля объекта недвижимости;

- оценке зданий специального назначения;

- оценке объектов на «пассивных» секторах рынка;

- страховании;

- получении информации в условиях ограниченной рыночной информации.

Технология применения затратного подхода включает следующие этапы:

1 этап – определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости;

2 этап – рассчитывается стоимость замещения или воспроизводства;

3 этап – рассчитываются все виды износа объекта недвижимости: физического, функционального, внешнего;

4 этап – вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта недвижимости за минусом износа;

4 этап – рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости и земельного участка путем суммирования этих стоимостей.

Рассматриваются следующие методы оценки рыночной стоимости земельных участков: по сопоставимым продажам, метод соотнесения, капитализация земельной ренты, техника остатка для земли, метод развития земельного участка. Существует три метода определения восстановительной стоимости объекта недвижимости: метод сравнительной единицы, метод разбивки на компоненты, сметный метод расчета. Особое внимание следует обратить на методику расчета в рамках каждого метода, а также на расчет совокупного износа объекта недвижимости.

Литература: ( 2 ), ( 5 ), ( 6 ), ( 7 ), ( 8 ), (9 ), ( 11 ), ( 12 ), (13).

Вопросы для самопроверки

1. В каких случаях применяется затратный подход при оценочной деятельности ?

2. Какие этапы включает технология расчета по затратному подходу ?

3. Назовите основные подходы к определению рыночной стоимости земли ?

4. Какие виды износа объектов недвижимости вы знаете, какова методика его расчета ?

Тема 5. Доходный подход к оценке недвижимости

Сущность доходного подхода к оценке. Метод дисконтированных доходов. Технология применения метода. Определение общей продолжительности владения объектом недвижимости. Прогнозирование темпов инфляции. Прогнозирование, периодически поступающих доходов. Прогнозирование стоимости объекта недвижимости в конце срока владения. Формула Гордона. Определение ставки дисконта. Расчет текущей стоимости объекта недвижимости.

Метод прямой капитализации дохода.. Расчет потенциальной и действительной валовой выручки, чистого дохода, отраслевого коэффициента капитализации и стоимости объекта недвижимости.

Методические рекомендации

Доходный подход включает в себя два метода: прямой капитализации доходов и метод дисконтированных денежных потоков.

Метод прямой капитализации дохода включает три этапа:

1 - расчет ежегодного чистого дохода. Расчету предшествует анализ финансового положения оцениваемого объекта, обычно за последний год. По результатам анализа составляют расчет прогноза чистой прибыли или чистого дохода компании;

2 – Расчет коэффициента капитализации по информации объектов аналогов. Определение коэффициента капитализации исходя из информации о сделках с аналогичными объектами – довольно распространенный способ, используемый экспертами – оценщиками;

3 – Расчет стоимости оцениваемого объекта определяется как частное от деления чистого дохода компании на коэффициент капитализации дохода, рассчитанный по объектам-аналогам.

Метод дисконтированных денежных потоков предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Будущие доходы включают:

- периодический денежный поток от эксплуатации объекта недвижимости на протяжении срока владения; это чистый доход, получаемый инвестором от владения собственностью в виде дивидендов, арендной платы и т.д.;

- денежные поступления от продажи объекта недвижимости в конце срока владения, т.е. будущая выручка от перепродажи объекта недвижимости.

Технология расчета стоимости имущества методом дисконтированных денежных потоков включает следующие этапы:

1 – определение общей продолжительности владения имущественным комплексом исходя из намерений инвестора и с учетов срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов ( год, квартал, месяц );

2 – прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения имущественным комплексом;

3 – прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. Рассчитывается чистая прибыль на прогнозируемые периоды. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного имущественного комплекса в капитале производственной системы;

4 – прогнозирование стоимости в конце срока владения по модели Гордона;

5 – определение ставки дисконта для оцениваемого имущественного комплекса;

6 – Расчет текущей стоимости имущественного комплекса как суммы приведенного чистого дохода за период и стоимости перепродажи имущественного комплекса.

Литература: ( 2 ), ( 5 ), ( 6 ), ( 7 ), ( 8 ), (9 ), ( 11 ), ( 12 ), (13).

Вопросы для самопроверки

1. В каких случаях применяется доходный подход в оценочной деятельности ?

2. Какова технология расчета стоимости методом прямой капитализации дохода ?

3. Какова методика расчета стоимости имущественного комплекса методом дисконтированных денежных потоков ?