Тема 2. Недвижимость как объект купли-продажи и необходимость его оценки

Цели оценки стоимости недвижимости. Виды стоимости имущества: рыночная, инвестиционная, залоговая, страховая, ликвидационная. Стоимость воспроизводства и стоимость возмещения. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости.

Оценка и оценщики недвижимости: профессиональные общественные объединения, услуги на рынке недвижимости, подготовка специалистов по оценке недвижимости. Информационное обеспечение оценочной деятельности.

Методические рекомендации

Особое внимание следует уделить различным признакам классификации видов стоимостей объектов недвижимости. Каждый вид имеет свое определение. Главная задача эксперта – оценщика состоит в том, чтобы установить четкую взаимосвязь между целью оценки и определяемой стоимостью.

Для выбора метода оценки недвижимости следует определить, какую стоимость необходимо рассчитать: стоимость вос­производства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства — это стоимость точной копии объекта недвижимости, приобретаемой или воспроизводимой в насто­ящее время по ныне действующим ценам.

Стоимость воспроизводства наиболее точно характеризует со­временную стоимость конкретного объекта, однако ее определение часто оказывается невозможным по причине изменения техноло­гии, материалов, стандартов и т. д.

Стоимость замещения — это текущая стоимость нового объ­екта, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта.

Закон об оценочной деятельности РФ определяет права и обязанности экспертов – оценщиков, функционирующих в различных сегментах рынка недвижимости.

Литература: ( 6 ), ( 9 ), Закон об оценочной деятельности РФ.

Вопросы для самопроверки

1. Какие виды стоимостей объектов недвижимости вы знаете ?

2. Как вид стоимости объекта недвижимости увязан с целью оценки ?

3. Какие требования предъявляет к профессиональному оценщику Закон об оценочной деятельности РФ ?

Тема 3. Методические принципы определения рыночной стоимости недвижимости.

Классификация принципов рыночной оценки недвижимости.

Принципы, основанные на представлениях владельца имущества: полезности, замещения, ожидания. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимости от внешней среды, соответствия между спросом и предложением, конкуренции, изменения стоимости.

Принципы, связанные с эксплуатацией имущества: пропорциональности, факторов производства, остаточной продуктивности земельного участка, вклада, пропорциональности, наиболее эффективного использования.

Методические рекомендации

Принципы оценки объектов недвижимости объединяются в следующие три группы:

1 - принципы, основанные на представлениях пользователя;

2 - принципы, связанные с рыночной средой;

3 - принципы, связанные с эксплуатацией имущества.

К первой группе относятся принципы полезности, замещения и ожидания. Группа вторая – принципы, связанные с рыночной средой – включает принципы зависимости, спроса и предложения, конкуренции. К третьей группе относятся принципы факторов производства, остаточной продуктивности, вклада, пропорциональности или сбалансированности.

Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы практически ко всем объектам недвижимости. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Литература: ( 9 ), ( 12 ), ( 13 ).

Вопросы для самопроверки:

1. На какие группы делятся принципы оценки объектов недвижимости ?

2. Какие принципы оценки объектов недвижимости включаются в каждую из трех групп ?