Krasnova_I_O_Zemelnoe_pravo_Elementarny_kurs

http://www.natahaus.ru/

местного самоуправления. В случае предоставления земельного участка бесплатно (однократно при переоформлении гражданами права пожизненного насле-

194 Глава 12. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

дуемого владения или постоянного пользования) максимальные размеры для каждого вида собственности — федеральной, субъектной, муниципальной устанавливаются соответственно федеральными законами, законами субъектов РФ, нормативными правовыми актами местных органов самоуправления. Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам для иных сельскохозяйственных целей, определяются в соответствии с нормами отвода земель для соответствующих видов деятельности (животноводство, сельскохозяйственное производство, хранение, переработка сельскохозяйственной продукции, размещение необходимых зданий и т.д.), правилами землепользования, застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Вто же время нутем выделения земельных долей единый земельный массив может оказаться раздробленным и непригодным для ведения эффективного сельского хозяйства. Для преодоления таких негативных процессов Законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен механизм обязательного отчуждения излишней площади. Также предусмотрено, что, несмотря на такое жесткое правило, в большинстве случаев остается легальная возможность реально иметь земельный участок намного больше нормы. Например, гражданин может приобрести несколько земельных участков и затем зарегистрировать их как единый объект недвижимости, размеры которого могут превышать максимальные нормы.

Вотличие от права собственности, установление ограничений по площади арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции земельных участков не допускается1.

На собственников, владельцев, пользователей и арендаторов земельных участков сельскохозяйственного назначения ложится весь комплекс общих для землепользователей обязанностей, включая обязанность эффективно использовать землю, повышать плодородие почв и т.д.

1 См. п. 5'Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. № 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю» // СЗ РФ. 1996. № 11. Ст. 1026; 1999. № 5. Ст. 651.

§3. Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств 195

§3. Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств

Крестьянское хозяйство — форма ведения коммерческого сельскохозяйственного производства, основанного на индивидуальном предпринимательстве.

Субъектами права ведения крестьянского хозяйства могут быть только граждане. К гражданам,

желающим вести крестьянское хозяйство, предъявляются особые требования. Таковыми могут быть только граждане, достигшие 18-летнего возраста, имеющие опыт работы в сельском хозяйстве и соответствующую квалификацию либо прошедшие специальную подготовку. Крестьянское хозяйство может быть представлено одним гражданином, семьей или группой лиц.

Субъектный состав крестьянского хозяйства неоднороден. Выделяются глава и члены крестьянского хозяйства, которые обладают различными правами. Глава крестьянского хозяйства после регистрации крестьянского хозяйства приобретает статус предпринимателя без образования юридического лица. В порядке регистрации крестьянского хозяйства регистрируются и члены крестьянского хозяйства.

Крестьянские хозяйства имеют право добровольно объединяться, вступать в кооперативы, ассоциации, союзы, учреждать несельскохозяйственные предприятия, в том числе банки, страховые организации, покупать и продавать ценные бумаги.

Гражданам, ведущим крестьянское хозяйство, земельные участки предоставляются на праве частной либо общей совместной собственности. Крестьянское хозяйство может использовать дополнительные земли на праве аренды. На праве частной собственности земельный участок предоставляется только в случае, если крестьянское хозяйство представлено одним гражданином.

Если крестьянское хозяйство представлено семьей или коллективом, то земельный участок предоставляется

вобщую совместную собственность крестьянского хозяйства, а его собственниками являются глава и все члены хозяйства (ст. 257 ГК). При выходе кого-либо из состава крестьянского хозяйства раздел земельного участка не допускается. Выходящие из состава хозяйства члены либо его глава пользуются правом получения денежной либо иной компенсации стоимости своей земельной доли. Доля каждого определяется

вдоговоре, а при отсутствии такового доли признаются равными на основании ст. 258 ГК.

196 Глава 12. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Земельные участки предоставляются местными администрациями при реорганизации колхозов и совхозов, подсобных сельских хозяйств в соответствии со ст. 8 Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» и выделении земельных долей, либо на основании поступивших ходатайств от заинтересованных лиц в соответствии со ст. 10 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

В первом случае право на получение земельного участка имеют лишь граждане, являющиеся постоянными членами или работниками колхозов, совхозов и подсобных хозяйств. Во втором случае гражданам земельные участки предоставляются по их ходатайству из фонда перераспределения земель или земель запаса органами государственной власти или местного самоуправления в зависимости от того, в чьей собственности находятся предоставляемые земли по результатам торгов.

Размер земельного участка определяется в каждом случае с учетом численного состава крестьянского хозяйства, его специализации и норм предоставления земельных участков. Право собственности

http://www.natahaus.ru/

удостоверяется свидетельством, выдаваемым главе крестьянского хозяйства в случае владения участком на праве частной собственности, либо каждому члену хозяйства, если участок находится в общей собственности.

Право частной (общей) собственности и право аренды земель, предоставляемых для ведения крестьянского хозяйства, может быть передано по наследству на общих основаниях, т.е. по завещанию или по закону, но с учетом особенностей правового режима земель крестьянских (фермерских) хозяйств. В частности, учитывая ценность этих земель и необходимость поддержания условий стабильного развития фермерских хозяйств, предусмотрено, что наследник, не являющийся членом крестьянского хозяйства, имеет право только на получение компенсации доли в наследуемом имуществе, включая земельный участок. Размер компенсации и сроки ее выплаты определяются соглашением между членами хозяйства и наследником, а при его отсутствии — судом. Указание на доли в общей совместной собственности на землю, в целях определения наследуемого имущества, содержится в соглашении членов крестьянского хозяйства по этому вопросу; при отсутствии соглашения доли являются равными. По закону право наследования земельного участка принадлежит родственникам и другим предусмотренным ГК лицам. Члены крестьянского хозяйства, не относящиеся к таким лицам, теряют право наследования на долю умершего в случае отсутствия завещания на их имя.

§ 4. Правовой режим земель сельскохозяйственных организаций

197

Земли, предоставленные для ведения крестьянского хозяйства, используются для целей сельскохозяйственного производства — выращивания сельскохозяйственных культур, выпаса, сенокоса, размещения объектов сельскохозяйственной инфраструктуры, жилых строений. Землепользование является платным. Граждане, впервые организующие крестьянское хозяйство, освобождаются от уплаты земельного налога в течение пяти лет с момента предоставления им впервые земельного участка (ст. 12 Закона «О плате за землю»).

§ 4. Правовой режим земель сельскохозяйственных организаций

Хотя в первые годы современной экономической реформы политика государства была нацелена на развитие преимущественно фермерства, за последние годы наметился интерес также к поддержке кооперативных форм ведения хозяйства и развития сельскохозяйственного производства на основе коммерческих организаций. Постановлением Правительства РФ от 21 июня 1996 г. № 723 «О мерах по стабилизации экономического положения и развитию реформ в агропромышленном комплексе»1 федеральным министерствам и ведомствам предписывается обеспечить развитие кооперативных отношений в аграрном комплексе как наиболее приоритетного направления аграрной реформы, поддержку создания сельскохозяйственными товаропроизводителями производственных, перерабатывающих, снабженческосбытовых, агросервис-ных, кредитных страховых и других видов кооперации. В рамках Федеральной целевой программы «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999—2002 годы», утвержденной постановлением Правительства РФ от 26 июня 1999 г. № 694, предусматривается проведение мероприятий по консолидации земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств и других сельскохозяйственных товаропроизводителей в целях обеспечения условий для их кооперирования.

На сегодняшний день сельскохозяйственные коммерческие организации являются основными товаропроизводителями, занимая свыше 94% пашни и поставляя на рынок 96% отечественной сельскохозяйственной продукции основных видов.

СЗ РФ. 1996. № 27. Ст. 3264.

198 Глава 12. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Сельскохозяйственные организации можно классифицировать на виды по различным признакам. В зависимости от того, являете* ли извлечение прибыли основной целью деятельности, сельскохоч зяйственные организации делятся на коммерческие и некоммер-1 ческие. К последним относятся ассоциации и объединения различных сельскохозяйственных предприятий, например Агропромышленный союз России, ассоциации крестьянских хозяйств и сельскохозяйственных кооперативов. Коммерческие организации в зависимости от типа имущественных отношений существуют в виде акционерных обществ, товариществ, обществ с ограниченной или дополнительной ответственностью, кооперативов. Особую группу субъектов составляют колхозы и коопхозы, функционирующие на основе^Федерального закона от 8 декабря 1995 г. № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации»1.

Отношения собственности на земли в различных сельскохозяйственных организациях не одинаковы. Земли большинства видов сельскохозяйственных организаций формируются за счет передаваемого гражданами в уставный либо паевой неделимый фонд соответствующей организации права собственности2.

В случае передачи права собственности земельная доля меняет собственника. Право частной собственности гражданина на земельную долю прекращается и возникает право частной собственности организации. Взамен гражданин получает акции, равные стоимости земельного участка. При последующем выходе из сельскохозяйственной организации гражданин не мржет вернуть переданное ранее право частной собственности на земельную долю, а имеет только право на получение стоимости акций.

Остается неопределенным правовой режим невостребованных земельных долей. С одной стороны, в соответствии с законодательством, принятым до введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривается, что в пользование организации могут переходить не востребованные после

http://www.natahaus.ru/

= ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ

§ 1. Понятие и состав земель поселений

Поселение — территория концентрированного проживания людей. В России все поселения делятся на виды, выделяемые по различным признакам. Используется несколько классификаций поселений.

В соответствии с ГК и ЗК поселения делятся на два вида в зависимости от функциональной и производственной специализации — городские и сельские.

Градостроительный кодекс РФ также исходит из наименования территорий концентрированного проживания людей «городскими и сельскими поселениями», определяя их дальнейшую детальную классификацию в зависимости от численности населения. Так, городские поселения подразделяются на сверхкрупные, крупнейшие, крупные, большие города, малые города и поселки. Самостоятельное место занимают города федерального значения, которые по правовому статусу приравнены к субъектам РФ. В особую категорию выделяются городские поселения закрытых административно-территориальных образований. Предусматривается существование и такой категории городов, как «города науки», которым решением Президента РФ присваивается статус наукограда1. Сельские поселения бывают большими, средними и малыми.

Практика учета не совпадает в полном объеме с законодательной классификацией. Так, учетная статистика ведется по городам, подразделяемым на девять видов в зависимости от численности населения, поселкам городского типа четырех видов по численности населения и сельских населенных пунктов, далее не классифицируемых. В общей сложности число поселений превышает 25 тыс., из которых число городов составляет 1097, посёлков городского

1 См. Федеральный закон от 7 апреля 1999 г. № 70-ФЗ «О статусе наукограда Российской Федерации» // СЗ РФ. 1999. № 15. Ст. 1750. 202

Глава 13. Правовой режим земель поселений

типа — 1864 и сельских поселений — свыше 24 тыс. Из общего числа городов 220 специализируются на тех или иных видах деятельности, позволяющих придать им статус наукоградов1. Первым наукоградом объявлен г. Обнинск Калужской области.

Всоставе земель РФ земли, на которых расположены городские и сельские поселения, в законодательстве выделяются в самостоятельную категорию, именуемую землями поселений, которые отделяются от других категорий земель чертой городских и сельских поселений. Черта городских и сельских поселений также является их административной границей. Земельные участки, расположенные в пределах черты, образуют его территорию.

Проекты черты поселений разрабатываются органами местного самоуправления (за исключением городов федерального значения) на основе утвержденной градостроительной и землеустроительной документации, вклюн^я генеральные планы, и вступают в силу после их утверждения органами соответствующих субъектов РФ по согласованию с органами местного самоуправления. В категорию земель поселений не входят земли, занятые объектами жилой и производственной застройки, расположенные за чертой поселений. Так, земли, занятые поселками в национальных парках, лесном фонде, места традиционного проживания коренных малочисленных народов Российской Федерации учитываются соответственно как земли особо охраняемых территорий и объектов или как земли лесного фонда. Значительная часть сельских поселений расположена на землях сельскохозяйственного назначения. На их территории действует режим, установленный для данной категории земель.

Внастоящее время черта поселений установлена не повсеместно. В территорию поселений пока также включены земли, находящиеся за чертой поселений, если они находились в ведении городских и сельских администраций. В настоящее время во исполнение законодательства и в соответствии с Федеральной целевой программой «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999—2002 годы» намечены мероприятия по инвентаризации и межеванию земель поселений.

Всоответствии с учетными данными земли поселений составляют незначительную площадь сухопутной территории России —

1 См. постановление Правительства РФ от 24 января 1998 г. № 79 «О мерах по развитию муниципальных образований с градообразующими научно-производственными комплексами (наукоградов)» // СЗ РФ. 1998. № 5. Ст. 618.

§ 1. Понятие и состав земель поселений

203

18,7 млн га, или примерно 1%. На этих землях проживает основная часть населения России. При этом из 144,8 млн человек, составляющих население России, свыше 106 млн проживает в городах.

С учетом многообразия интересов, с которыми связано землепользование в поселениях, земельным и градостроительным законодательством предусматривается проведение зонирования — деления территорий городских и сельских поселений на зоны с определением видов использования для каждой зоны и необходимых ограничений. Зонирование возложено на органы местного самоуправления. В городах федерального значения эти функции выполняют органы государственной власти соответствующего субъекта РФ. Документом, закрепляющим деление территорий поселений, являются схемы зонирования. Они являются составной частью генеральных планов городских и сельских поселений и обязательны для исполнения и соблюдения. Не допускается отнесение одного земельного участка более чем к одной зоне.

В соответствии со ст. 85 ЗК и ст. 40 Градостроительного кодекса РФ земельные участки в поселениях могут быть отнесены к следующим территориальным зонам: жилым;

http://www.natahaus.ru/

общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным;

сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

В целях организации отдыха населения, ведения сельскохозяйственного производства, обеспечения развития поселений на прилегающих землях могут устанавливаться пригородные зоны. Пригородные зоны

— своего рода территориальный резерв обычно городов, которые в случае необходимости могут расширить свою территорию за счёт присоединения части либо всей пригородной зоны. Такое присоединение осуществляется в общем порядке перевода земель из одной категории в другую (ст. 8 ЗК).

Границы и правовой режим пригородных зон устанавливаются законами субъектов РФ. Для городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга пригородные зоны устанавливаются федеральными законами.

Экологическое состояние земель населенных пунктов можно охарактеризовать скорее как неблагополучное. Наиболее острыми

204

Глава 13. Правовой режим земель поселений

проблемами, особенно крупных городов, являются загрязнение земель токсическими выбросами транспорта, захламление территорий, образование неконтролируемых свалок коммунальных и промышленных отходов.

§ 2. Общая характеристика правового режима земель ; поселений

Земли поселений используются преимущественно как территориальный базис и предназначены для размещения жилых строений, промышленных и сельскохозяйственных предприятий, объектов социальной и транспортной инфраструктуры, органов государственной власти и местного самоуправления. Часть земель выделяется для организации отдыха граждан на природе и поддержания благоприятного экологического микроклимата.

По общему правилу, земли поселений не ограничиваются по формам собственности. Земли поселений предоставляются в том же порядке, что и земельные участки для строительства и для целей, не связанных со строительством (ст. 30—34 ЗК). При этом при предоставлении земельных участков для строительства объектов недвижимости в соответствии с градостроительной документацией и градостроительными регламентами предварительное согласование размещения объектов недвижимости не проводится. Приватизация осуществляется за плату в порядке купли-продажи права собственности, установленном для приватизации земель при приватизации государственных и муниципальных предприятий1, а также в соответствии со ст. 36 ЗК. При этом не допускается приватизация земель общего пользования, занятых площадями, улицами, дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водоемами, пляжами, земель, предоставленных для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр, земель, зараженных опасными веществами и подверженных биогенному заражению2. Также не подлежат приватизации земли

1См. Указ Президента РФ от 26 ноября 1997 г. № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды» // СЗ РФ. 1997. № 48. Ст. 5546.

2См. Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных'гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» // ВВС РФ. 1992. № 25. Ст. 1427.

§ 2. Общая характеристика правового режима земель поселений

особо охраняемых территорий, земли, занятые объектами обороны1- Приватизация может быть ограничена законодательством субъектов РФ и решениями органов местного самоуправления применительно соответственно к субъектным и муниципальным землям.

На основании общих правил передаются земельные участки гражданам и организациям в пользование на праве аренды, постоянного и безвозмездного срочного пользования. Допускается пользование земельными участками на праве публичного или частного сервитутов.

Земельные участки передаются в собственность или аренду гражданам и организациям в поселениях по результатам торгов. Продавцом выступают соответствующие государственные и муниципальные органы. От имени РФ продавцом выступает Фонд федерального имущества. Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом поселения, градостроительной и землеустроительной документацией. Примечательно, что в пакет документов, подготавливаемый продавцом по предмету торгов, должны быть включены сведения об экологическом состоянии земельного участка2.

На землях поселений действует общее правило о целевом использовании земельных участков, которое определяется в порядке подготовки и утверждения генеральных планов поселений и различается по установленным в таком плане функциональным зонам. Генеральные планы разрабатываются и утверждаются органами местного самоуправления для городских и сельских поселений, органами соответствующего субъекта РФ — для городов и пригородных зон, а для городов федерального значения — органами государственной власти Москвы и Санкт-Петербурга.

Для каждой зоны разрабатывается и устанавливается градостроительный регламент, представляющий собой совокупность

http://www.natahaus.ru/

однократно и бесплатно. Если же весь земельный участок был закреплен за кондоминиумом на праве постоянного пользования, то его надлежит выкупить и переоформить право на землю до 1 января 2004 г. Доля каждого домовладельца пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в кондоминиуме, если соглашением участников долевой собственности не установлено иное. Доля каждого домовладельца в земельной собственности следует судьбе на помещение в кондоминиуме, принадлежащее этому домовладельцу. Обязанности по уходу за земельным участком, в том числе по озеленению и благоустройству, ложатся на домовладельцев или их организации1.

Многоквартирные многоэтажные жилые дома могут размещаться в жилых зонах, а также в общественноделовых зонах, если это предусмотрено соответствующими правилами. Для размещения промышленных предприятий предназначены преимущественно производственные зоны. Особенностью правового режима этих земель является установление в необходимых случаях сани-тарно-защитных зон промышленных объектов. В пределах сани-тарно-защитных зон запрещается размещение жилых домов, учреждений образования, отдыха и здравоохранения.

Особые правила землепользования установлены для поселений, расположенных на территории закрытых административно-территориальных образований. В соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. «О закрытом административно-территориальном образовании»2, земли, занимаемые предприятиями на территории поселений, находятся в федеральной собственности и передаются в постоянное пользование этим предприятиям. В случае установления вредного воздействия предприятий на прилегающей территории, в том числе за пределами границы закрытого административно-территориального образования, могут устанавливаться зоны воздействия. На территории поселений могут быть установлены специальные условия проживания граждан, включая ограничения

§ 3. Правовой режим земель г. Москвы

209

1См. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» // СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963; постановление Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. № 1223 «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» // СЗ РФ. 1997. № 40. Ст. 4592.

2ВВС РФ. 1992. № 33. Ст. 1915 (с изм. и доп.).

на постоянное проживание, владение, пользование и распоряжение землей. К примеру, могут быть установлены ограничения на дальнейшее проживание граждан, утративших производственную или служебную связь с предприятием. В таких случаях решается вопрос о их переселении и обеспечении жильем. К участию в приватизации объектов и совершению сделок с ними допускаются граждане РФ, постоянно проживающие на данной территории, и юридические лица, расположенные и зарегистрированные на данной территории. Жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, могут быть проданы, переданы в аренду, отчуждены иным образом только гражданам, постоянно проживающим или работающим на территории закрытого административно-территориального образования, или юридическим лицам, расположенным и зарегистрированным на данной территории, а также гражданам РФ, получившим разрешение на постоянное проживание на такой территории. Органы субъектов РФ принимают меры по предоставлению гражданам, проживающим в поселениях на территории закрытого административно-территориального образования, земельных участков за пределами таких образований для индивидуального землепользования..

§ 3. Правовой режим земель г. Москвы

Город Москва является столицей Российской Федерации, городом федерального значения — субъектом Федерации. Москва одновременно является центром Московской области. Это — один из самых крупных по территории и населению мегаполис. Его площадь — свыше 1000 кв. км, включая территорию Зеленограда и других городов подчинения Московской мэрии. Население на 1 января 2001 г. — свыше 8,5 млн человек1. На территории Москвы расположено 140 особо охраняемых территорий, из которых — 98 парков, и имеются уникальные исторические, культурные и природные объекты. Кремлю присвоен статус объекта культурного наследия всего человечества в соответствии с Конвенцией ЮНЕСКО «О культурном всемирном и природном наследии человечества». В Москве расположен первый национальный парк — Лосиный остров, созданный еще в 1983 г. и занимающий более 12% территории Москвы. Старейшим является

См.: Россия в цифрах. Официальное издание. М., 2001. С. 34. 210

Глава 13. Правовой режим земель поселений 3. Правовой режим земель г. Москвы

211

Измайловский парк, основанный в XVII в. царем Алексеем Михайловичем.

Из всей площади земель лишь 15% имеют почвенный покров. Их состояние оценивается как крайне неблагополучное. Земли подвержены мощному антропогенному стрессу. Сильное химическое загрязнение охватывает практически все земли. Почвенный покров фактически видоизменился, превратившись в биологически полностью деградировавшее почвоподобное образование.

К проблемам землепользования относятся вопросы утилизации отходов и удаления свалок, вывода за пределы города опасных промышленных объектов, жилищного строительства в условиях роста населения и ограниченного пространства.

В Москве не вводится общих ограничений на формы собственности. Здесь признаются и защищаются

http://www.natahaus.ru/

равным образом частная, государственная и муниципальная формы собственности. Вместе с тем развитие отношений собственности связано с важными особенностями. Прежде всего, в городе вместо муниципальной собственности, как она именуется в земельном и гражданском законодательстве, установлена собственность территориальной общины, от имени которой правомочия собственника осуществляет орган территориального общественного самоуправления.

Насколько ее можно признать синонимом муниципальной собственности — остается под вопросом. Одновременно собственность города образует государственная и городская муниципальная собственность. Идет ли речь о возможности образования разновидности муниципальной или субъектной собственности — также неясно. Наряду с собственностью города, которую по смыслу можно признать субъектной собственностью, предусматривается собственность территориального образования (территориальной единицы). Предположительно собственность территориального образования можно отнести к разновидности собственности Москвы как субъекта РФ. И наконец, сложилась ситуация, когда собственность г. Москвы находится за пределами ее территории, т.е. на территории других субъектов1. Установление права собственности в этом случае не влечет изменения границ города. В соответствии с ЗК (ст. 84) черта г. Москвы может быть изменена федеральным законом по согласованному представлению законодательных органов г. Москвы и Московской области.

См. Устав города Москвы от 28 июня 1995 г. (с изм. и доп.).

Своеобразно регулируются и отношения частной собственности на землю. С одной стороны, право частной собственности не запрещается, а с другой — его реализация чрезвычайно ограничена. Так, действует правило о признании права аренды основной формой земельно-правовых отношений. Наряду с арендой земельные участки могут предоставляться в безвозмездное временное пользование, право собственности, постоянное (бессрочное) пользование, ограниченное пользование1. Право собственности может быть установлено лишь на определенные объекты. К таким объектам отнесена территориальная единица с особым статусом «Московский деловой международный центр «Москва-Сити». Данный центр предназначен для размещения деловых помещений различного рода организаций и имеет целью стимулирование инвестиционной деятельности. В пределах этой территориальной единицы предусмотрены особые условия пользования и различные льготы по платежам. Субъектами прав на земельные участки являются участники территориальной единицы с особым статусом. Земельные участки предоставляются его участникам на праве аренды и собственности. В аренду земли передаются на срок до 50 лет на основании договоров. В частную собственность земельные участки переходят путем выкупа арендованного земельного участка или передачи земельного участка по результатам реализации инвестиционных проектов.

За пользование землей в г. Москве взимается арендная плата или земельный налог. Также взимается плата за право на заключение договора аренды, включающая стоимость права на заключение договора аренды и стоимость права на совершение сделок с правами аренды земельного участка. Платежи рассчитываются на основе ставок земельного налога, устанавливаемых на различном уровне в зависимости от расположения земельного участка в той или иной зоне экономической и градостроительной ценности (оценочной зоне). Территория г. Москвы разделена на 48 оценочных зон. Базовые ставки годовой арендной платы устанавливаются мэром г. Москвы.

Особый режим градостроительной деятельности действует в природном комплексе г. Москвы. Природный комплекс — совокупность территорий с преобладанием растительности, водных объектов, выполняющих преимущественно природоохранные, рекреаци-

1 См. Закон г. Москвы от 16 июля 1997 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве» (с изм. и доп.). 212

Глава 13, Правовой режим земель поселений

онные, оздоровительные и ландшафтообразующие функции. На этих территориях устанавливается дифференцированный режим землепользования по пяти градациям. Наиболее строгий режим включает запрет на изменение ландшафтов, природных объектов. Здесь допускаются только мероприятия по восстановлению нарушенных природных объектов и реставрация историко-культурных объектов. В других случаях может быть разрешено даже строительство жилых и производственных экологически безопасных объектов при условии озеленения и обводнения 70% территории. Землепользование осуществляется в соответствии с целевым назначением земельных участков, которое определяется в порядке выделения градостроительных зон по категориям земель.

В состав земель г. Москвы входят следующие категории земель: земли общего пользования, жилой и другой городской застройки, земли инженерной инфраструктуры и коммуникаций, земли промышленности, транспорта, связи,

радиовещания, телевидения, информатики, энергетики, обороны и иного назначения, земли сельскохозяйственного назначения и другие угодья, земли временного сельскохозяйственного использования, земли с особым режимом использования, в том числе земли природоохранного, оздоровительного

рекреационного и историко-культурного назначения, земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса и иные земельные участки.

Градостроительная деятельность осуществляется в соответствии с различного рода

http://www.natahaus.ru/

градостроительными документами, в том числе Генеральным планом на период 2001—2020 гг., принятым Правительством Москвы в 1999 г. Он нацелен на создание благоприятной среды жизнедеятельности и обеспечение устойчивого развития города в интересах настоящего и будущих поколений.

Глава 14

ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬ ПРОМЫШЛЕННОСТИ И ИНОГО СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

§ 1. Понятие и состав земель промышленности и иного специального назначения

Землями промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землями для обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения (далее — земли специального назначения) признаются земли, предоставленные соответствующими государственными органами и органами местного самоуправления предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам для развития различных отраслей промышленности и экономической деятельности, не связанной с ведением сельского, лесного и водного хозяйства. К этой категории относятся земли, занятые промышленными предприятиями, в том числе предприятиями горно-добывающей промышленности, дорогами и другими транспортными системами, инженерными коммуникациями, предприятиями и объектами обороны, объектами космоса и государственной безопасности, расположенные за чертой поселений. К землям промышленности также относятся земли, занятые закрытыми административно-территориальными образованиями, за исключением земель поселений.

Зегйли специального назначения используются преимущественно в качестве пространственного базиса. В отличие от ведения сельского хозяйства, для размещения и эксплуатации промышленных предприятий и других объектов несельскохозяйственного назначения не требуется высокое естественное плодородие земель. Принципиальное значение имеют близость к объектам транспортной инфраструктуры, поселениям, ландшафтные и климатические условия. Выбор мест размещения объектов добывающей промышленности в первую очередь зависит от расположения разведанных месторождений полезных ископаемых.

214 Глава 14. Правовой режим земель промышленности и иного назначения

Земли специального назначения неоднородны по составу. I состав фактически определяет структура экономики и видов х зяйственной деятельности.

Соответственно они включают: земли промышленности, земли энергетики, земли транспорта,

земли связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности, земли иного специального назначения.

Земли специального назначения предназначены для размещё-; ния и эксплуатации: промышленных предприятий различных отраслей экономики, г| объектов оборошЛ, включая воинские части, энергетических комплексов, включая объекты атомной энергетики,

гидроэлектростанций за пределами земель водного фонда, тепловых станций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов наземного транспорта, включая железнодорожный, воздушный, автомобильный и трубопроводный,

предприятий и линий, наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, связи, радиовещания, телевидения, объектов космоса, включая объекты по производству и запуску космических систем, научно-

исследовательские учреждения, центров подготовки космонавтов,

мелких организаций, таких, как автозаправочные станции, объекты соцкультбыта.

В соответствии с учетными данными, земли специального назначения занимают площадь 17,3 млн га, что составляет примерно 1,07% площади всех земель. Динамику формирования этой категории земель определяют постоянные колебания в изменении общей площади. Увеличение происходит за счет присоединения земель других категорий, которые изымаются у пользователей и предоставляются для строительства, реконструкции или расширения промышленных предприятий и других соответствующих объектов. В 2000 г. зафиксировано незначительное уменьшение площадей в связи с возвратом рекультивированных и отработанны: земель в лесной фонд и земли запаса. Частично земли специаль ного назначения, предоставленные садоводческим товарищества переведены в категорию сельскохозяйственных земель.

http://www.natahaus.ru/

§ 2. Общая характеристика правового режима земель спец. назначения 215

С пользованием этими землями связывается наличие различных экологических проблем. Наиболее острой является проблема нарушения ландшафтных характеристик земель, захламление их твердыми отходами, загрязнение опасными химическими веществами в процессе обычной эксплуатации предприятий и в результате аварийных ситуаций.

§ 2. Общая характеристика правового режима земель специального назначения

Земли специального назначения используются для размещения промышленных объектов, объектов производственной и социальной инфраструктуры, транспортных систем и систем коммуникаций. Размещение жилых строений не допускается, за исключением использования земельных участков для временного и постоянного проживания персонала и приравниваемых к ним лиц. В некоторых отраслях предусматривается выделение земельных участков в качестве служебных земельных наделов. Запрещаются строительство и реконструкция объектов до утверждения проекта и отвода земельного участка в натуре. Нарушение этих требований влечет приостановление строительных работ до устранения выявленных недостатков.

Особое внимание уделяется мерам охраны окружающей природной среды. При выполнении строительных работ и эксплуатации предприятий на землепользователей возлагается обязанность принимать меры по охране природы, рациональному использованию природных ресурсов, благоустройству территорий и оздоровлению окружающей среды. В большинстве случаев проекты пользования землями специального назначения проходят процедуру оценки воздействия на окружающую среду (ОВОС) и экологической экспертизы.

Земли специального назначения могут находиться в государственной, муниципальной и частной собственности. Допускается предоставление этих земель также на праве постоянного, безвозмездного срочного пользования и аренды. В случае предоставления земель на праве пользования, включая аренду, после завершения срока пользования предполагаются проведение мероприятий по восстановлению земель (рекультивации) и их возврат прежнему пользователю.

Юридические лица составляют подавляющее большинство собственников и пользователей земель специального назначения. Они

216 Глава 14. Правовой режим земель промышленности и иного назначения

представлены государственными и негосударственными предприятиями и организациями различных отраслей промышленности, транспорта, оборонных объектов и др.

Земли специального назначения переходят в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 30 ЗК), либо в порядке приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения (ст. 36 ЗК). В последнем случае исключительное право на приобретение права собственности (приватизацию) либо аренды имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений.

Значительная Часть земель промышленности остается в федеральной собственности. В соответствии с Указом Президента РФ от 16 декабря 1993 г. № 2144 «О федеральных природных ресурсах»1 земельные участки и другие природные объекты, предоставленные для обеспечения нужд обороны и безопасности страны, земельные участки, занятые федеральными энергетическими, транспортными и космическими системами, объектами ядерной энергетики, связи, метеорологической службы, находятся в федеральной собственности. Земли, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности и другими, в соответствии со ст. 87 ЗК являются федеральной собственностью. Как правило, эти земли находятся в ведении соответствующих министерств и ведомств и закрепляются за предприятиями в постоянное (бессрочное) пользование. Не могут быть приватизированы также земли использования и охраны недр2.

Приватизация федеральной собственности осуществляется на! основании государственных решений. Государственные решения

1САПП РФ. 1993. № 51. Ст. 4932.

2См. Указ Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка| продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а| также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской! деятельности» (с изм. и доп.).

§ 2. Общая характеристика правового режима земель спец. назначения 217

по вопросам приватизации государственного и муниципального имущества выносятся в виде индивидуальных распоряжений по отдельным предприятиям в соответствии с федеральными программами приватизации государственного и муниципального имущества.

Приватизация некоторых предприятий и соответственно занятых ими земель ограничивается или запрещается1. Кроме этого, из оборота, включая приватизацию, изъяты земельные участки, занятые Вооруженными Силами РФ, воинскими формированиями и органами, военными судами, объектами организаций федеральной службы безопасности, объектами использования атомной энергии, пунктами