12. Договор аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Объекты отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетными являются правила § 4 гл. 34 Кодекса «Аренда зданий и сооружений», затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК).

Договор аренды здания и сооружения — возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

Субъектный состав договора аренды здания и сооружения. Арендодатель — любое физ или юр лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Арендатор—любое физ или юр лицо. Арендатором жилого здания может быть только юридическое лицо, которое вправе использовать жилое здание только для проживания граждан.

Форма договора аренды здания и сооружения, его государственная регистрация и порядок заключения.

Форма - только письменная. Договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность.

В силу правила о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента его подписания сторонами. Договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации.

Требование о государственной регистрации договора аренды здании и сооружении распространяется также на договор субаренды.

К числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы.

Предмет договора — здание и (или) сооружение, как обособленный, отдельно стоящий объект недвижимости с фундаментальной привязкой к земельному участку. Правила об аренде зданий и сооружений применяются и к аренде части здания, сооружения или помещения.

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК).

Передача здания и сооружения и их возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Она включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение и (или) пользование, но и соблюдение особой процедуры — составления и подписания передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК). В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения. Земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение рассматриваются в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования.

Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы защиты гражданских прав на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также правила об изменении и расторжении данного договора определяются общими положениями об аренде (вопрос 10).

13. Договор аренды предприятия (ДАП) ст. 656 ГК

По ДАП арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК).

Возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

В правовом регулировании отношений по аренде предприятия прио­ритетными являются правила § 5 гл. 34 Г К об аренде предприятий. Затем - нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст 650 ¹ К). Далее - общие положения ГК об аренде.

Субъектный состав договора аренды предприятия определяется согласно общим положениям об аренде, поскольку ГК не содержит каких-либо прямых указаний относительно сторон этого договора, но как правило, выступают лица занимающиеся предпринимательской деятельностью (коммерческие и некоммерческие организации, правомочные осу­ществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане - индивидуальные предприниматели).

Форма: в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды предприятия подлежит государственной регистра­ции и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (независимо от срока их действия).

Существенных условия: предмет договора (предприятие в целом как особый объект оборота, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности) и условие о размере аренд­ной платы (при отсутствии согласованного сто­ронами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным-п. 2 ст. 650, п 1 ст 654 ГК).

Перевод должником своего долга на другое лицо осуществляется лишь с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (п.2 ст 319ГК). Кредиторы арендодателя по обязательствам вклю­ченным в состав предприятия, уведомляются о предстоящей перемене должника на стадии подготовки предприятия к передаче, т.е после за­ключения договора аренды и после включения долгов в состав предприя­тия.

Кредитор, получивший уведомление о пе­редаче предприятия в аренду и о предстоящей смене должника вправе в письменной форме сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга на арендатора либо отказать в согласии (ст. 391 ГК). Если письменно не сообщили-вправе в установленный законом срок требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, включенного в состав арендуемого пред­приятия, а также возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657).

Если не дал согласия на перевод долга, но и не потребовал прекращения или досрочного исполнения обяза­тельства в течение 3 месяцев со дня уведомления, то арендодатель вправе передать предприятие, включив долг в его состав. Отсутствие со­гласия не пре­пятствует ни перемене на стороне должника, ни аренде предприятия. Но правовое положение арендодателя и арендатора при этом осложнит­ся. После передачи предприятия арендодатель и арендатор становятся солидарными должниками по включенным в его состав долгам (п. 4 ст. 657 ГК).

При прекращении ДАП арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю, при не­пременном учете прав кредиторов теперь уже арендатора по обязатель­ствам, связанным с деятельностью этого предприятия (ст. 664 ГК). У арендатора вправе распоряжаться мат.цен­ностями, входящими в состав имущества предприятия: вправе сдавать мат.ценности в субаренду, передавать в перенаем; предоставлять в безвозмездное пользование без получения на то согласия арендодате­ля; вправе про­давать, обменивать, предоставлять взаймы; без согласия арендодателя вносить изменения в состав арен­дованного имущественного комплекса; проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение(изменения должны увеличивать стоимость предприятия).

Арендатор должен не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других наложений договора аренды (правило это диспозитив­ное и ДАП может быть установлено иное).

Указанный порядок пользования не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, пред­усмотренных законом.

Обязанность арендатора: поддержание предприятия в над­лежащем техническом состоянии (физ. сохранность имущественного комплекса и текущий и кап.ремонт); возлагают­ся расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия (если иное не предусмо. дог-м); уплата платежей по страхованию арендованного имущества

Улучшении арендованного пред­приятия принадлежат арендодателю (пп. 2, 3 ст. 623 ГК). Арендодатель, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улуч­шений, обязан возместить арендатору их стоимость, (если иное не предусмотрено ДАП) (ст. 662 ГК)

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды предприятия, а также основания признания его недей­ствительным устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды.

Специальные правила присущи лишь положениям о последстви­ях недействительности договора аренды предприятия и последствиях его изменения или досрочного расторжения (ст. 663 ГК).

Применяются в случае существенного нарушая права и охраняемых законом интересов кредиторов арендодателя и арендатора, др.лиц и не про­тиворечит общественным интересам.

13. Договор финансовой аренды (лизинга) ст. 665 ГК

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обя­зуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование

Возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

Правовых особенности: особые, именно финансовые, цели приобретения арендодателем у продавца объекта аренды; активная роль арендатора во взаимоотношениях продавца лизингового имущества и арендодате­ля; особенности определения момента приобретение имущества арен­додателем — после заключения договора финансовой аренды; переда­ча имущества продавцом непосредственно арендатору.

Арендодатель(лизингодатель) — любое физ. или юр. л., занима­ющееся предпринимательской деятельностью и обладающее д/с для финансирования сделки купли-продажи лизингового имущества.

Арендатор(лизингополучатель)—физ. или юр. л любой организационно-правовой формы (коммер. и некоммер.организация)

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Подлежит гос.регистрации.

Существенные условия: предмет договора (любые непотребляемые индивидуально-определенные веши, в том числе предприятия и другие имущ. комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и др. движимое и недвижимое имущество) и условие о продавце.

Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Лизинговое имущество может быть передано в сублизинг.

Арендная плата (лизинговый платеж) и ее ставки определяются за весь срок действия договора. В общую сумму платежей входит возмещение затрат арендодателя, связанных с приобретением и передачей предмета лизинга арендатору, а также доход лизингодателя: закупочная цена предмета лизинга в совокупности с расходами по его доставке, ремонту, передаче лизингополучателю и прочие, платы за предоставленное лизингополучателю финансирование.

Заключается на определенный срок(срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества). Заключается на определенный срок(срок, близкий к сроку полной амортизации лизингового имущества). 

Риск случайной гибели или случайного повреждения лизингового имущества переходит к арендатору, т. е. к несобственнику, если иное не предусмотрено договором. 

Момент перехода риска. Это момент передачи лизингового имущества арендатору продавцом (а не арендодателем), если иной момент не определен договором.

Обязанность арендодателя (лизингодателя): финансирование покупки лизингового имущества; лизингодателя приобрести в свою собственность по договору купли-продажи избранное арендатором имущество у указанного арендатором продавца (ст. 665 1 К); уведомить продавца о том, что покупаемое имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу (ст. 667 I К); осведомленность продавца о предназначении имущества позволит ему вступить в непосредственные отношения с арендатором: по поводу передачи ему предмета лизинга (ст. 668 ГК) либо при урегулировании требований, связанных с ненадлежащим исполнением продавцом договора купли-продажи. В уведомлении продавца о сдаче имущества в аренду заинтересован и арендатор. В отношениях с продавцом он приравнивается к покупателю как к стороне договора купли-продажи (ст. 670 ГК).

Лизингополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения объекта аренды. Обязанности по капитальному ремонту по соглашению сторон обычно возлагаются также на лизингополучателя.

Лизингополучатель вправе предъявлять продавцу требования в отношении качества и комплектности имущества, сроков поставки и в других случаях ненадлежащего исполнения договора продавцом; с согласия арендодателя вправе расторгнуть договор купли-продажи с продавцом (и. 1 ст. 670 ГК)¹.

На арендатора возлагается обязанность по несению рисков арендодателя (как покупателя), вызванных невыполнением продавцом лизингового имущества обязанностей перед ним по договору купли-продажи предмета лизинга и связанных с этим убытков. При этом договором финансовом аренды может быть предусмотрен иной порядок распределения названных обременений (ст. 22 Закона о лизинге).

Выкуп лизингового имущества осуществляется, если это предусмотрено договором и не относится к обязательным признакам договора финансовой аренды (ст. 624 Г К, ст. 19 Закона о лизинге).

Если при приобретении имущества для арендатора выбор продавца осуществляет арендатор, то арендодатель освобождается от ответственности перед ним за ненадлежащее исполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи лизингового имущества. В этом случае арендатор предъявляет требование непосредственно продавцу как контрагенту арендодателя. Если же законом или договором финансовой аренды предусмотрен выбор продавца арендодателем, то он не освобождается от ответственности перед арендатором в отношении названных требований и наряду с продавцом выступает его солидарным должником (правило диспозитивное) Договором может быть предусмотрено, в частности, что требования в отношении ненадлежащего исполнения договора продавцом не освобождает арендодателя от ответственности и в том случае, когда выбор продавца осуществляет арендатор. Изменение и расторжение договора финансовой аренды происходит по общим правилам об изменении и расторжении договора аренды.

 

13. Заключение договоров коммерческого (договор найма жилого помещения-КН) и социального найма жилого помещения (СН) и их форма. Стороны договора найма жилого помещения. Временные жильцы и поднаниматели.

По КН одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 cт. 671 ГК).

Консенсуальным, дву­стороннеобязывающим, возмездным, имеет срочный характер (краткосрочный — до 1 года, и долгосрочный — от 1 до 5 лет, если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на 5 лет).

Существенные условия: предмет, срок и цена (порядок оплаты жилого помещения устанавливается в договоре).

Договор, заключенный на срок не менее года, подлежит гос. регистрации

Форма договора письменная.

Предметом ДНЖП может быть изолированное жилое помещение, пригодное (определяется в соответствии с требованиями ЖК) для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Возможно вселения членов семьи нанимателя (за исключением несовершеннолетних детей) и заключение договора поднайма только при условии соблюдения требований о норме площади жилья на одного человека .

Наймодатель-любой субъект.

Наниматель — всегда физическое лицо в связи с целевым использованием жилого помещения.

При заключении с нанимателем соглашения о несении солидарной ответственности перед наймодателем они становятся сонанимателями. Наниматель может быть заменен в договоре найма жилого помещения по соглашению всех проживающих с ним (ст. 686 I К). 1) в случае выбытия в другое жилое помещение; 2) при невозможности исполнения обязанностей нанимателем, в том числе в случае его смерти.

По договору СН одна сторона (дей­ствующий от имени публичного собственника орган государственной власти или местного самоуправления либо управомоченное им лицо) — (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нани­мателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК).

Консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным/безвозмездным, публичным, бессрочный, не требуется гос.регистрации.

Форма договора письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Предметом: жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры), находящееся в гос. или муниц. жилищном фонде, отвечающее следующим требованиям: 1)помещение должно быть изолированным;2) 2) помещение должно быть пригодным для постоянного проживания; 3)помещение должно быть отнесено к объектам недвижимого имущества, предназначенным для постоянного проживания граждан.

Наймодатель: публичный субъект

Наниматель: физи­ческое лицо, которое при заключении договора должно: 1) быть признано малоимущим; 2) быть признано нуждающимся в жилом помещении: 3) иметь право на заключение договора в связи с оче­редностью; 4) соответствовать иным критериям, установленным ЖК и иными законами.

Договор не может быть расторгнут при изменении имущественного положения нанимателя или членов его семьи, изменении состава членов семьи. Не влияет также на дей­ствие договора переход права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления та­ким жилым помещением (ст. 64 ЖК).

В Договоре указы­ваются члены семьи нанимателя, которые проживают или намерены проживать совместно с ним. Они имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением и несут обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения.

Наниматель и члены его семьи имеют право сдавать жил.помещение (или часть) в поднаем(если срок д-ра не определен, то на 1год; при условии соблю­дения требований о норме площади жилья на 1 человек) и разрешать проживать в жил.помещении временных жильцов (max до 6 месяцев)

13. Условия в договорах найма жилого помещения; права и обязанности сторон. Прекращение договоров найма жилого помещения.

Существенные условия: предмет (изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания), срок и цена (порядок оплаты жилого помещения устанавливается в договоре).

Форма договора письменная.

Наниматель и проживающие вместе с ним лица вправе: 1) использовать жилое помещение для прожива­ния и в иных целях в рамках, установленных законом (пп. 1, 2 ст. 17 ЖК); 2) пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (п. 2 ст. 673 ГК); 3) требовать передачи оговоренного помещения, так как до­говор найма жилого помещения консенсуальный; 4) заключать дого­вор на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст. 684)(права оспаривать заключенное наймодате­лем соглашение с иным лицом в течение года с момента отказа заклю­чения договора с нанимателем на новый срок); 5) вселять лиц, совместно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя (за исключением несовершеннолетних детей, которые могут быть вселены без согласия), временных жильцов, заключать договоры поднайма;6) вносить плату за пользование жи­лым помещением согласно условиям договора или в соответствии со ст. 155 ЖК; 7) оплачивать коммунальные услуги; 8) обеспечивать сохранность жилого помещения и его надлежащее состояние (ч. 1 ст. 678 ГК); 9) проводить текущий ремонт жилого помещения (п. 1 ст. 681 ГК);10)Наниматель несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст 330 пункты 1,2 ст. 401 ГК, ч. 14 ст. 155 ЖК) в виде неустойки.

Права и обязанности наймодателя: 1) наймодатель обязан передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в со­стоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК); 2) осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать предостав­ление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обе­спечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (п. 2 ст. 676 ГК), производить капитальный ремонт сданного вна­ем жилого помещения; 3) не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от прод­ления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем; 4) требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в установленный срок; 5) требовать взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате и убыт­ков в случае ухудшения состояния переданного имущества.

Основаниями прекращения договора являются: 1) истечение сроков предоставления жилого помещения (в том числе прекращение трудовых отношений или учебы по любым основаниям, увольнение со службы и т.п.); 2) утрата (разрушение) такого жилья (п. 1 ст. 102 ЖК);3) изменение наймодателя служебного жилого помещения или жилого помещения в общежитии, связанное с изменением собственника, если только наниматель не находится в трудовых отношениях с новым наймодателем (п. 2 сг. 102 ЖК); 4) смерть нанимателя, гак как члены его семьи не имеют, как правило, трудовые, служебные и иные отношения с наймодателем (за исключением жилья в маневренном фонде, в жилищных фондах для временного поселения вынужденных переселенцев и беженцев); 5) соглашение сторон либо по односторонней инициативе нанимателя; 6) в судебном порядке по инициативе наймодателя при ненадлежащем исполнении обязанности нанимателем. В ряде случаев выселение возможно только с предоставлением других жилых помещений: в первую очередь если выселяемые не имеют другого жилья, в том числе в других населенных пунктах, и состоят на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилых помещений, а также если среди выселяемых имеются особые категории граждан (например, члены семей военнослужащих; пенсионеры; члены семьи работника, умершего после предоставления ему служебного помещения или помещения в общежитии; инвалиды I или II группы и др.).