Характеристика договора аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Таким образом, объектами аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В договоре аренды необходимо четко определять объект аренды. Данное условие отнесено к существенным условиям договора аренды. При их отсутствии договор считается незаключенным.

Правом сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику. Таким правом могут обладать лица, уполномоченные на то законом или собственником.

Договор аренды может заключаться гражданами как в письменной, так и в устной форме. Последняя допустима лишь при сроке аренды не более года. Договор аренды, в котором хотя бы одна из сторон — юридическое лицо, должен заключаться в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Срок аренды определяется в договоре. Если он в договоре не указан, договор считается заключенным на неопределенный срок.

Имущество должно быть предоставлено арендатору в состоянии, соответствующем договору, со всеми его принадлежностями, с необходимой документацией.

Права и обязанности сторон по договору аренды

Договор аренды —возмездный. Поэтому основной обязанностью арендатора является своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Наниматель также обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Некоторые распорядительные действия в отношении нанятого имущества арендатор может совершать только с согласия арендодателя. Например, сдавать нанятое имущество в субаренду, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т. д.

Обязанность по проведению капитального ремонта возлагается

на арендодателя. Арендатор же обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.

Досрочное расторжение договора аренды

Арендодатель вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора в случаях, когда арендатор использует имущество не по назначению, с существенными нарушениями условий договора; существенно ухудшает качество нанятого имущества; несвоевременно вносит арендную плату; не выполняет принятые на себя обязательства по капитальному ремонту в установленный срок.

Арендатор вправе в судебном порядке требовать досрочного расторжения договора по причинам не предоставления арендатору арендованного имущества, предусмотренного договором, либо создания препятствий для пользования им в соответствии с назначением; выявления в имуществе, переданном арендатору, препятствующих пользованию им недостатков, за которые арендодатель несет ответственность; не проведения арендодателем в положенный срок капитального ремонта имущества, обязанность проведения которого возложена на него; непригодности имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое внаем имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатором произведены отделимые улучшения арендованного имущества, то они признаются его собственностью и последний вправе их изъять.