Глава 22. Государственная регистрация договора.

Параграф 5. Вопросы режима государственной регистрации.

Когда мы говорим о государственной регистрации договора, мы должны знать о негосударственной регистрации “не той”.

Например, регистрация договора залога автомобиля в ГИБДД.

Вопрос о негосударственной регистрации.

Например, согласно п. 2 ст. 1028 ГК РФ договор коммерческой концессии регистрируется органом, осуществившим регистрацию юридического лица или индивидуального предпринимателя, выступающего по договору в качестве правообладателя.

Последствия негосударственной регистрации на судьбу договора должно оказывать влияние.

Вопросы:

О государственной регистрации?

Не все недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Анализ ст.ст. 131, 164, 223 и других статей Гражданского кодекса и Закона от 21 июля 1997 г. позволяет сделать вывод, что теперь необходима двойная регистрация: во-первых, наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество; во-вторых, сделок с недвижимым имуществом. При этом необходимо выяснять необходимость государственной регистрации для конкретных видов договоров. Так, договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности: Комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании стоимости помещения магазина, приобретенного по договору купли-продажи, заключенному на основании результатов аукциона, и пеней за просрочку оплаты.

Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал в полном объеме. При рассмотрении спора судом установлено, что сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во взыскании пеней отказано в связи с тем, что договор не зарегистрирован в установленном порядке, то есть не вступил в законную силу. В этом случае, по мнению суда первой инстанции, договорная ответственность не применяется.

Апелляционная инстанция не согласилась с решением суда и удовлетворила исковые требования комитета о взыскании с общества пеней за просрочку оплаты в размере, предусмотренном договором.

При этом апелляционная инстанция обоснованно сослалась на следующие обстоятельства.

В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В статье 433 Кодекса указано, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений (статья 558) и договора купли-продажи предприятия (статья 560). Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли-продажи иных, кроме указанных, видов недвижимого имущества.

Регистрация перехода права собственности (статья 551 Кодекса) не означает регистрации самого договора купли-продажи.

Поэтому договор купли-продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса, а не с момента государственной регистрации. (п. 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

Согласно ст. 14 указанного Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Договоры и иные сделки являются одним из оснований возникновения, перехода, ограничения (обременения) и прекращения прав на недвижимое имущество.

В Гражданском кодексе в ряде случаев предусмотрена государственная регистрация вещных прав на недвижимость. Так, в ст. 551 ГК содержится требование такой регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю.³⁴

Следует иметь в виду, что требование государственной регистрации не может быть установлено соглашением сторон, т. е. стороны не вправе требовать регистрации сделки с имуществом, если его регистрация не предусмотрена законом.

Государственная регистрация предполагает внесение информации о совершенных сделках в единый государственный реестр, что позволяет иметь полную и достоверную информацию о собственнике недвижимости, лежащих на ней обременениях и т. д.

В условиях, когда в оборот все более вовлекаются земельные участки, здания, жилые дома, различные сооружения и целые предприятия, стоимость которых достаточно высока, полная и достоверная информация об имуществе является обязательным условием устойчивости гражданского оборота. В связи с этим, информация о произведенной регистрации сделок с недвижимостью и правах на нее является общедоступной. Органы юстиции, на которые возложена обязанность регистрации сделок с недвижимостью, обязаны предоставлять информацию любому лицу, даже если оно и не является участником сделки, более того, информация должна быть предоставлена и в том случае, если регистрация была осуществлена другим органом юстиции, скажем в другом городе (ст. 131ГК).

Порядок государственной регистрации, а также основания отказа в государственной регистрации, как уже говорилось, устанавливаются Федеральным Законом от 21.07.97года №112-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (принят Государственной Думой 17.06.97 года).

Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов. Так, еще до принятия нового Кодекса, 12 августа 1994 года Правительством РФ было принято постановление « О государственной регистрации автотранспортных средств и других видов самоходной техники на территории Российской Федерации». Данным актом был определен круг транспортных средств, подлежащих государственной регистрации, с учетом размеров рабочего объемов двигателя, максимальной конструктивной скорости, а также указаны органы, на которые возложена государственная регистрация (в зависимости от объекта это подразделения Государственной автомобильной инспекции, органы государственного надзора за техническим состоянием самоходных машин и других видов техники в РФ и др.). Там же определены необходимые для регистрации документы³⁵.

Статья 165 ГК предусматривает возможность государственной регистрации сделки в соответствии с решением суда. Такое решение вправе вынести суд по требованию одной из сторон, если другая сторона уклоняется от регистрации сделки, несмотря на соблюдение формальных требований к последней.

Однако представляется, что в данной статье речь должна идти не столько о государственной регистрации, а и о необходимости регистрации сделок в целом, например, при ведении реестра и фиксации перехода прав на ценные бумаги независимыми регистраторами.

Таким образом, правило о государственной регистрации является обязательным формальным моментом действительности сделки при условии, что это установлено законом (п.1 ст.135ГК).

О форме?

Государственная регистрация – не является формой договора.

Государственной регистрации могут подлежать не только договоры с недвижимостью, но и договоры с движимым имуществом, например с музейными предметами - в органах культуры (см.: закон “О музеях и музейных фондах”).