Комментарий к жилищному кодексу российской федерации

(ПОСТАТЕЙНЫЙ)

Материал подготовлен с использованием правовых актов

по состоянию на 15 января 2007 года

Издание второе,

исправленное, дополненное

Под общей редакцией

заместителя Председателя Верховного Суда Российской

Федерации, доктора юридических наук, профессора,

заслуженного юриста Российской Федерации

В.М. ЖУЙКОВА

АВТОРСКИЙ КОЛЛЕКТИВ

Жуйков Виктор Мартенианович - заместитель Председателя Верховного Суда Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор, заслуженный юрист Российской Федерации - Введение.

Шешко Галина Федоровна - советник президента Ассоциации строителей России, член рабочей группы по подготовке Жилищного кодекса Российской Федерации, разработчик нормативных правовых актов федерального уровня, заслуженный юрист Российской Федерации - раздел I, раздел III, раздел IV.

Филимонов Сергей Леонидович - заведующий кафедрой "Правовое регулирование строительства и ЖКК" Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса России, член Общественного Совета по жилищной политике при Министре регионального развития Российской Федерации, член Координационного совета при Правительстве Москвы по развитию самоуправления в жилищной сфере, разработчик нормативных правовых актов федерального уровня, кандидат юридических наук, доцент - раздел II, раздел V, раздел VI, раздел VII, раздел VIII.

Раздел V. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Глава 11. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов

Комментарий к главе 11

Изначально деятельность жилищных (ЖК) и жилищно-строительных (ЖСК) кооперативов регулировалась на уровне подзаконных актов. До конца 80-х гг. прошлого столетия кооперативы руководствовались Примерным уставом жилищно-строительного кооператива, утвержденным Советом Министров РСФСР. Но впечатляющие масштабы кооперативного строительства возвели деятельность кооперативов в ранг федеральной программы, что нашло отражение в законодательстве. Строительство жилых домов осуществлялось за счет собственных средств граждан и кредитов банка, которые выдавались на 15 - 25 лет.

Жилищный кодекс РСФСР, принятый 24 июня 1983 г., посвятил вопросам, связанным с деятельностью жилищно-строительных и жилищных кооперативов, целую главу.

С переходом государства к рыночным отношениям кооперативы в том виде, в котором они существовали, себя изжили.

Жилищно-строительные и жилищные кооперативы (далее по тексту разд. V - жилищные кооперативы) осуществляют строительство в незначительных объемах. К сожалению, органы местного самоуправления больше заинтересованы в привлечении к строительству инвесторов - юридических лиц, поскольку часть средств от инвестиционной деятельности они отчисляют (в том или ином виде) муниципальному образованию. В настоящее время насчитывается чуть более 16 500 жилищных и жилищно-строительных кооперативов.

Деятельность жилищных кооперативов основана на нормах гражданского и жилищного законодательства. Жилищным правоотношениям, связанным с их деятельностью, и посвящена данная глава.

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Комментарий к статье 110

1. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов регулируются ст. 116 ГК РФ, определяющей правовое положение потребительских кооперативов, ст. 110 - 134 ЖК РФ и дополнительно - ст. 36 - 48 ЖК РФ (в случае выплаты паевого взноса хотя бы одним членом ЖК).

2. До появления в многоквартирном доме второго собственника жилищные кооперативы управляют жилыми и нежилыми помещениями, принадлежащими им на праве собственности, а также имуществом, обслуживающим эти помещения.

Жилищные кооперативы являются некоммерческими организациями в форме потребительского кооператива, финансируемого членами этого юридического лица.

3. Специальная правоспособность ЖК и ЖСК в значительной степени отличает его от иных форм некоммерческих организаций. Как и всякая некоммерческая организация, жилищный кооператив может осуществлять предпринимательскую деятельность, но только при условии, что это служит достижению целей, ради которых он создан. При этом, будучи потребительским кооперативом, он вправе распределять доходы, полученные от такой деятельности, между своими членами.

4. Жилищные кооперативы создаются и осуществляют деятельность для удовлетворения жилищных потребностей своих членов. Они основаны на добровольном членстве граждан, желающих улучшить свои жилищные условия за счет собственных и привлеченных средств.

Имея при своем создании одинаковую цель - удовлетворение потребностей граждан в жилье, ЖСК и ЖК достигают ее разными способами:

ЖСК - путем строительства либо реконструкции многоквартирного дома. Строительство дома или приобретение его после реконструкции осуществляется путем объединения средств членов кооператива;

ЖК - путем приобретения многоквартирного дома за счет средств членов кооператива.

Впоследствии, после создания или приобретения многоквартирного дома, кооператив его содержит, а после выплаты паевого взноса хотя бы одним членом кооператива - становится управляющей организацией.

5. Ранее статья 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ устанавливала, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, до 1 января 2007 г. должен был быть преобразован в товарищество собственников жилья или ликвидирован. Однако в связи с внесением изменений Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ данная норма отменена. Таким образом, срок деятельности жилищного кооператива не ограничен.

6. На жилищный кооператив не распространяются Закон РФ "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации", в ред. Федерального закона от 11.07.1997 <1>, Федеральный закон от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" <2> и Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" <3>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1997. N 28.

<2> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

<3> СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. I). Ст. 41.

Положения ст. 110 - 134 ЖК РФ не распространяются на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах.

7. Комментируемая статья предусматривает, что членами жилищных кооперативов могут быть только те граждане, которые участвуют своими средствами в строительстве многоквартирного дома, а не отдельных помещений в многоквартирном доме. В последнее время создается много жилищных кооперативов, которые не имеют ничего общего с ЖСК и ЖК, кроме схожих терминов. Эти кооперативы принимают в свои члены любого, у кого есть денежные средства на приобретение жилья. Они не строят многоквартирных домов и не покупают здания после капитального ремонта. Такие кооперативы приобретают отдельные квартиры за счет средств граждан, принятых в члены кооператива. При этом они обычно создают риелторские организации, которые привлекают средства граждан, и на эти средства приобретают квартиры на вторичном рынке с последующим предоставлением их во временное пользование - до выплаты полной стоимости. Члены кооператива вносят часть стоимости квартиры. Остальная часть оплачивается за счет средств нового члена кооператива. Деятельность подобных структур очень напоминает технологии так называемых пирамид.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

Комментарий к статье 111

1. Перечень тех, кто может стать членом жилищного кооператива, расширен за счет юридических лиц. До введения в действие ЖК РФ они принимали долевое участие в строительстве многоквартирных домов, но членами кооперативов не становились.

2. ЖК РФ не устанавливает каких-либо дополнительных требований на вступление граждан в жилищный кооператив, кроме их волеизъявления и возраста. Ни отсутствие нуждаемости в жилье и постановке на учет для улучшения жилищных условий, ни отсутствие регистрации в данном населенном пункте не являются основаниями для отказа во вступлении в кооператив.

Малоимущие граждане, нуждающиеся в жилых помещениях, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти (федеральных и субъектов РФ) или органов местного самоуправления. Данная норма взята из прежнего законодательства без учета рыночных отношений, складывающихся в строительной отрасли. Члены кооператива участвуют в строительстве или приобретении многоквартирного дома за счет своих личных средств путем внесения паевых взносов. Размер паевых взносов соответствует строительной стоимости жилья или той стоимости, по которой кооператив его приобрел. Поэтому участие малоимущих граждан возможно только в случае оказания им государственной помощи (субсидий), предусмотренной действующим законодательством, либо с использованием механизма ипотеки.

3. Члены жилищного кооператива имеют равные права и несут одинаковые обязательства независимо от того, являются они физическими или юридическими лицами.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

Комментарий к статье 112

1. В соответствии с ч. 1 ст. 110 Кодекса жилищный кооператив образуется по инициативе граждан и (или) юридических лиц, пожелавших объединиться в такой кооператив и стать его членами. Однако ч. 2 ст. 111 ЖК РФ не исключает, что инициатором создания жилищного кооператива могут выступать органы государственной власти или местного самоуправления.

2. Часть 1 комментируемой статьи устанавливает пределы численности членов кооператива от 5 до количества, равного числу жилых помещений в многоквартирном доме. Эта норма входит в конфликт с ч. 2 ст. 125 ЖК РФ, согласно которой пай может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам; следовательно, членов кооператива может быть больше, чем жилых помещений в данном доме. Такая же ситуация возникает при разделе жилого помещения (ч. 1 ст. 127 ЖК РФ). Недостаток ч. 1 ст. 112 устраняется путем внесения в устав кооператива соответствующих положений.

3. Определяя минимальное количество членов жилищного кооператива (не менее 5) на момент его создания, ч. 1 ст. 112 не предусматривает последствий уменьшения числа членов кооператива по окончании строительства многоквартирного дома либо после его приобретения.

Решение о создании жилищного кооператива и об утверждении его устава принимается на общем собрании учредителей. Решение считается принятым, если за него проголосовало не менее 5 учредителей. По результатам голосования составляется протокол. На этом же собрании должен быть назначен ответственный по подготовке документов, необходимых для государственной регистрации кооператива. С момента государственной регистрации учредители, принявшие решение о создании кооператива и утвердившие его устав, становятся членами данного кооператива.

От имени учредителя - юридического лица на собрании учредителей участвует уполномоченное им лицо. Полномочия представителя юридического лица оформляются доверенностью в соответствии со ст. 185 ГК РФ.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

Комментарий к статье 113

1. Основное значение в регулировании организации и деятельности жилищного кооператива принадлежит их уставам. Большинство норм, регулирующих деятельность жилищных кооперативов, ЖК РФ передал на усмотрение членов кооператива, которые при разработке устава могут расширить свои возможности по управлению этим юридическим лицом. Таким образом, Кодекс не предусматривает жесткой регламентации правоспособности жилищного кооператива. С одной стороны, это увеличивает самостоятельность юридического лица, но с другой - не ограничивает опасность злоупотреблений.

2. Учредительным документом жилищного кооператива является его устав, утверждаемый общим собранием членов кооператива. В уставе должны содержаться сведения, указанные в ч. 1 комментируемой статьи, п. 2 ст. 52 ГК РФ, п. 2 ст. 116 ГК РФ, а также другие положения, предусмотренные действующим законодательством.

Перечислим сведения, которые в любом случае должны быть включены в устав жилищного кооператива:

порядок проведения конференции (п. 2 ст. 115 ЖК РФ);

порядок созыва общего собрания (конференции) членов кооператива (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ);

порядок избрания правления жилищного кооператива, его численность и срок действия (ч. 1 ст. 118 ЖК РФ);

порядок деятельности правления (ч. 2 ст. 118 ЖК РФ);

срок полномочий председателя правления (ч. 1 ст. 119 ЖК РФ);

количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива (ч. 1 ст. 120 ЖК РФ);

порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 5 ст. 120 ЖК РФ);

порядок сдачи внаем за плату освободившихся жилых помещений, которые находились во владении членов кооператива, вышедших из него или исключенных, до приема новых членов (ч. 2 ст. 128 ЖК РФ);

порядок рассмотрения заявления о добровольном выходе из жилищного кооператива (ч. 2 ст. 130 ЖК РФ).

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Комментарий к статье 114

1. Жилищные кооперативы регистрируются в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <1>.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 2001. N 33 (ч. I). Ст. 3431.

2. Данные регистрации включаются в Единый государственный реестр юридических лиц, открытый для всеобщего ознакомления. Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 8 ст. 63 ГК РФ). Жилищный кооператив считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

Комментарий к статьям 115, 116

1. Жилищные кооперативы приобретают гражданские права и принимают на себя гражданские обязанности через свои органы управления. Статья 115 определяет структуру этих органов. Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов кооператива;

2) конференция;

3) правление и председатель правления жилищного кооператива.

Иные органы управления в жилищном кооперативе образованы быть не могут. В практической деятельности некоторые председатели правлений (из-за невозможности проведения правомочных собраний) создают совет кооператива, которому передают полномочия общего собрания и правления кооператива, что недопустимо. По этой причине судебные органы признают подобные действия незаконными.

2. Органы управления жилищного кооператива являются коллегиальными и характеризуются определенным набором полномочий.

ЖК РФ не регламентирует весь перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания и правления кооператива. Поэтому учредители кооператива могут внести в устав дополнительные положения, например о проведении заочного голосования. Однако при этом необходимо разработать и утвердить на общем собрании форму бланка заочного голосования, процедуру его проведения, а также перечень относящихся к компетенции общего собрания вопросов, по которым может проводиться заочное голосование. Аналогичная норма содержится в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ для товарищества собственников жилья: "Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов".

3. Часть 2 ст. 115 предоставляет возможность проведения общего собрания членов жилищного кооператива в форме конференции, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено уставом данного кооператива. Другими словами, члены кооператива реализуют свои права через институт уполномоченных (представителей). Количество членов кооператива, от которых выступает уполномоченный, определяется уставом кооператива. В этом случае устав должен закрепить:

порядок выбора уполномоченных на проведение конференции;

срок, на который выбираются уполномоченные;

перечень вопросов, по которым может проводиться конференция;

порядок голосования и подсчета голосов.

Институт уполномоченных можно заимствовать из Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" <1>. Статья 20 данного Закона предусматривает, что "садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение вправе проводить общее собрание его членов в форме собрания уполномоченных.

--------------------------------

<1> СЗ РФ. 1998. N 16. Ст. 1801.

Уполномоченные садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения избираются из числа членов такого объединения и не могут передавать осуществление своих полномочий другим лицам, в том числе членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

Уполномоченные садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения избираются в соответствии с уставом такого объединения, в котором устанавливаются:

1) число членов такого объединения, от которых избирается один уполномоченный;

2) срок полномочий уполномоченного такого объединения;

3) порядок избрания уполномоченных такого объединения (открытым голосованием или тайным голосованием с использованием бюллетеней);

4) возможность досрочного переизбрания уполномоченных такого объединения".

4. Общее собрание членов кооператива является его высшим органом управления. Правление руководит его текущей деятельностью и является исполнительным органом кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом к компетенции общего собрания.

Статья 116 не определяет перечень вопросов, относящихся к компетенции общего собрания членов кооператива. Полномочия органов управления, в том числе полномочия общего собрания, определяются уставом кооператива. Но ЖК РФ все-таки содержит ряд императивных норм, где указывает вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания. Такими вопросами являются:

выборы правления (ч. 3 ст. 117, ч. 1 ст. 118);

выборы ревизионной комиссии (ревизора) (ч. 1 ст. 120);

прием в члены кооператива (ч. 2 ст. 121);

исключение из членов кооператива (ч. 3 ст. 130);

принятие решения о реорганизации кооператива (ст. 122);

распределение жилых помещений между членами кооператива (ч. 2 ст. 124).

5. Обычно к исключительной компетенции общего собрания жилищного кооператива (собрания уполномоченных) относятся следующие вопросы:

внесение изменений в устав кооператива и дополнений к нему или утверждение устава в новой редакции;

принятие решений о реорганизации или о ликвидации кооператива, назначении ликвидационной комиссии, а также утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

прием в члены кооператива и исключение из его членов;

определение количественного состава правления кооператива, избрание членов правления и досрочное прекращение их полномочий;

избрание председателя правления и досрочное прекращение его полномочий;

избрание членов ревизионной комиссии (ревизора) кооператива и досрочное прекращение их полномочий;

принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на имущество кооператива;

принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме;

принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;

определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности кооператива;

введение ограничений на использование общего имущества;

утверждение годовой приходно-расходной сметы и отчета о ее выполнении;

установление размера обязательных платежей и взносов членов кооператива;

образование специальных фондов кооператива;

предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме;

рассмотрение жалоб на решения и действия правления, председателя правления, членов ревизионной комиссии (ревизора);

принятие и изменение правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала кооператива, положения об оплате его труда;

определение размера вознаграждения членов правления кооператива, ревизионной комиссии (ревизора);

утверждение внутренних регламентов кооператива, в том числе ведения общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных); деятельности его правления; работы ревизионной комиссии (ревизора);

утверждение отчетов правления и ревизионной комиссии (ревизора);

порядок и условия проведения заочного голосования (опросным путем).

Уставом к компетенции общего собрания может быть также отнесено решение иных вопросов. Кроме того, общее собрание имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления.

6. В случае полной выплаты паевого взноса хотя бы одним из членов жилищного кооператива появляется дополнительный орган управления - общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (см. комментарий к ст. 44). Порядок проведения общего собрания таких собственников (а также правомочность принятых на нем решений) регулируется ст. 45 - 48 ЖК РФ.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

Комментарий к статье 117

1. Комментируемая статья определяет условия правомочности общего собрания членов жилищного кооператива и законности принятых им решений. Согласно ч. 1 статьи общее собрание правомочно, если на нем присутствует более 50% членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов кооператива (императивная норма).

ЖК РФ не определяет вопросы, решение по которым правомочно тогда, когда за него проголосовало квалифицированное большинство членов кооператива. Поэтому есть опасения, что некоторые кооперативы не включат такие вопросы в свои уставы.

2. Решения, принятые в порядке, определенном уставом, являются обязательными для всех членов кооператива, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании и о проведении общего собрания по объективным причинам не знал.

3. Часть 3 комментируемой статьи вводит императивную норму в вопросах выбора органа управления, осуществляющего текущую деятельность жилищного кооператива (правление кооператива), органа контроля за деятельностью кооператива (ревизионная комиссия или ревизор). Выборы этих органов закон относит к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива.

4. Все решения, принимаемые на общем собрании, оформляются протоколом, который подписывается председателем и секретарем собрания. Протоколы общих собраний ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются, опечатываются и хранятся в кооперативе бессрочно.

5. Для повышения значимости ревизионной комиссии и защиты членов кооператива от злоупотреблений правления целесообразно внести в устав жилищного кооператива положение о том, что размеры членских взносов и обязательных платежей утверждаются только в случае положительного заключения ревизионной комиссии.

Статья 118. Правление жилищного кооператива

Комментарий к статье 118

1. Правление жилищного кооператива является одним из органов его управления. Оно избирается общим собранием (конференцией) из числа членов кооператива в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива. В правление не может быть избран гражданин, действующий по доверенности от лица члена кооператива.

Правление руководит текущей деятельностью кооператива. Оно принимает решения по всем вопросам, за исключением отнесенных к исключительной компетенции общего собрания его членов и компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме становится органом управления этим домом, когда хотя бы один из членов кооператива приобретает право собственности на выделенное ему жилое помещение (см. комментарий к ст. 44).

Таким образом, необходимо различать понятия "орган управления жилищным кооперативом" и "орган управления многоквартирным домом". В первом случае речь идет об органе, который руководит деятельностью юридического лица, во втором - об органе управления только домом.

2. Правление организует реализацию решений общего собрания членов кооператива и требований его устава. Решения по вопросам, отнесенным к компетенции правления, принимаются на его заседаниях, которые созывает председатель в сроки, определенные уставом кооператива. Из общей практики деятельности юридических лиц правомочным признается заседание, в котором участвует простое большинство членов правления. Решение правления оформляется протоколом, который подписывают его председатель и секретарь. Протоколы заседаний ведутся сквозной нумерацией, прошнуровываются, опечатываются и хранятся бессрочно.

3. Правление подотчетно только общему собранию членов кооператива (конференции). На ежегодных общих собраниях членов кооператива правление отчитывается о результатах своей деятельности за прошедший год.

4. Правление является коллегиальным органом. Это означает, что обязанности должны быть распределены между его членами.

К компетенции правления следует отнести:

оперативное руководство текущей деятельностью кооператива;

контроль за своевременным внесением членами кооператива установленных обязательных платежей и взносов;

составление годовой приходно-расходной сметы и отчетов кооператива, предоставление их на утверждение общему собранию (собранию уполномоченных) членов кооператива;

расчет обязательных платежей и взносов для членов кооператива и собственников помещений в многоквартирном доме;

определение порядка внесения обязательных платежей и взносов;

заключение договоров в интересах членов кооператива и собственников помещений на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, договоров на предоставление услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

представление законных интересов членов кооператива и собственников помещений по заключенным договорам;

выборы председателя правления кооператива и снятие его с должности;

самостоятельное содержание и (или) текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

управление общим имуществом в многоквартирном доме при выплате одним из членов кооператива паевого взноса в полном объеме;

наем рабочих и служащих для обслуживания общего имущества в многоквартирном доме, обеспечения деятельности кооператива, а также их увольнение;

заключение договоров на строительство многоквартирного дома;

ведение списка членов кооператива, бухгалтерского учета и отчетности;

созыв и организация проведения общего собрания;

практическое выполнение решений общего собрания членов кооператива;

организационно-техническое обеспечение деятельности общего собрания членов кооператива;

обеспечение делопроизводства кооператива;

заключение трудового договора с председателем правления;

рассмотрение заявлений и жалоб членов кооператива;

выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава кооператива.

Правление имеет право распоряжаться средствами кооператива, находящимися на счете в банке, в соответствии с утвержденной общим собранием годовой приходно-расходной сметой.

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива

Комментарий к статье 119

1. Председателем правления жилищного кооператива может быть избран только член этого кооператива.

Согласно ч. 1 комментируемой статьи председатель избирается членами правления. Однако его может избрать и общее собрание членов кооператива; в этом случае только общее собрание может досрочно прекратить его полномочия.

Полномочия председателя правления перечислены в ч. 2 комментируемой статьи, но этот перечень не является закрытым.

2. Председатель правления может осуществлять свои полномочия либо на общественных началах, либо на профессиональной основе. В последнем случае правление заключает с ним трудовой договор.

Достаточно часто в кооперативах общие собрания не проводятся по 5 - 10 лет, и председатель правления игнорирует требования членов кооператива собрать общее собрание. Поэтому в уставе кооператива необходимо предусмотреть процедуру освобождения его от занимаемой должности. Например, председатель правления жилищного кооператива избирается сроком на 2 года; по окончании данного срока его полномочия прекращаются, и он теряет право подписывать финансовые документы, заключать хозяйственные договоры и др. Председатель правления кооператива обязан передать председателю ревизионной комиссии печать кооператива, финансово-хозяйственную документацию и другое имущество кооператива по приемо-сдаточному акту. Если такие нормы будут содержаться в уставе кооператива, то срок полномочий членов ревизионной комиссии должен быть на один год больше, чем срок полномочий председателя правления.

3. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные Жилищным кодексом РФ или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива или правления кооператива.

В практической деятельности председатель правления выполняет следующие функции:

председательствует на общих собраниях кооператива и заседаниях правления;

осуществляет общее руководство правлением;

исполняет решения общего собрания членов кооператива;

имеет право первой подписи под финансовыми документами, которые в соответствии с уставом кооператива не подлежат обязательному одобрению правлением или общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных);

подписывает другие документы от имени кооператива и протоколы заседания правления;

на основании решения правления заключает сделки и открывает в банках счета кооператива;

выдает доверенности, в том числе с правом передоверия;

обеспечивает разработку и вынесение на утверждение общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) внутренних регламентов кооператива, положения об оплате труда работников, заключивших трудовые договоры с кооперативом;

без специальной доверенности выступает от имени кооператива в органах государственной власти, органах местного самоуправления и др.;

рассматривает заявления и жалобы членов кооператива.

4. Часть 3 комментируемой статьи возлагает на председателя правления обязанность действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно. В связи с тем, что председатель отнесен к органам управления жилищного кооператива, необходимо конкретизировать его полномочия; иначе при реализации ч. 5 ст. 155 (см. комментарий к этой статье) он сможет самостоятельно установить порядок внесения обязательных платежей.

Председатель правления обязан возместить кооперативу убытки, которые он причинил своими действиями или бездействием. Право требовать возмещения убытков в полном объеме принадлежит самому кооперативу (ст. 15 ГК РФ). Данное право может быть реализовано лишь при установлении конкретной ответственности председателя правления жилищного кооператива в его уставе.

5. Примерный перечень должностных обязанностей председателя правления может быть следующим. Председатель обязан:

1) изучить и знать законодательные и нормативные акты, устав кооператива, положение о председателе правления, договоры на обслуживание и предоставление коммунальных и прочих услуг, другие документы, относящиеся к деятельности кооператива;

2) организовать работу правления в соответствии с действующим законодательством, требованиями устава, решениями общего собрания и правления жилищного кооператива;

3) организовать обслуживание и ремонт строения, а также предоставление коммунальных и прочих услуг членам кооператива;

4) контролировать качество коммунальных и других услуг, предоставляемых жильцам дома;

5) обеспечить перерасчет платежей при предоставлении коммунальных услуг низкого качества либо при их непредоставлении;

6) добиваться от обслуживающих организаций выполнения работ по ремонту, обслуживанию и санитарному содержанию строения, его инженерного оборудования (устройств) и придомовой территории в соответствии с условиями заключенных с ними договоров;

7) принимать меры по обеспечению бесперебойной работы санитарно-технического и инженерного оборудования, обслуживающего помещения данного дома;

8) обеспечить хранение копий правоустанавливающих документов, подтверждающих права собственности членов кооператива на жилые и нежилые помещения;

9) обеспечить учет и хранение хозяйственных договоров, соглашений о передаче прав по управлению, совместному владению строением и долевому участию в расходах по его содержанию, ремонту и управлению;

10) выдавать (в пределах своих полномочий) жителям дома расчетные документы за предоставляемые услуги, справки, выписки, акты, копии лицевых счетов и др.;

11) представлять интересы кооператива в государственных и других учреждениях;

12) вести техническую документацию на дом, контролировать составление бухгалтерской, статистической и прочей отчетности, проводить банковские операции;

13) осуществлять руководство и контроль за деятельностью бухгалтерии;

14) проверять правильность расчетов с жильцами дома за оплату жилья, коммунальных и прочих услуг, а также обеспечивать исполнение ими обязательств по обязательным платежам;

15) своевременно информировать надзорные органы о несанкционированном переоборудовании или перепланировке жильцами дома мест общего пользования и жилых помещений;

16) осуществлять периодический контроль за состоянием конструкций, инженерного оборудования и внешнего благоустройства здания, в том числе ежемесячно:

контролировать уборку территории домовладения, мест общего пользования;

совместно с комендантом или членом правления проверять кровлю здания, технические этажи и системы водостоков, а также инженерное оборудование на технических этажах и в подвалах;

17) сообщать обо всех выявленных неисправностях обслуживающей организации и требовать их устранения;

18) подготавливать и обобщать предложения по содержанию и сохранности здания;

19) вести прием жителей дома, а также учет и регистрацию жалоб и заявлений, поступивших от них, по вопросам управления зданием, оформления документов, регистрации и правильности расчетов по платежам; рассматривать их лично и принимать решения;

20) контролировать проведение текущего или капитального ремонта здания и при необходимости привлекать специалистов сторонних организаций;

21) организовывать закупку материалов и оборудования, необходимых для текущего ремонта и содержания строения;

22) контролировать ведение журнала учета и движения материальных средств, принадлежащих кооперативу;

23) организовывать обучение персонала;

24) руководить работой коменданта и помогать ему при выполнении сложных работ, предусмотренных техникой безопасности;

25) подготавливать акты на списание материальных средств и представлять их на утверждение правлению;

26) участвовать в работе инвентаризационных комиссий;

27) составлять квартальный план работ и отчитываться перед правлением о его выполнении;

28) контролировать проведение работ по:

переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений;

переустройству внутридомовых инженерных сетей;

установке, подключению и использованию электробытовых приборов и машин мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительных секций приборов отопления, регулирующей и запорной арматуры;

подключению и использованию бытовых приборов и оборудования, в том числе индивидуальных приборов очистки воды, не имеющих технических паспортов (свидетельств);

29) выдавать жителям дома разрешения, согласованные с обслуживающей организацией, на слив воды из систем и приборов отопления, а также на приостановку поставки коммунальных услуг;

30) по решению общего собрания и правления использовать нежилые помещения в интересах кооператива, не ущемляя при этом прав жителей дома;

31) по требованию жителей дома предъявлять документы, регламентирующие деятельность кооператива;

32) проводить заседания правления;

33) требовать отмены решений общего собрания или правления, если они противоречат действующему законодательству.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

Комментарий к статье 120

1. Ревизионная комиссия является органом контроля кооператива и осуществляет контроль его финансово-хозяйственной деятельности. Срок, на который создается ревизионная комиссия, не может превышать 3 лет. После указанного срока она должна быть переизбрана либо оставлена на новый срок по решению общего собрания членов кооператива. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива, но рекомендуется, чтобы число их было нечетным. По решению общего собрания вместо ревизионной комиссии может быть избран ревизор.

Ревизионная комиссия, избранная в количестве более 2 человек, обязана выбрать из своего состава председателя. Выборы председателя оформляются протоколом, который хранится в делопроизводстве кооператива. Члены ревизионной комиссии не могут одновременно занимать иные должности в органах управления ЖК.

2. Ревизионная комиссия (ревизор) обязана проводить плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год. Если иное не оговорено в уставе, она вправе также проводить внеплановые проверки.

Каждому общему собранию членов кооператива ревизионная комиссия представляет заключение о бюджете ЖК, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов, а также отчитывается перед общим собранием о своей деятельности.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) - единственный официальный орган жилищного кооператива, который может проверять всю его деятельность. Правление кооператива не вправе препятствовать доступу ревизионной комиссии ко всей документации кооператива. На практике она нередко выявляет, что председатель правления злоупотребляет своими полномочиями, но не обладает полномочием обратиться в суд для отстаивания интересов кооператива. Целесообразно в устав кооператива включить пункт, предусматривающий право ревизионной комиссии на обращение в суд от имени членов ЖК.

4. Перечень полномочий ревизионной комиссии, установленный в ч. 3 комментируемой статьи, не является исчерпывающим.

Примерный перечень ее обязанностей может быть следующим. Ревизионная комиссия (ревизор) кооператива:

проверяет выполнение правлением кооператива и его председателем решений общих собраний членов кооператива (собраний уполномоченных), законность гражданско-правовых сделок, совершенных этими органами управления, исполнение нормативных правовых актов, регулирующих деятельность кооператива, состояние его имущества;

осуществляет ревизию финансово-хозяйственной деятельности кооператива не реже чем один раз в год, а также внеплановые ревизионные проверки по собственной инициативе либо инициативе правления, по решению общего собрания членов кооператива (собрания уполномоченных) и по требованию иных лиц, указанных в уставе кооператива;

отчитывается о результатах ревизии перед общим собранием членов кооператива (собранием уполномоченных) с представлением рекомендаций об устранении выявленных нарушений;

информирует правление о результатах ревизии до обсуждения их на общем собрании членов кооператива;

докладывает общему собранию членов кооператива (собранию уполномоченных) обо всех нарушениях, выявленных в деятельности органов его управления;

контролирует своевременное рассмотрение правлением кооператива и его председателем заявлений членов кооператива.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

Комментарий к статье 121

1. Гражданин или юридическое лицо могут стать членами жилищного кооператива:

при его учреждении. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию данного кооператива (ч. 5 ст. 112 ЖК РФ);

путем подачи заявления в правление жилищного кооператива.

Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме общим собранием членов кооператива (конференцией). Если в уставе предусмотрена процедура принятия в члены ЖК путем заочного голосования, то правление обязано предоставить гражданину бланк такого голосования.

2. Заявление о приеме должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов ЖК (конференции). Заявление подается в двух экземплярах. На одном из них председатель правления делает отметку (подпись, число) и, если оснований для отказа в принятии нет, возвращает этот экземпляр заявителю и сообщает ему о дате и месте проведения общего собрания.

Правление кооператива вправе отказать в приеме заявления, если:

заявитель не достиг возраста 16 лет;

количество членов кооператива с учетом заявителя превышает число жилых помещений в многоквартирном доме;

есть другие основания, предусмотренные уставом кооператива.

Отказ правления в приеме заявления либо отказ общего собрания в принятии в члены жилищного кооператива может быть оспорен в суде, а юридическим лицом - в арбитражном суде.

3. Некоторые жилищные кооперативы приобретают, помимо жилых, нежилые помещения. От их использования в хозяйственном обороте кооператив получает доход и может распределять его между своими членами либо направлять эти средства на ремонт общего имущества многоквартирного дома. Поэтому принятие в жилищный кооператив нового члена может повлиять на имущественные права действующих членов кооператива.

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Комментарий к статье 122

1. Ранее в ст. 14 Закона о введении в действие Жилищного кодекса РФ было установлено, что жилищный или жилищно-строительный кооператив, в котором все его члены полностью внесли паевые взносы за предоставленные этим кооперативом жилые помещения, подлежит до 1 января 2007 г. преобразованию в товарищество собственников жилья или ликвидации. По истечении этого срока такие непреобразованные кооперативы подлежали ликвидации в судебном порядке по требованию органа, осуществляющего государственную регистрацию юридических лиц.

Данная норма являлась для жилищных кооперативов обязательной.

Однако в связи с принятием Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ данная норма отменена. В комментируемой статье в отличие от ст. 14 указанного Закона говорится, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Иными словами, преобразовываться или нет кооперативу в товарищество собственников жилья - это его право, а не обязанность. Тем более что ч. 2 ст. 140 разрешает преобразование ТСЖ в жилищный или жилищно-строительный кооператив (см. комментарий к этой статье).

2. Реорганизация жилищного кооператива (в форме преобразования) осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ст. 57 - 60 ГК РФ).

Когда жилищный кооператив преобразуется в товарищество собственников жилья, к последнему переходят права и обязанности этого кооператива в соответствии с передаточным актом.

Жилищный кооператив считается реорганизованным с момента государственной регистрации товарищества собственников жилья (на базе жилищного кооператива).

3. Помимо конфликта законов имеется и нарушение конституционных норм членов кооператива. Жилищные кооперативы являются потребительскими, и их деятельность регулируется ст. 116 ГК РФ. В соответствии с п. 5 этой статьи доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Напомним, что многие жилищные кооперативы имеют в собственности недвижимое имущество, от использования которого они извлекают доход. Полученные доходы могут распределяться между членами кооператива. Преобразование жилищного кооператива в товарищество собственников жилья нарушает их имущественные права, потому что товарищество не вправе распределять между своими членами доходы, полученные от хозяйственной деятельности.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Комментарий к статье 123

Норма комментируемой статьи отсылает к гражданскому законодательству (ст. 61 - 64 ГК РФ).