56.Договор аренды: понятие, элементы, виды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объекты аренды: в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендодатель: право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Форма договора аренды:

договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в письменной форме;

договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В ГК РФ предусмотрено 5 видов договора аренды:

• проката

• аренды транспортных средств

• аренды зданий и сооружений

• аренды предприятия

• финансовой аренды (лизинга)

По своей характеристике договор аренды консенсуальный, взаимный, возмездный.

Предметом договораявляется индивидуально определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процесе ее использования.

Форма договора зависит от ее срока и состава участников договора. Так, если договор заключен на срок более одного года, а также в случае, когда одна из сторон является юр. лицом, форма его должна быть письменной.

Порядок заключения договора аренды имеет две особенности.

Первая заключается в том, что договор этот может заключаться на торгах, на которых продается право на заключение договора в результате проведения конкурса между лицами,претендующими на право быть арендаторами.

Вторая особенность в том, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок после истечения первоначального срока договора.

Цена договора определяется по соглашению сторон.

Срок договора может быть как определенный, так и неопределенный. Если срок в договоре не указан, он считается заключенным на неопределенный срок.

В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (через свои органы).

57.Права и обязанности сторон по договору аренды. Прекращение договора.

Арендодатель обязан:

передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами;

производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ);

предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество.

Арендатор обязан:

использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст. 613 ГК РФ);

вносить арендную плату;

производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, (ст. 616 ГК РФ);

возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа.

Права арендодателя:

требовать уплаты арендных платежей в формах, определенных условиями договора;

требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок;

требовать расторжения договора, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями договора.

Права арендатора:

распоряжаться арендованным имуществом только с согласия арендодателя — сдавать имущество в субаренду (поднаем) (ст. 615 ГК РФ);

передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем);

истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества;

требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора (п. 3 ст. 611 ГК РФ);

требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество (ст. 613 ГК РФ).

Договор аренды обычно прекращается после истечения срока его действия. В то же время законодательством предусмотрена возможность его досрочного прекращения. По общему правилу договор расторгается по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Прекращение же договора по требованию одной из сторон возможно только по решению суда. Исключением является случай расторжения договора при одностороннем отказе от его исполнения, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон.

По общему правилу договор аренды прекращается по истечении срока аренды.

Если в договоре срок аренды не был установлен, то каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц (при аренде недвижимого имущества - за три месяца) (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Участники договора могут установить и иной срок для уведомления о прекращении договора.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возвращая арендованное имущество, арендатор передает также арендодателю произведенные им неотделимые и отделимые (если это предусмотрено договором) улучшения арендованного имущества. Возврат имущества оформляется актом приемки-передачи.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не служит основанием для расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

При заключении договора аренды объектов недвижимости смерть гражданина-арендатора также не является основанием для прекращения арендных отношений. По общему правилу его права и обязанности по договору переходят к наследнику. Иное может быть установлено только законом или непосредственно договором аренды. Для того чтобы отказать наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия (при отсутствии соответствующих указаний в договоре или законе), арендодатель должен доказать, что заключение договора с умершим арендатором было обусловлено личными качествами последнего.

Законодатель предусмотрел основания для досрочного расторжения судом договора аренды по требованию как арендодателя, так и арендатора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут, если арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносил арендную плату. Стороны могут установить в договоре возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендной платы в установленный срок (п. 26 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", далее - Письмо Президиума ВАС РФ N 66);

- не проводит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в случае, если в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора, которые могут быть как связаны, так и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора (п. п. 25, 27 Письма Президиума ВАС РФ N 66).

Арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК РФ, п. 29 Письма Президиума ВАС РФ N 66).

Согласно ст. 620 ГК РФ договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора:

- если арендодатель не предоставляет имущество в пользование либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- если переданное имущество имеет препятствующие пользованию недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- если арендодатель не делает являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором (либо разумные) сроки;

- если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Договором аренды могут быть определены и другие основания досрочного расторжения договора.