080502 Лекции Риэлторская деятельность 2011

Тема 8. Технология покупки квартиры в НСО

8.1Схема покупки квартиры

Объектом купли-продажи может быть только недвижимость, находящаяся в собственности.

Покупатели жилой недвижимости преследуют различные цели:

-улучшение жилищных условий;

-перемена места жительства;

-вложение капитала в недвижимости для последующей продажи и получения дохода.

В организационном отношении сделку купли-продажи жилого помещения можно осуществить с помощью посредников (риэлторских фирм, частных маклеров) или самостоятельно собственником. В настоящее время для приобретения недвижимости покупатель чаще всего прибегает к услугам риэлтерской фирмы. Рассмотрим подробнее основные этапы проведения

сделки с недвижимостью с участием риэлтерской организации 1 . Основные этапы:

а) на первом этапе покупатель выбирает агентство недвижимости. Чтобы минимизировать совокупные издержки риски при совершении сделки клиент обращается в риэлторскую фирму, полагая, что транзакционные издержки сделки, осуществляемой с помощью фирмы, будут ниже, чем при самостоятельном решении этого вопроса с тем же уровнем риска. В настоящее время в качестве оптимальной величины транзакционных издержек для фирм называется от 4 до 7% 2 ;

б) проведение переговоров. На этой стадии происходит постановка целей и анализ потребностей. При достижении согласия совершается открытие сделки и подписание договора на оказание услуг.

Договор с покупателем объекта оформляется после заключения договора с продавцом. При заключении договора покупатель вносит в фирму залог, размер которого обычно соответствует размерам комиссионных, получаемых риэлторской фирмой. Соглашение о поиске жилья, как правило, заключается на срок от месяца до полугода. За это время агентство обязуется предоставить покупателю определенное число вариантов для просмотра – обычно 4 – 8 (этого вполне достаточно, чтобы определиться с выбором);

в) агент по недвижимости проводит сбор данных о рынке из базы данных компании, партнеров, данных государственных и административных органов, анализ информации, содержащейся в общедоступных средствах массовой информации.

Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости заключается в предоставлении объективной полной информации и проведении анализа цен на рынке недвижимости региона, что позволяет заинтересованным лицам сделать вывод о возможностях и процедуре оказания услуг;

д) выбор и показ вариантов, наиболее соответствующих целям сделки. Подбор и организация показов объектов недвижимости осуществляется в соответствии с письменной заявкой заинтересованного лица – правоприобретателя. Количество подбираемых вариантов, порядок их показов определяются в договоре. Все предлагаемые варианты объектов недвижимости должны иметь описание, необходимое для получения наиболее полного представления о них. Если жилая площадь отвечает требованиям покупателя и достигнуто соглашение о цене, можно переходить к следующему этапу 3 ;

е) проверка квартиры и лиц, имеющих отношение к ней. Эта работа проходит в несколько стадий.

Первая стадия - проверка квартиры на юридическую чистоту. Это комплекс услуг по получению сведений на объект недвижимости и сопоставлению их с данными, представляемыми продавцом объекта (посредником) с целью определения риска возможного отчуждения объекта в судебном порядке в будущем.

Вторая стадия - проверка лиц, имеющих отношение к квартире 4 ;

ж) подготовка и юридическая экспертиза документации. Здесь риэлтор должен изучить все оригиналы документов на жилую недвижимость. Для осуществления сделки по купли-продажи необходимы следующие документы:

-правоустанавливающие документы на жилую площадь: свидетельство на право собственности, первичные и вторичные правоустанавливающие документы;

-выписка из Единого Государственного Реестра Прав;

-копия финансово-лицевого счета (или что лицевой счет не открывался

–для квартир в домах-новостройках);

-выписка из домовой книги, подтверждающая, что кроме заключающих договор граждан на продаваемой площади никто не прописан;

-справка ФГУП «Ростехинвентаризация», в которой указывается инвентаризационная стоимость помещения, площадь, форма собственности, сведения о наличии ареста и др.;

-доверенность (в случае участия в сделке посредника или иного доверенного лица);

-справка из налоговых органов (если правоустанавливающим документом является свидетельство о наследовании или договор дарения);

-справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам

4 .

Перечень документов, необходимых для осуществления сделки, и порядок их получения утверждаются риэлторской организацией;

и) предоставление заказчику отчета о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки, согласование схемы расчетов 1 .

По желанию заинтересованного лица риэлторская фирма может оформить расчеты по сделке через специализированные финансовые учреждения или используя иные законные формы.

При покупки жилого помещения заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, где продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену 3 .

В договоре должны быть указаны:

-дата подписания (прописью и полностью);

-параметры, определенно характеризующие помещение и его расположение;

-цена сделки (инвентаризационная или рыночная);

-гарантии продавца о соответствии жилого помещения установленным требованиям и пригодности для проживания, а также удовлетворение покупателя ее качеством;

-условие о передаче покупателю недвижимости, свободной от любых прав третьих лиц;

-дата освобождения жилого помещения продавцом 1 .

Договор должен быть составлен в трех экземплярах, из которых первый подлежит государственной регистрации, второй – выдается продавцу, а третий – покупателю.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность 5 ;

к) подписание договора. Покупатель и продавец должны собственноручно написать фамилию, имя, отчество и поставить роспись;

л) государственная регистрация договора и уплата пошлины. До момента регистрации договора фактическим собственником жилого помещения считается продавец. Поэтому после подписания договора надо сразу же обратиться в Управление Федеральной Регистрационной Службы (далее УФРС) по регистрации прав на недвижимость и сделкам с нею 1 .

На этом этапе также проходит подписание акта приема-передачи недвижимости. Он, как и договор составляется в трех экземплярах и регистрируется, подписывается собственноручно покупателем и продавцом.

Что касается передачи денег, то она осуществляется по договоренности заинтересованных лиц. Либо она проходит на последнем этапе после регистрации всех необходимых документов (при ипотечном кредите – обязательно), либо при подписании договора купли-продажи.

Кроме этого, покупатель, на свое усмотрение, может провести независимую экспертизу жилого помещения и получить полную информацию о состоянии объекта и ее стоимости.

Если покупатель не располагает достаточным количеством собственных средств для приобретения недвижимости, то он может воспользоваться финансовой поддержкой третьих лиц, т.е. получение ссуды под залог недвижимого имущества (ипотека) 2 .

Дополнительные расходы заемщика:

-оплата услуг независимого оценщика за оценку жилья;

-комиссионные банку за оформление документов;

-оплата услуг нотариуса;

-сборы УФРС;

-годовой взнос страховой компании (при оформление ипотечного кредита обязательно страхуется имущество и жизнь заемщика, также можно застраховать титул, но это не обязательное условие);

-оплата услуг риэлторской фирмы, если вышеперечисленные действия

или их часть поручаются для выполнения ей 2 .

Мы только что рассмотрели специфику развития рынка жилой недвижимости РФ и алгоритм совершения сделки купли-продажи, а также ряд вопросов, связанных с приобретением недвижимости.

8.2Сделки по доверенности

В жизни каждого человека бывают ситуации, когда он не в состоянии самостоятельно заниматься куплей-продажей жилья. Статья 182 ГК РФ предоставляет гражданину возможность не участвовать в совершаемых сделках лично, а передать полномочия по их совершению своему представителю, то есть – составить доверенность.

Согласно ст. 185 ГК РФ «Доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами». При этом доверенность может быть оформлена как для совершения какого-либо одного действия (например, сбор необходимых для сделки документов), так и на совершение ряда действий, включающих распоряжение имуществом, принадлежащего доверителю. Объектом такой доверенности может быть любая собственность.

Доверенность на куплю-продажу недвижимости должна быть обязательно нотариально удостоверена и содержать следующие реквизиты:

-места и дата подписания;

-фамилия, имя, отчество, число, месяц и год рождения, паспортные данные и адрес проживания доверителя;

-фамилия, имя, отчество, число, месяц и год рождения, паспортные данные и адрес проживания поверенного;

-адрес объекта недвижимости на действия, с которым выдана доверенность;

-срок действия доверенности;

-подпись доверителя;

-удостоверенная надпись и печать нотариуса, выдавшего доверенность.

Срок действия доверенности не может превышать трех лет с момента выдачи [6].

Важно помнить, что в соответствии со ст. 186 ГК РФ «Доверенность, в которой не указана дата ее совершения (дата выдачи) ничтожна». Поэтому

следует обращать особое внимание на дату выдачи доверенности. Если срок действия доверенности не определен, то такая доверенность действительна в течение года со дня выдачи.

Для проведения операций с жильем по доверенности нужно четко определить полномочия поверенного, то есть отразить в доверенности какие именно функции на него возложены: сбор документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи, подписание договора купли-продажи и получение денег и т.д.

В этой связи часто возникают вопрос – не безопасно ли приобретать квартиру по доверенности? Ответить на этот вопрос однозначно нельзя. С одной стороны иногда бывают ситуации когда продать квартиру без доверенности просто нельзя (болезнь, преклонный возраст, длительная командировка). И проводить такую сделку без помощи специалистов довольно рискованно.

Поэтому лучше обратиться к квалифицированным специалистам, которые знают все тонкости при совершении сделок по доверенности. Доверенность прекращает свое действие по самым разным причинам: отмена доверенности лицом ее выдавшим, истечения срока действия доверенности, смерть лица выдавшего доверенность и др.

Факт отмены доверенности не всегда может быть известен представителю, и во избежание необходимо установить, не была ли отменена доверенность, сделать это самостоятельно довольно сложно, так как, обратившись к нотариусу с просьбой предоставить информацию о том, не отменена ли доверенность нотариусом будет отказано в связи с тем, что это нотариальная тайна. Кроме того, доверенность утрачивает силу в связи с признанием не дееспособным, безвестно отсутствующим лицо, выдавшего доверенность, об этом покупатель может быть не поставлен в известность представителем продавца.

Встречаются случаи, когда собственник квартиры находится за границей и доверенность удостоверена либо иностранным нотариусом, либо российским консульством. В первом случае документ должен иметь апостиль (штамп в форме квадрата со стороной на менее девяти сантиметров; его ставят на официальных бумагах, исходящих лишь от учреждений государств

– участников конвенции, в том числе нотариальных актах).

Апостиль не требует дальнейшего заверения или легализации. Если на доверенности, выданной иностранным нотариусом нет такого штампа, то в нашей стране она соответственно будет не действительна. Но даже если доверенность удостоверена в консульстве расслабляться не стоит, ведь проверить, что с лицом, выдавшим такую доверенность все в порядке еще более сложно. Поэтому если Вы решили продать или купить квартиру по доверенности необходимо обратиться к квалифицированным специалистам

[6].

Список использованных источников:

1 Горемыкин, В.А. Экономика недвижимости [Текст]: учебник/ В.А.Горемыкин. – 3-е изд. перераб. и доп. – М.: Дашков и К°, 2003. – 836 с.

2Смагин, В.Н. Экономика недвижимости [Текст]: учеб. пособие/ В.Н. Смагин, В.А. Киселева. – М.: Эксмо, 2007. – 240 с.

3Асаул, А.Н. Экономика недвижимости [Текст]/ А.Н. Асаул. – 2-е изд.

–СПб.: Питер, 2007 – 674 с.: ил. сер. «Учебник для вузов».

4Как риелторы проверяют квартиру [Текст]// Недвижимость. – 2006. - №35(48).- С.10

5Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2): от 26.01.1996 г. №14 – ФЗ, в ред. от 20.04.2007 г.// Консультант Плюс.

6Новосибирская ассоциация риэлторов [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http://www.nar.ru/

Тема 9. Исследование юридической «чистоты» сделки

9.1Этапы проведения проверки «чистоты» объектов совершенных сделок и планируемой сделки

В принципе, для проведения сделки по приобретению жилого недвижимого имущества от покупателя требуется иметь паспорт, согласие супруга и, разумеется, деньги. Эти пункты не вызывают проблем и вроде все должно быть в порядке. Согласие супруга оформляется в письменном виде и удостоверяется у нотариуса. Главное то, что к условному сроку (к сделке) должны быть готовы обе стороны, как это предусмотрено авансовым соглашением, так как просроченный паспорт или какая-то другая заминка с любой стороны может обернуться потерей внесенного аванса.

Так как для покупателя основным является вопрос проверки юридической «чистоты» квартиры, для этого, крайне желательно, ему лично контролировать процесс подготовки продавцом пакета документов на сделку. Подготовить такой документ заранее, когда еще не получен аванс за квартиру не имеет смысла. Дело все в том, что срок действия большинства справок ограничен одним месяцем и даже менее, для их получения требуется потратить немало времени и платить деньги. Необходимо внимательно читать каждый полученный документ, каждую справку. В них не должно быть противоречий по различным данным, не говоря уже об обычных ошибках [1]. Из них, а также, возможно, и из других источников, нужно почерпнуть следующие сведения:

-убедиться в том, что все справки и документы получены законным образом;

-узнать обо всех, кто был когда-либо зарегистрирован на приобретаемой жилплощади;

-узнать, где и в каких условиях живут люди, ранее выбывшие из квартиры;

-узнать обо всех предыдущих собственниках жилища;

-узнать, как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками;

-убедиться, что жильцы и собственники квартиры не состояли и не состоят на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере и что у них не было проблем с правоохранительными органами, а также с воинским учетом;

-убедиться, что из квартиры не выбывали в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, в длительные командировки в сопределенные области и государства;

-убедиться, что квартира не подверглась перепланировке и переоборудованию;

-установить отсутствие нарушений прав несовершеннолетних, убедиться, что все разрешения органов опеки и попечительства получены в соответствии с законом;

-убедиться в наличии всех необходимых согласий (супругов, детей, наследников, а также других зарегистрированных в квартире лиц) на совершение сделки;

-убедиться в том, что телефонный номер зарегистрирован на продавца

ион имеет право подписать заявление на телефонный узел о перерегистрации телефона на нового собственника квартиры;

-убедиться, что дому не угрожает снос, реконструкция, подтопление и

т.д.

Это приблизительные вопросы, которые важны для участников сделки [1]. Из-за отсутствия в нашей системе принципа публичной достоверности реестра участникам сделок с недвижимостью приходится проверять «историю» каждого объекта вплоть до того момента как он появился, или, во всяком случае, до того момента, как он перешел из государственной собственности в частную. Естественно, это повышает материальные и временные издержки участников рынка недвижимого имущества. А значит можно сделать вывод о необходимости риелторским компаниям предоставлять участникам сделок с недвижимостью нового рода услуги по проведению проверок на «чистоту» объекта недвижимого имущества.

Для того, чтобы лучше понять суть этого вопроса, необходимо ввести точные определения основных понятий. Проверка юридической «чистоты» квартиры и сделок с квартирой - комплекс услуг по получению сведений на объект недвижимости и сопоставлению их с данными, представляемыми продавцом объекта (посредником) с целью определения риска возможного отчуждения объекта в судебном порядке в будущем. Предмет исследования – данные об имеющихся в настоящее время в прошлом правах объект недвижимости, выявление признаков нарушения прав граждан, способных привести к оспариванию сделки в будущем.

На самом же деле понятие «чистоты» объекта недвижимого имущества относится скорее к планируемой сделке, и проверка обусловлена необходимостью выявления обстоятельств, препятствующих проведению сделки, либо повышающих уровень риска до критической величины [2].

Данную услугу на данный момент предоставляют агентства недвижимости, и если проводить полную проверку, то она состоит из следующих этапов:

Этап 1. Проверка объекта (квартиры).

-проверка истории квартиры, чистоты сделки и законности приватизации, иных сделок, совершенных с квартирой;

-сверка адреса квартиры с данными фактически расположенной квартиры. Корреспондирует ли номер квартиры и дома с соседними квартирами и домами.

-зарегистрированные права собственности на данную недвижимость;

-проверка объекта по базе данных криминальных и спорных квартир;

-выявление зарегистрированных обременений на квартиру;

-проверка адреса квартиры на предмет использования коммерческими фирмами в качестве юридического адреса.