1.3. Характеристика деятельности

Большая часть операций ООО «Весна» оформляется договором аренды. В нашем случае это договор аренды нежилого помещения.

Форма договора аренды

Как известно, договор аренды нежилого помещения заключается в простой письменной форме. Если стороны решили договориться устно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 651 ГК РФ). При этом договор аренды нежилых помещений, заключенный на год и более, должен быть зарегистрирован в Росреестре.¹

Действующее законодательство предусматривает следующие существенные условия договора аренды нежилого помещения (т.е. условия, без согласования которых договор считается незаключенным):

1. Стороны договора (ст. ст. 432, 606 ГК РФ) и их реквизиты. Если договор аренды нежилого помещения заключен не собственником нежилого помещения или не самим арендатором, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре аренды лицо (лица) действует при заключении договора.²

2. Объект аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади.

3. Размер арендной платы. В отношении договоров аренды нежилых помещений следует распространить существенное условие о необходимости установления размера арендной платы, предусмотренное п. 1 ст. 654 ГК РФ для аренды зданий и сооружений. Таким образом, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды нежилого помещения следует считать незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.

Срок договора аренды нежилого помещения относится к числу дополнительных условий и может быть определен сторонами. Однако, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Договор аренды нежилого помещения регулируется общими положениями Гражданского кодекса о договоре аренды - параграфами 1 и 4 главы 34. По этому договору одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными условиями являются предмет сделки, размер арендной платы и срок арендного использования имущества.

При заключении договора желательно детально описать передаваемое помещение, чтобы его можно было идентифицировать:

1) адрес здания, в котором находится помещение;

2) описание местоположения в здании (этаж, номер комнаты и т. п.);

3) площадь; 4) назначение (для размещения офиса).

Сформировавшаяся практика дает ответы на спорные вопросы, касающиеся регистрации:

• не нужно регистрировать договор, заключенный на срок менее одного года, содержащий регрессную оговорку о распространении его действия на отношения сторон, возникшие до его заключения (если срок таких отношений составляет год и более);

• можно не регистрировать договор, продленный на новый срок на прежних условиях (п. 2 ст. 621 ГК РФ);

• если договор аренды нежилого помещения подлежит государственной регистрации, то и все дополнительные соглашения также необходимо регистрировать (изменение срока аренды, размера арендной платы, переуступка прав, субаренда) (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

При участии в заключении договора аренды помещения мне было поручено, собрать пакет необходимых документов, необходимых для сделки. Прежде чем переходить к составлению и подписанию соглашения. При отсутствии оригиналов подойдут нотариально заверенные копии, однако все бумаги обязательно должны быть в наличии.

Список документов, необходимых для заключения договора аренды

• Документы, подтверждающие полномочия (доверенности, заверенные надлежащим образом) и личность субъекта правоотношений;

• Свидетельство о регистрации в качестве юридического лица либо ИП;

• Устав организации (для юридических лиц), заверенный нотариусом;

• Свидетельство, подтверждающее право собственности, либо документ, дающий согласие владельца на передачу объекта в аренду;

• Документы, подтверждающие право собственности на передаваемый в аренду объект, а также позволяющие идентифицировать его. 

При работе на предприятии я опиралась на помощь моего руководителя, мнения и советы которого помогли мне постигнуть основы деятельности в коммерческой организации в должности помощника юриста.

Следует отметить, что юрист также ведет претензионную работу. Это означает, что в ООО «Весна» налажен порядок досудебного урегулирования споров с контрагентами. Важна взаимосвязь с бухгалтерией. Бухгалтерия оперативно передает в юридический отдел данные о просроченной задолженности для составления претензий. В качестве помощника юриста я самостоятельно составляла претензию к должнику о возврате суммы задолженности и пени за просрочку платежа.

В договорах аренды, используемых в ООО «Весна» установлена пеня в размере 0,1% (ноль целых одна десятая) от несвоевременно уплаченной или неуплаченной суммы за каждый день просрочки, начиная с первого дня просрочки.