Тема 20. Обязательства из договоров аренды, лизинга и ссуды

Содержание лекции:

1)

2)

3)

Договор аренды и его разновидности

Договор лизинга

Договор безвозмездного пользования (ссуды)

1. Договор аренды

Договор аренды является одним из наиболее распространенных, договоров в

гражданском праве. В соответствии с п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды

(имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору

(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное

пользование.

Договор аренды является возмездным, консенсуальным, двусторонним.

Основные элементы договора аренды

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли

арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как

физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие

организации,

а

также

государство,

национально-государственные,

административно-

территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договоров

аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

В качестве арендодателя выступает собственник имущества или управомоченные им

лица. Субъекты права хозяйственного ведения могут передавать недвижимое имущество, а

субъекты права оперативного - движимое и недвижимое имущество - в аренду с согласия

собственника, Распоряжение имуществом учреждения осуществляет собственник имущества

учреждения.

Сдача имущества в аренду - одна из способов осуществления принадлежащего

арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия

распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо,

не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на

сдачу этого имущества.

Предмет договора аренды

155

Существенным условием договора аренды является предмет договора. В качестве

предмета договора аренды могут выступать:

- земельные участки;

- другие обособленные природные объекты;

- предприятия;

- другие имущественные комплексы;

- здания, сооружения;

- оборудование, транспортные средства;

- другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их

использования (непотребляемые вещи).

Так, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого

последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных

целей, не является договором аренды.

Условия договора аренды

Для аренды движимого имущества размер арендной платы не является существенным

условием. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором

аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок,

условия и сроки, обычно применяемые при фонде аналогичного имущества при сравнимых

обстоятельствах (см. 1 ст. 614 ГКРФ).

Срок действия договора аренды не является существенным условием. В соответствии

со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок

аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный

срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора,

предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за

три месяца. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для

отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (например, для

земельных участков, участков леса).

Форма договора аренды зависит от срока действия договора и предмета договора.

Договор аренды здания, сооружения на срок более года, а если хотя бы одной из сторон

договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в

письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной

регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ).

156

Обязанности арендодателя

Арендодатель

обязан

предоставить

арендатору

имущество

в

состоянии,

соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а также с

принадлежностями и необходимыми документами;

- предоставить необходимые для использования имущества документы. Если

арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает

эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию;

- производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Ответственность арендодателя

1) в случае непредставления имущества в указанный в договоре аренды срок, а в

случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор может

потребовать от арендодателя передачи этого имущества, а также возмещения причиненных

убытков, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 611 ГК

РФ);

2) в случае передачи имущества с недостатками арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества,

либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на

устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходом па устранение данных

недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора. Арендодатель, извещенный о

требованиях арендатора или о намерении устранить недостатки имущества за счет

арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору

имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо

безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на

устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытко в,

он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (ст. 612 ГК РФ).

3) нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает

арендатору право по своему выбору:

157

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный

неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в

счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков (и 1 ст. 616 ГК РФ).

Обязанности арендатора

- своевременно вносить арендную плату;

- пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора

аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением

имущества;

поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий

ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или

договорим аренды;

- при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том

состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии,

обусловленным договором.

Ответственность арендатора

1) в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы

арендодатель вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в

установленный арендодателем срок, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ);

2) если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора

аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения

договора и возмещения убытков (П. 3 СТ. 615 ГК РФ);

3) если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его

несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время

просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю

убытков, он может потребовать их возмещения (абз. 2 ст. 622 ГК РФ).

Прекращения договора аренды

1) По истечении срока действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться

имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны

арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный

срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

158

2) Досрочное расторжение договора допускается как по требованию арендодателя, так

и арендатора при существенном нарушении условий договора другой стороной (ст. 619, 620

ГК РФ). Так, например, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно

расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий догово ра или

назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не

вносит арендную плату и т.д.

3) Если договор на неопределенный срок, то в одностороннем порядке в любое время с

предварительным уведомлением об этом (для движимого имущества - за один месяц, для

недвижимого (за три месяца).

В соответствии со ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои

обязанности,

по

истечении

срока договора имеет

при

прочих равных условиях

преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый

срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой

договор в срок, указанными в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, и

разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть

изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в

течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим

лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на тебя прав и

обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом

возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Договор проката

Это договор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в

качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору

движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Особенности договора проката.

1) Стороны договора. В качестве арендодателя выступает коммерческая организация,

профессионально занимающаяся прокатом имущества.

159

2) Предметом договора является движимое имущество, которое используется для

потребительских целей, если иное не предусмотрено в договоре или не вытекает из существа

обязательства.

3) Договор проката является публичным.

4) Форма договора - письменная.

5) Срок действия договора проката не может превышать одного года. При этом

арендатор может по своей инициативе расторгнуть договор в любое время, предупредив об

этом арендодателя за десять дней. В этом случае арендатор может требовать, возврата

излишней арендной платы, уплаченной арендодателю.

6) В обязанности арендодателя входит осуществление как капитального, так и

текущего ремонта.

7) Арендная плата по договору проката устанавливается только в твердой сумме.

8) Арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду и осуществлять иную передачу

прав.

Договор аренды транспортных средств

Различают два вида аренды транспортных средств:

- с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) и

- без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем

арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное

владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его

технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ).

По

договору

аренды

транспортного

средства

без

экипажа

арендодатель

предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и

пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642

ГК РФ).

Особенности договоров аренды транспортного средства:

1) Предметом является техническое устройство, способное к перемещению в

пространстве, предназначенное для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки

объектов и обладающее свойствами источника повышенной опасности.

2) Договор аренды транспортного средства должен быть заключен в письменной

форме независимо от срока.

160

3) Арендатор вправе сдавать транспортное средство в субаренду без согласия

арендодателя, если договором не предусмотрено иное, а также заключать договоры

перевозки арендованным транспортным средством.

Различия между договором аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа

заключаются в том, что все обязанности по текущему и капитальному ремонту, страхованию,

ответственность перед третьими лицами, риск случайной гибели или повреждения (если за

обстоятельства гибели не отвечает по закону или договору арендатор), оплате услуг экипажа

в договоре аренды с экипажем несет арендодатель. Арендатор несет расходы, связанные с

коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы по оплате

топлива, сборов.

И договоре аренды без экипажа эти обязанности и ответ- 345 1 I ценность возлагаются

на арендатора.

Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во и

ременное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или

сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Особенности договоров аренды зданий и сооружений:

1) Предметом договора выступают здание или сооружение в целом. В том случае, если

предметом выступает часть здания, нежилое помещение, то применяются общие нормы о

договоре аренды.

2) Существенными условиями договора являются условия о предмете и арендной

плате. При этом правила, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Арендная

плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным

участком, на котором оно расположено. В случаях, когда плата за аренду здания или

сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного

показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера

переданного арендатору здания или сооружения.

3) Форма договора. Договор аренды здания или сооружения заключается в простой

письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы

влечет недействительность договора.

Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит

государственной

регистрации.

При

этом

срок

действия

договора

аренды

здания

161

(сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года, до 30-го (31-го)

числа предыдущего месяца следующего года признается равным году.

Передача имущества оформляется подписанием сторонами передаточного акта.

Правила о форме и государственной регистрации договора аренды здания или

сооружения распространяются и на договоры аренды нежилых помещений (ст. 651 ГК РФ).

Договор аренды предприятия

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса,

используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель

обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные

участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия

основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором,

запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей,

водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные

имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения,

индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также

уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию (п. 1

ст. 656 ГК РФ).

Особенности договоров аренды предприятия:

1) Предметом договора выступает предприятие как имущественный комплекс,

включая не только материальные объекты, (пункт 3 Информационного письма Президиума

Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. № 66) но и имущественные права,

долги, средства индивидуализации предприятия. Не все элементы предприятия передаются

на одинаковых условиях. Лицензии на занятие определенным видом деятельности, по

общему правилу, не передаются арендатору. Арендатор получает лицензию на свое имя. В то

же время обязательства, требующие наличия лицензии, сохраняются, и ответственность по

ним несут солидарно арендодатель и арендатор.

2) Договор аренды заключается в письменной форме путем составления единого

письменного документа, подлежащего государственной регистрации. Несоблюдение этих

требований влечет недействительность договора (ст. 658 ГК РФ).

3) Передача предприятия в аренду может сопровождаться переводом долгов на

арендатора. При этом кредиторы арендодателя должны быть уведомлены в письменной

форме. В случае несогласия с переводом долга кредитор имеет право в течение трех месяцев

162

со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения

соответствующего обязательства. В том случае, если кредитор не был уведомлен, то он

может предъявить указанные требования в течение одного года со дня, когда узнал или

должен был узнать о передаче предприятия в аренду. По долгам, переданным арендатору без

согласия кредитора, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность (ст. 657 ГК

РФ).

4) Все расходы по поддержанию предприятия в надлежащем состоянии (капитальный

и текущий ремонт), расходы по эксплуатации предприятия, страхованию несет арендатор.

Арендатор имеет право без согласия арендодателя сдавать предприятие в субаренду,

осуществлять реконструкцию предприятия, расширение, техническое перевооружение, если

при этом увеличивается его стоимость (ст. 660 ГК РФ).