Тема 3 Рынок жилья

Формирование рынка жилья России началось в 1991 году с началом приватизации жилищного фонда, появление и юридического оформление права собственности на жилые дома и квартиры позволило гражданам распоряжаться этими объектами. В настоящее время подавляющее количество сделок подавляется именно на рынке жилья.

Структура РЖ:

1. Рынок жилищной недвижимости:

а) первичный рынок

б) вторичный рынок

2. Рынок жилищных услуг

а) рынок коммерческой аренды

б) рынок социального найма

Жилье как товар обладает особенностью: как товар может продаваться в материально-вещественной форме (как объект жилой недвижимости), так и в форме услуг удовлетворяющих жилищную потребность населения.

Первичный рынокявляется частью инвестиционного рынка. Объектом экономических отношений на этом рынке является вновь созданное жилье, те жилье не находящееся прежде в эксплуатации.

Продавцами на первичном рынке является организации:

1. застройщики

2. организации-участники строительного процесса, получившие в оплату своих работ или услуг часть квартир.

3. инвесторы (юридические и физические лица), вложившие инвестиции на начальной стадии строительства с целью перепродажи и получению дохода за счет роста стоимости жилья к окончанию строительства.

4. риэлторские компании, которые в данном случае выступают не просто посредниками.

Покупателями на первичном рынке жилья являются:

1. государство (для реализации социальных программ)

2. население

3. организации

Особенностью первичного рынка жилья является то, что объект может продаваться в неполной товарной готовности, т.е. на любом этапе инвестиционного цикла.

Спрос на рынке жилой недвижимости может быть функциональным и не функциональным.

Функциональный спрос:

1. потребительский спрос (когда жилье приобретается ради его функций потребительского блага).

2. инвестиционный спрос (когда жилье приобретается ради его функций как капитала).

Нефункциональный спрос обусловлен использованием жилья как средство отражения определенного статуса.

Основной сегмент рынка работает на функциональный спрос, в котором по оценкам экспертов инвестиционный спрос составляет 20-30%.

По типу рыночной структуры первичный рынок жилья является олигополией.

Объектом рыночных отношений на вторичном рынке является элементы существующего жилищного фонда, те жилье уже находящееся ранее в эксплуатации.

Основными продавцами на рынке вторичного жилья является: население, а покупателями могут быть как граждане, так и организации (для решения корпоративных жилищ иных программ) и государство (для социальных программ).

Спрос на вторичном рынке имеет практически такую же структуру как и на первичном, но на этом рынке значительно ниже инвестиционный спрос.

По типу рыночной структуры вторичный рынок жилья является рынком свободной конкуренции.

Рынок жилищных услуг.Особенностью этого рынка является то, что объектом отношений выступает право пользования данным объектом, которое реализуется на основе договора аренды или найма. Поэтому в качестве продавцов выступают собственники-арендодатели, наймодатели, а в качестве покупателей – граждане или юридические лица арендаторы или наниматели.

Рынок коммерческой аренды в настоящее время практически полностью находится в теневом секторе экономики, и не регулируются государством, т.к. налоговая система несовершенна.

По данным переписки населения менее 4% населения в целом по стране проживают в съемном жилье.

Рынок социального наймаможно рассматривать как рынок монополии, где представлен один продавец (государство или муниципалитет, предоставляющие в наём государственное или муниципальное жилье) и много покупателей (граждан, не имеющих возможность купить или арендовать жилье на коммерческом рынке).