14. Возможность оспаривания права собственности арендодателя на объект аренды

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендатор может оспорить право собственности арендодателя, например, возражая против иска о взыскании арендной платы. Возникает вопрос: вправе ли он это делать?

14.1. Вывод из судебной практики:Арендатор не вправе оспаривать право собственности арендодателя на объект аренды, если не заявляет о наличии у него вещного права на этот объект.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.11.2011 N Ф09-7324/11 по делу N А76-489/2011

"...Предприниматель Чипиног С.В. обратилась в арбитражный суд с встречным иском к комитету о признании недействительными (ничтожными) договора аренды от 30.03.2007 N 5-8691 нежилого подвального помещения площадью 78,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 16, заключенного между комитетом и предпринимателем; договора аренды от 07.04.2008 N 5-8691 нежилого подвального помещения площадью 30,8 кв. м, расположенного по указанному адресу, заключенного между комитетом и предпринимателем, а также о взыскании 9 000 руб. неосновательного обогащения.

Способ защиты должен соответствовать характеру нарушения права и приводить к его восстановлению.

Обращаясь в суд с иском о признании недействительными (ничтожными) договоров аренды от 30.03.2007 и 07.04.2008 N 5-8691, предприниматель Чипиног С.В. ссылалась на отсутствие права муниципальной собственности на спорное имущество и, соответственно, правовых оснований для взыскания комитетом задолженности по арендной плате.

Учитывая, что предприниматель Чипиног С.В. является арендатором нежилого помещения площадью 30,8 кв. м (часть помещения общей площадью 78,2 кв. м), не обладает вещным правом на данное помещение, и не заявляет о наличии у нее такого права, суд апелляционной инстанции указал, что предприниматель не может быть признана заинтересованным лицом в оспаривании права собственности муниципального образования на переданный в аренду объект недвижимости.

Поскольку основания возникновения права муниципального образования на названное имущество на момент обращения с настоящим иском не оспорены, а предприниматель не является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного жилого дома N 16 по улице Курчатова в г. Челябинске, доказательств наличия иных оснований недействительности оспариваемых договоров аренды истцом по встречному иску не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания договоров аренды от 30.03.2007, 07.04.2008 N 5-8691 недействительными (ничтожными) сделками в соответствии со ст. 168, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по иску данного лица.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорный объект недвижимости - помещение подвала площадью 78,2 кв. м включено в состав муниципальной собственности на основании решения Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м "О передаче объектов в муниципальную собственность г. Челябинска".

Право собственности муниципального образования в установленном порядке не оспорено, решение Челябинского областного Совета народных депутатов от 26.11.1992 N 313/13-м "О передаче объектов в муниципальную собственность г. Челябинска" в части включения указанного объекта в состав муниципальной собственности недействительным не признано. Следовательно, комитет подтвердил свое право на обращение в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате.

Установив факт ненадлежащего исполнения предпринимателем Чипиног С.В. обязанности по внесению арендной платы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности требований о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 152 353 руб. 85 коп..."

Аналогичная судебная практика:

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.05.2013 по делу N А74-3370/2012

"...01.12.2011 ООО "Рудничное" (арендодатель) и крестьянское (фермерское) хозяйство Топоева Алексея Вадимовича (арендатор) подписали договор аренды нежилых помещений и сооружений производственного назначения.

Глава крестьянского (фермерского) хозяйства Топоев А.В., полагая, что у ООО "Рудничное" отсутствуют правовые основания для взыскания задолженности, так как последний не является собственником спорного имущества, обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия со встречным иском о признании недействительным договора аренды от 01.12.2011.

В соответствии со статьями 606, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исходя из положений пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставившего право заявлять о недействительности ничтожности сделки только заинтересованным лицам, арендатор не вправе оспаривать право собственности арендодателя на объект аренды, если не заявляет о наличии у него вещного права на этот объект.

Заявляя о ничтожности договора ввиду нарушения требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчик фактически пытается оспорить право собственности истца на переданное ему в аренду имущество, в то время как, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, он сам не представил доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое имущество, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях истец предоставил имущество в аренду.

Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным лицам помимо истца, в деле отсутствуют..."

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.11.2012 по делу N А33-5066/2012

"...Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом "Сибирьтелеком", правопреемником которого является ОАО "Ростелеком" в лице Красноярского филиала (оператор связи) и ООО "ИнфоЛав" (абонент) заключен договор на временное пользование каналами в телефонной канализации от 28.04.2007 N 20923, по условиям которого оператор связи обязался предоставить абоненту во временное возмездное пользование каналы в телефонной канализации согласно акту приема-передачи канала, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Неуплата стоимости предоставления в пользование каналов кабельной канализации послужила основанием для обращения ОАО "Ростелеком" с настоящим иском в арбитражный суд.

Довод заявителя жалобы о том, что представленный в материалы дела план приватизации Государственного предприятия связи и информатики "Россвязьинформ" Красноярского края не позволяет идентифицировать собственника предмета договора от 28.04.2007 N 20923 отклоняется судом округа, поскольку оспаривание оснований возникновения права собственности может иметь место при наличии спора о праве на недвижимое имущество между заинтересованными лицами. Настоящий спор не является спором о праве, а поэтому не имеется оснований для установления наличия или отсутствия у ОАО "Ростелеком" права собственности на кабельные канализации..."

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.02.2013 N Ф03-12/2013 по делу N А51-8599/2012

"...Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, доказательств освобождения спорного земельного участка не представлено, суды правомерно, руководствуясь статьей 622 ГК РФ, удовлетворили требование истца об обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок.

Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что Департамент не является надлежащим истцом по делу, были предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно признаны несостоятельными.

Кроме того, как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, находясь с истцом в обязательственных отношениях по договору аренды, ответчик не ссылается на то, что сам обладает какими-либо вещными правами на спорный земельный участок, а потому в сферу его материальных интересов не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях Департамент распоряжается земельным участком (Постановление Президиума ВАС РФ от 06.03.2012 N 13898/11)..."

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.09.2013 по делу N А21-5172/2012

"...Отменяя решение суда первой инстанции как не соответствующее материалам дела и требованиям закона и удовлетворяя исковые требования Клиники (за исключением требования об обязании возвратить документы, в отношении которого заявлен отказ от иска), апелляционный суд счел требования Клиники обоснованными материалами дела и подлежащими удовлетворению в соответствии со статьями 614, 619, 622 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав и пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". Признав несостоятельным довод Центра о недействительности Договора, суд апелляционной инстанции исходил из того, что включение в предмет доказывания по настоящему спору вопроса о принадлежности имущества Клинике на праве собственности является неправомерным.

Довод ответчика о том, что Клиника не является собственником сданного в аренду имущества, не может служить основанием для отказа в удовлетворении требования о возвращении арендованного имущества в соответствии со статьей 622 ГК РФ, поскольку ответчик получил имущество по Договору, арендодателем по которому является истец, и основания, в соответствии с которыми ответчик пользовался имуществом, отпали.

Кроме того, Центр, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, сам не представил доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемое оборудование, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях Клиника предоставила имущество в аренду.

Суд кассационной инстанции считает, что суд апелляционной инстанции правильно установил обстоятельства дела, всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные сторонами документы и дали им надлежащую правовую оценку; судебный акт соответствует нормам материального и процессуального права..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.09.2013 по делу N А66-11350/2012

"...Довод жалобы о том, что в деле не имеется доказательств государственной регистрации права собственности Тверской области на спорные помещения и, следовательно, у Министерства отсутствовало право на распоряжение этим имуществом путем передачи его в аренду, обоснованно отклонен судами.

Предприниматель фактически пытается оспорить право собственности Тверской области на переданные ему в аренду помещения, в то время как, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, он сам не представил доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемые помещения, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях Министерство предоставило имущество в аренду.

Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным лицам, в деле отсутствуют..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.01.2013 по делу N А66-2291/2012

"...Довод жалобы о том, что в деле не имеется доказательств государственной регистрации права собственности Общества на спорные помещения и, следовательно, у него отсутствовало право на распоряжение этим имуществом путем передачи его в аренду, обоснованно отклонен судами.

Предприятие фактически пытается оспорить право собственности Общества на переданные ему в аренду помещения, в то время как, находясь с истцом в обязательственных отношениях по поводу аренды, оно само не представило доказательств обладания какими-либо вещными правами на арендуемые помещения, поэтому в сферу его материальных интересов не входило исследование вопроса о том, на каких основаниях Общество предоставило имущество в аренду.

Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным помимо Общества лицам, в деле отсутствуют..."

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2012 N Ф09-10316/12 по делу N А07-23096/2011

"...Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии у общества "Урал-Трейдинг" права на распоряжение спорным имуществом путем передачи его в аренду рассмотрен и обоснованно отклонен судами.

Судами установлено, что право собственности истца на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.03.2006 серии 04 АА N 396367. Доказательств, свидетельствующих о том, что право собственности истца оспорено в установленном законом порядке (ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"), в материалы дела не представлено.

Общество "Варта", состоявшее с обществом "Урал-Трейдинг" в обязательственных отношениях по поводу аренды, не ссылается на то, что оно само обладает какими-либо вещными правами на арендуемое недвижимое имущество, а потому в сферу его материальных интересов не входит исследование вопроса о том, на каких основаниях истцом приобретен титул собственника. Доказательства, свидетельствующие о принадлежности арендованного имущества на вещном праве иным лицам, в деле отсутствуют (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 13898/11)..."

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 18.04.2013 по делу N А09-1939/2012

"...Решением Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2011 г. по делу N А09-6427/2011 оставлены без удовлетворения требования Исмаилова М.И. к ООО "СПК Слава" о признании договора аренды имущества с правом выкупа от 30.08.2010 недействительным и применении последствий недействительности сделки. При этом суд установил, что договор в части передачи недвижимого имущества является незаключенным, а в части передачи в аренду движимого имущества - заключенным с момента его подписания сторонами.

В связи с тем, что арендатор не исполнил принятые на себя обязательства по договору в полном объеме, арендодатель по истечении срока аренды обратился с требованием о возврате арендуемого имущества и погашении задолженности.

Поскольку предприниматель данные требования не исполнил, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Довод о том, что спорное имущество истцу не принадлежит на праве собственности, следовательно, права на его истребование не имеется, был известен судам, исследовался и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в оспариваемых судебных актах. Суды правильно отметили, что ИП Исмаилов М.И. приняв от истца спорное имущество, доказательств обладания вещным правом на это имущество в дело не представил. При таких обстоятельствах, материального интереса по отношению к имуществу принятого от истца у ответчика не имеется. Указанная правовая позиция определена Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлении Президиума от 06.03.2012 N 13898/11..."