13. Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

На практике зачастую после заключения сторонами договора аренды, требующего государственной регистрации, арендодатель сразу передает арендатору имущество по договору.

Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в соответствии со ст. 609 ГК РФ до такой регистрации считается незаключенным и не порождает арендных правоотношений между сторонами, возникает вопрос: вправе ли арендодатель получить от арендатора платежи за пользование имуществом в период до регистрации договора и на каком основании?

13.1. Вывод из судебной практики:Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным нормативным актом.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.09.2009 по делу N А33-16698/08

"...В обоснование иска указаны следующие обстоятельства. Между истцом (арендодатель), Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры (госорган охраны памятников) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 5903 от 12.09.2002... За период с 01.01.2007 по 31.01.2009 истцом начислена арендная плата в сумме 11 355 016 рублей 25 копеек, ответчик за указанный период внес арендную плату в сумме 2 403 535 рублей 88 копеек.

Срок договора аренды N 5903 от 12.09.2002 установлен сторонами с 01.11.2002 по 31.12.2007, то есть более одного года, поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем договор N 5903 от 12.09.2002 считается заключенным с 09.11.2007 (дата его государственной регистрации).

Факт пользования имуществом с 01.11.2002 (акт приема-передачи от 01.11.2002) ответчиком не оспаривается.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что до государственной регистрации договора аренды N 5903 от 12.09.2002 в период с 01.01.2007 по 09.11.2007 к отношениям между сторонами применяются положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

13.2. Вывод из судебной практики:Плата, внесенная арендатором до момента государственной регистрации договора аренды государственного имущества, не является неосновательным обогащением арендодателя, если арендатор фактически пользовался арендованным имуществом.

Примечание:В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2012 по делу N А56-29303/2011

"...Как следует из материалов дела, на основании постановления правительства Санкт-Петербурга от 25.04.2006 N 504 "О проектировании и строительстве дворца танцевального спорта по адресу: Выборгский р-н, пр. Просвещения, участок 1 (северо-западнее пересечения пр. Просвещения и ул. Ивана Фомина)" между КУГИ (арендодателем) и Организацией (арендатором) заключен договор от 20.06.2006 N 02/ЗК-06285 аренды земельного участка на инвестиционных условиях сроком до 08.05.2010.

Участок передан арендатору на основании акта приема-передачи от 09.06.2006.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 14.02.2008.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

С учетом названной нормы и правил части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Организация по настоящему делу обязана доказать, факт приобретения (сбережения) ответчиком имущества за его счет и размер неосновательного обогащения.

Из материалов дела следует, что волеизъявление сторон было направлено на возникновение арендных правоотношений, после подписания названного договора КУГИ исполнил свои обязательства и передала в пользование Организации земельный участок, в то время как Организация приняла и фактически пользовалась арендованным имуществом, а также исполняла свои обязательства по внесению арендных платежей.

Судами установлено, что истец фактически пользовался спорным земельным участком.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания внесенных арендных платежей неосновательным обогащением КУГИ за счет Организации, поскольку факт государственной регистрации 14.02.2008 договора аренды от 20.06.2006 N 02/ЗК-06285 не освобождает истца от обязанности оплаты фактического пользования земельным участком, а потому суды правомерно отказали истцу в удовлетворении исковых требований о возврате исполненного им по настоящему договору..."