приватизация
.docxГлава администрации отказал Н. в приватизации земельного участка в ДСК «Красный Бор», так как, во-первых, Н. приобрел дачу по договору дарения в 1994 г., т.е. после введения в действие Закона СССР от 6 марта 1990 г. N 1305-1 «О собственности в СССР» и, во-вторых, не представил документов о нахождении земельного участка на праве бессрочного пользования.
Районный суд жалобу Н. удовлетворил и указал, что спорный земельный участок находился в едином массиве земель ДСК «Красный Бор», созданного более 70 лет назад. Право Н. на приватизацию земельного участка вытекает из п. 4 ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», поскольку этот участок находился в фактическом пользовании его и прежнего собственника длительное время. Данное решение суда в целом является правильным, приведенные же в его обоснование мотивы требуют некоторого уточнения. Действительно, по существующему до 1991 г. порядку не предусматривалась выдача членам кооператива специального документа в подтверждение права пользования дачными земельными участками. Однако это не означало, что дачи и земельные участки находились в их пользовании без надлежащего титула. Как следовало из материалов дела, прежний собственник дачи К. являлся членом ДСК «Красный Бор», по уставу которого за каждым из вновь принятых его членов закреплялась определенная кооперативная дача и земельный участок, предназначенный для обслуживания этой дачи. Принятие в члены кооператива и закрепление дачи и земельного участка оформлялось одним решением общего собрания членов ДСК. С момента вынесения этого решения у члена кооператива возникало бессрочное право пользования дачей и земельным участком. Данный документ не был истребован, хотя именно его следует рассматривать в качестве правоустанавливающего. Такой документ, безусловно, имелся в делах кооператива, так как Примерный устав ДСК не допускал саму возможность членства в кооперативе без закрепления за гражданином конкретной дачи и земельного участка. Соответственно право землепользования, основанное на этом титуле, при отчуждении дачи прежним владельцем в силу ст. 37 ЗК РСФСР 1991 г. перешло к новому собственнику, у которого с принятием последнего ЗК РФ появилась возможность приватизировать земельный участок бесплатно в составе дачного объединения или индивидуально. Поэтому доводы в решении суда о том, что земельные участки находились только в фактическом пользовании членов ДСК и ссылка на п. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в данном конкретном случае ошибочна. Земельный участок находился не только в фактическом, но и в правомерном, основанном на титуле юридическом пользовании члена ДСК. Точно такой же подход должен быть при определении правоустанавливающих документов и разрешении споров при приватизации садовых участков.
Возможность приватизации дачных или садовых участков в том или другом порядке - одна из особенностей, предусмотренных ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Другая особенность заключается в том, что член дачного объединения имеет право переоформить участок на свое имя либо в общую совместную или долевую собственность супругов. Очевидно, что для передачи участка в общую собственность не только члена кооператива, но и супруга необходимо располагать их совместным заявлением. С принятием нового Земельного кодекса РФ передача земельного участка возможна только в общую долевую собственность супругов. В силу абз. 2 п. 1 ст. 2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ЗК РФ. Между тем норма подпункта 3 п. 2 ст. 28 ФЗ «О садоводческих, огородных и дачных некоммерческих объединениях граждан» о возможности приватизации в общую совместную собственность супругов противоречит положениям Земельного кодекса РФ - независимо от субъектного состава перерегистрация земельного участка допускается только в общую долевую собственность (п. 3 ст. 36 ЗК РФ).
Для ответа на поставленные вопросы, прежде всего, следует вновь подчеркнуть, что по своему содержанию бесплатная приватизация земельных участков состоит в перерегистрации (переоформлении, трансформации) одного права на другое.
Когда земельный участок находится в пользовании нескольких лиц, речь в этом случае идет о передаче его в общую долевую собственность, как правило, соразмерно долям в праве собственности на строение. Но возможен и другой вариант - стороны сами определяют долевое соотношение в праве на общий земельный участок, в том числе с отступлением от размера долей в праве собственности на строение. Оба варианта не противоречат положениям п.3 ст.36 ЗК РФ, посвященным приватизации неделимых участков, находящихся в пользовании нескольких лиц. Это означает, что в административном порядке не может быть принято решение о приватизации земельного участка или части его по заявлению одного из сособственников строения, как и в случае, когда стороны не пришли к соглашению по любому из вопросов, связанных с приватизацией земельного участка. Разрешение такого рода споров возможно через определение порядка пользования земельным участком в судебном порядке. На основании состоявшегося решения суда с учетом выделенных в исключительное владение и пользование каждому из совладельцев частей земельного участка администрация вправе принять положительное решение по заявлению заинтересованного лица, независимо от согласия или возражения других лиц.
Для перерегистрации прав на земельный участок гражданин должен предоставить целый ряд документов, без которых администрация лишена возможности принять решение по его заявлению, он же занимается сбором документов и оплачивает расходы, весьма значительные, по их изготовлению. Очевидно, что отказ местной администрации по мотиву непредоставления необходимых документов может быть оспорен гражданином по правилам гл.25 ГПК РФ. При этом суд может удовлетворить жалобу гражданина и обязать администрацию принять соответствующее решение по его заявлению. В свою очередь суд может согласиться с возражениями администрации и отказать в удовлетворении жалобы, что не предопределяет наличия самого права на приватизацию участка и не препятствует повторному обращению при устранении тех или иных недостатков. В этих целях может быть допустимой возможность установления юридического факта владения гражданином земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пожизненного наследуемого владения.[4] Но отказ в приватизации может последовать и по иным причинам - у гражданина, по мнению администрации, не имеется в принципе субъективного права на передачу ему в собственность земельного участка. При таком отказе возникает спор о праве гражданском, и он должен разрешаться по правилам искового производства. В силу ч. 3 ст. 247 ГПК РФ, если при подаче заявления в суд будет установлено, что имеет место спор о праве, подведомственный суду, судья оставляет заявление без движения и разъясняет заявителю необходимость оформления искового заявления с соблюдением требований ст.ст.131 и 132 ГПК РФ. В случае, если при этом нарушаются правила подсудности дела, судья возвращает заявление. Важно иметь в виду, что подсудность дел о праве на земельный участок зависит исключительно от места нахождения земельного участка. Такой фактор, как стоимость земельного участка, в ряде случаев влияет на разграничение компетенции судов различного уровня при рассмотрении дел имущественного характера.
Имущественный характер споров о приватизации земельных участков не вызывает сомнений, однако при бесплатной приватизации, оставаясь имущественными, они не имеют оценки и не подпадают под перечень дел, предусмотренных ст. 91 ГПК РФ, содержащей правила определения цены иска. Бесплатный способ возникновения права собственности на земельный участок определяет как подсудность этих дел районным судам, так и размер государственной пошлины - 200 руб., т.е. для исковых требований, не подлежащих оценке, на основании подп.3 п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ. Точно также подсудны не мировым судьям, а районным судам и некоторые другие дела по имущественным спорам, не имеющие оценки, - об установлении сервитутов, иски о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения (негаторные иски) и т.п.
Единственное исключение из этого правила закон сделал только для споров об определении порядка пользования имуществом, отнеся их к подсудности мировых судей (п.7 ч.1 ст.23 ГПК РФ).
Если следовать той форме, которая ошибочно избрана гражданином, то это, с одной стороны, приведет к нарушению процедуры и особенностей порядка рассмотрения исковых дел и дел из публичных правоотношений, а с другой - к подмене судом функций иных органов - местной администрации, регистрационной палаты и т.д.
В частности, рассматривая жалобу в порядке искового производства, суд должен будет возложить на себя бремя по истребованию землеотводных документов, кадастрового плана и т.д., без которых не может быть постановлено решение по существу, причем независимо какое: об удовлетворении заявления либо об отказе.
Исходя из общих принципов процесса, применительно к ст.247 ГПК РФ, если «исковое заявление» гражданина не содержит спора о праве, в виду противоречия между формой и содержанием, оно подлежит оставлению без движения, для устранения указанного недостатка в разумный срок. В зависимости от этого заявление может быть принято либо возвращено гражданину по аналогии с правилами ст.136 ГПК РФ.
По результатам рассмотрения заявления гражданина в рамках публично-правовых отношений суд принимает решение об отказе либо об удовлетворении его, не предрешая вопроса по существу, который может быть разрешен только в рамках искового производства. В то же время решение суда, постановленное в исковом производстве, о признании за гражданином права собственности на земельный участок, заменяет собой решение администрации и является основанием для государственной регистрации возникновения права. В связи с этим важно, чтобы резолютивная часть решения содержала всю необходимую информацию для такой регистрации в Едином государственном реестре прав (местоположение и описание земельного участка, вид регистрируемого права).
Учитывая изложенное, можно прийти к следующим выводам:
1. Право на бесплатную приватизацию земельных участков на праве пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования независимо от их размера имеют граждане Российской Федерации с учетом п. 9.1. ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».[5]
2. Приобретение в собственность земельных участков иностранными гражданами и лицами без гражданства из числа земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, допускается только за плату.
3. Вводным законом не придана обратная сила ограничениям, предусмотренным ст.ст. 20, 21 Земельного кодекса РФ. При осуществлении своего права на однократную и бесплатную приватизацию не должна учитываться ранее произведенная приватизация гражданином земельного участка, т.е. до вступления ЗК РФ в силу.
4. Закон допускает приватизацию земельного участка, находящегося в фактическом пользовании граждан, если он является приусадебным, требование исходит от собственника расположенного на этом участке жилого дома, и в фактическое пользование гражданина этот участок перешел до 1 июля 1990 г.
5. При переходе права собственности на строение все права на земельный участок (на тех же условиях и в том же объеме), включая и право на приватизацию, переходят к новому собственнику. Само по себе отсутствие правоудостоверяющего документа (государственного акта), выдаваемого при переходе права собственности на строение, не является основанием для отказа в приватизации земельного участка. Правообразующее значение имеют другие документы - решение о первоначальном отводе земельного участка под строительство жилого дома, договор об отчуждении строения.
6. Приватизация земельных участков членами дачных и садоводческих объединений допускается как в составе этих объединений, так и индивидуально. В качестве правоустанавливающих документов для членов общественного объединения следует рассматривать решение дачного кооператива либо предприятия о закреплении за ними конкретного дачного или садового участка.
7. В тех случаях, когда строение принадлежит нескольким гражданам, эти лица имеют право на приобретение земельного участка при доме в общую долевую собственность. Разрешение спора между ними о размере долей возможно через определение порядка пользования земельным участком. С учетом состоявшегося решения суда администрация вправе принять решение о приватизации земельного участка по заявлению одного из таких лиц независимо от согласия или возражения других пользователей.
8. В зависимости от содержания спорного правоотношения обращения граждан в связи с приватизацией могут рассматриваться судом в порядке искового производства либо как вытекающие из публичных правоотношений.
/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////\
В одинаковой степени важны как максимальные, так и минимальные нормы предоставления - в соответствии с п. 1 ст. 1182 ГК РФ раздел земельного участка[6],принадлежащего наследникам на праве общей собственности, осуществляется с учетом минимального размера земельного участка, установленного для участков соответствующего целевого назначения, ниже которых их деление не допускается (неделимый земельный участок).
В тех случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, то в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок.
В этой связи заслуживает внимания право на земельную долю, полученную бывшими работниками колхозов, совхозов при их реорганизации. Выделение земельного пая или доли таким работникам, как правило, в натуре никогда не производилось
Согласно ст. 261 ГК РФ территориальная граница земельного участка определяется в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику соответствующими органами[7]. В свою очередь, какими именно документами должны быть удостоверены права на участок, ЗК РФ ответа не дает[8], отсылая к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ст. 26 ЗК РФ).
С принятием Федерального закона от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлен единый порядок регистрации прав на недвижимое имущество, включая земельные участки.
Таким образом, при оформлении наследственных прав принадлежность земельного участка может быть подтверждена в указанных случаях:
1. постановлениями местных Советов народных депутатов в период с 25 апреля1991 г. по 27 октября 1993 г. и выданными на основании их временными свидетельствами, регистрация которых не предусматривалась;
2. постановлениями глав местной администрации, начиная с 27 октября 1993 г., зарегистрированными в земельном комитете либо в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав.
Несоблюдение требований о государственной регистрации в значительной степени осложняет оформление наследниками своих прав на земельный участок.
Как предусмотрено п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Ясно, что при таком подходе нотариус, руководствуясь ст. 48 Основ законодательства о нотариате, не вправе включать в наследственную массу земельные участки, в отношении которых правоустанавливающие документы не были зарегистрированы в установленном порядке, т.е. в комитете по земельным ресурсам и землеустройству либо в органах юстиции, исключая период, когда такая регистрация вообще не проводилась (с 19 марта 1992 г. по 27 октября 1993 г.).
В дальнейшем был принят ряд нормативных правовых актов, которыми предписывалось, во-первых, выдача всем собственникам земельных долей по их заявлению свидетельств о праве собственности на земельную долю по форме, утвержденной указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767, и, во-вторых, в случае передачи земельных долей в уставный капитал сельскохозяйственной организации, заключение соответствующих письменных соглашений (договоров) (указ Президента РФ от 7 марта1996 г. N 337, постановление Правительства РФ от 1 февраля 1995 г. N 96). Однако к этому времени реорганизация предприятий аграрного комплекса была уже в основном завершена. Тем не менее, многим из тех работников, кто распорядился своей земельной долей и утратил право на нее, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству без необходимой проверки выдавались свидетельства о праве собственности на земельную долю. В связи с этим Ленинградский областной суд обоснованно отменил решение районного суда, указав, что само по себе представленное свидетельство, выданное земельным комитетом, еще не говорит с бесспорностью о наличии права на земельную долю у наследодателя. Поскольку реорганизация совхоза проводилась в 1992г., суду следовало истребовать дополнительные документы, в частности, учредительный договор, принятый трудовым коллективом устав, акт органа местного самоуправления о выделении земли в общую собственность.
Исходя из анализа именно этих документов, районный суд при рассмотрении указанного выше дела установил, что наследодательница Б. в числе других работников являлась учредителем АОЗТ «N», при ее участии принят устав сельхозпредприятия, в соответствии с которым имущественные и земельные паи вносятся в уставный капитал образуемого общества, при выходе из него имущественный и земельный паи не выделяются. Следовательно, Б. распорядилась своей земельной долей, взамен которой по учредительному договору ей полагалась одна доля в уставном капитале, которая могла быть унаследована в соответствии с действующим законодательством.
Все перечисленные документы действительно необходимы для решения вопроса о выдаче свидетельства о праве на наследство, а в дальнейшем - и при государственной регистрации прав на земельную долю органами юстиции. Без этих документов нельзя с определенностью сказать, кто же является собственником спорной земельной доли на момент открытия наследства. В то же время в точном значении этого слова к числу правоустанавливающих можно отнести лишь акт органов местного самоуправления о передаче земли в общую собственность. Решение общего собрания трудового коллектива о круге лиц, имеющих право на земельную долю и размере ее, служило лишь базой для принятия указанного решения в органах местного самоуправления.
Изложенное вытекает из «Рекомендаций по подготовке и выдаче документов о праве на земельные доли и имущественные паи», одобренных постановлением Правительства РФ от 1 февраля 1995 г., п. 18 которых момент возникновения права собственности на земельную долю определен датой принятия администрацией района решения о передаче земли в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия).
Данный вывод в полной мере согласуется со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащей перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, в том числе и такой, как «акт органов местного самоуправления».
Выдаваемые на основании указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. свидетельства о праве собственности на земельные доли были призваны закрепить и удостоверить уже существующие права бывших работников реорганизуемых колхозов и совхозов, поэтому их можно рассматривать в качестве правозакрепляющих или правоудостоверяющих документов.
Кроме того, разрешая спорные вопросы в отношении земельных долей, в том числе по делам о выделении земельной доли в натуре, суды учитывают первичное волеизъявление граждан по передачи земельной доли в уставной капитал хозяйствующего субъекта, обоснованно ссылаясь при этом на учредительный договор, устав, и отсутствие указаний в учредительном договоре и уставе о передачи земельного пая в пользование и наличие оговорок в учредительных документах о праве выдела земельного пая в натуре.
Толкование (интерпретация) права — интеллектуальный процесс, направленный на, во-первых, выявление смысла норм права самим интерпретатором (уяснение) и, во-вторых, доведение этого смысла до сведения других заинтересованных лиц (разъяснение). Уяснение и разъяснение правовых норм — два важнейших результата процесса толкования, но при этом процесс толкования права нередко ограничивается уяснением, то есть познанием смысла нормы «для себя», без сообщения этого результата другим субъектам. Толкование — важнейшая составляющая процесса применения права, более того, без толкования нет и не может быть правоприменения.
Способы толкования — специальные приемы, правила и средства познания смысла норм права, используемые сознательно или интуитивно субъектом для получения ясности относительно правовых явлений. В зависимости от задач интерпретатора способы толкования права делятся на:
языковой ( лингвистический, филологический, грамматический). Содержание правовой нормы выражается в тексте НПА. Способ выступает начальным приемом уяснения правовой нормы. Он состоит в определении смысла слов, установлении лексической связи между ними.
функциональный исследует факторы и условия, в которых функционирует, реализуется толкуемая норма.
исторический состоит в выявлении смысла правовой нормы путем обращения к истории ее принятия и целям, мотивам, обусловившим ее введение в систему правового регулирования.
систематический состоит в уяснении смысла правовой нормы путем сравнения ее с другими нормами, выявления ее связей в общей системе правового регулирования и конкретного места в нормативном акте, отрасли или системе права.
Виды официального толкования:
аутентическое — разъяснение содержания нормы права тем органом, который их установил.
делегированное (легальное) — толкование норм права тем органом, который их не устанавливал, но уполномочен законом давать такого рода разъяснение.
нормативное — толкование норм права, которое является юридически обязательным для применения на практике во всех случаях, когда применяются толкуемые нормы.
казуальное — толкование норм права при рассмотрении конкретного юридического дела; оно обязательно для применения только в отношении этого дела.
Методы толкования права подразделяются на общенаучные методы познания (анализ и синтез, индукция и дедукция, абстрагирование, аналогия, моделирование и др.) и частнонаучные, то есть собственно юридические (догматический анализ, метод юридической компаративистики, историко-правовой метод и пр.); также, в зависимости от целей конкретной интерпретации, используются методы иных наук (социологии, лингвистики, формальной и модальной логики, психологии, экономики и пр.). Особняком стоят методы семиотического анализа правовых текстов, позволяющие учитывать максимально широкие культурные контексты толкуемого источника права.
Юридическая наука и правоприменительная практика выработали набор правил толкования правовых норм, важнейшими из которых являются следующие:
- «золотое правило» (терминам и иным словам текста законодательного акта придаётся значение, которое они имеют в соответствующем литературном языке, если нет оснований для придания им отличного значения);
- научным, техническим и иным специальным терминам, употреблённым в тексте законодательного акта, придаётся то значение, которое они имеют в соответствующей области знания, если в законе не установлено иное содержание конкретного термина;
- при наличии аутентичного (то есть данного законодателем) или легального (то есть данного официальным уполномоченным органом) разъяснения термина, используемого в тексте закона, интерпретатор должен следовать этому разъяснению;
- при неясности, неоднозначности текста нормы при толковании должно отдаваться предпочтение наиболее справедливому, с точки зрения конкретной правовой системы и социальных отношений, возможному содержанию;
- при толковании необходимо учитывать аналогичные конституционные принципы, международные договоры, практику высших судебных органов государства, а также общепризнанные доктринальные воззрения специалистов в данной отрасли права (т. н. communis opinio doctorum);
- в отдельных случаях при толковании должно быть установлено, какими целями руководствовался законодатель, создавая толкуемую норму права.
Кроме того, при толковании права должны учитываться основополагающие юридические принципы, сложившиеся в доктрине и — прямо или косвенно — закреплённые в законодательстве (Lex specialis derogat generali, Lex superior derogat legi inferiori, Lex posterior derogat legi priori и др.).
Результаты толкования в большинстве случаев воплощаются в интерпретационном акте. Это может быть как акт нормативный или правоприменительный компетентного органа власти (например, судебное решение), иной юридический документ (исковое заявление, договор), так и текст, не обладающий юридической спецификой (научная или публицистическая статья, заключение эксперта и т. п.).
Решение Мособлсовета от 04.06.1991 N 23/4
О разграничении областной государственной собственности и муниципальной собственности районов и городов Московской области и о порядке ее разгосударствления и приватизации
Законодательство Московской области
В соответствии с Законом СССР "Об общих началах местного самоуправления и местного хозяйства в СССР", Законами РСФСР "О собственности в РСФСР" и "О дополнительных полномочиях местных Советов народных депутатов в условиях перехода к рыночным отношениям" и во исполнение решения Мособлсовета от 16.11.90 N 22/2 "О составе коммунальной собственности Московской области" Московский областной Совет народных депутатов решил:
1. По предприятиям и организациям бывшего Главного управления бытового обслуживания населения Мособлисполкома:
1.1. Объявить областной государственной собственностью имущество бывшего Главного управления бытового обслуживания населения Мособлисполкома и предприятия и организации бытового обслуживания (приложение 1 <*>).
1.2. Комитету Мособлисполкома по коммунальной собственности передать в муниципальную собственность районов и городов Московской области предприятия и организации бытового обслуживания населения (приложение 2 <*>).