Правила зонирования

Политика зонирования — самостоятельное средство стимулирования экономического развития. Во многих странах в практике регулирования городского развития широко используются четко определенные правила и местные нормы зонирования. Обычно они содержат ограничения относительно пределов высоты или плотности застройки земельных участков. Однако, как отмечают авторы современных исследований, нормы, однажды установленные в целях ограничения частного права публичным интересом, все-таки не обеспечивают гибкости зонирования. Возникает необходимость их изменения. В этих целях используют следующие методы:

• стимулирующее зонирование,

• перекрывающее, или плавающее зонирование;

• образование специальных дистриктов (районов).

Эти методы взаимосвязаны между собой и могут дополнять друг друга. Поскольку правила зонирования полностью находятся в компетенции местных органов власти, местные руководители и должностные лица имеют возможность оказывать серьезное влияние на пространственное планирование территории населенного пункта.

Стимулирующее зонирование используется в тех случаях, когда правила, ограничивающие высоту или габариты зданий, препятствуют реализации новых проектов, имеющих высокую общественную значимость. Примером может служить премиальное зонирование. Застройщикам разрешается увеличение площади или плотности застройки, превышающее допустимые нормы, если это приносит общественную выгоду, например, открывается доступ к средствам общественного городского транспорта, увеличивается свободное пространство и т.д.

Перекрывающее (или плавающее) зонирование ослабляет недостатки традиционного зонирования, устанавливающего жесткие правила для участков земли особого использования. Плавающие зоны способствуют более динамичным процессам пространственного развития местных сообществ. Они модифицируют существующие условия и правила землепользования, допуская определенные исключения по плотности застроек или других правил зонирования в установленных пространственных границах внутри зоны. Примером служат исторические жилые районы городов, в которых могут быть размещены современные офисы, банки, магазины, ресторанчики, не нарушающие стиль старого центра. Это способствует более эффективной работе рынка: производители размещают оборудование там, где существует спрос, а не там, куда его думают поместить плановики. И наконец, в развивающихся районах описанный метод способствует увеличению поступлений средств, необходимых для финансирования развития, не прибегая к увеличению налогов с населения.

Образование специальных дистриктов (районов). Примером использования этого метода служит образование в центре Чикаго в 1988 г. производственного дистрикта с целью сохранения в пределах города связанных с производством различных сфер деятельности. Стимулы в этой зоне имели целью привлечение различных производителей и ограничивали строительство жилья, школ и других учреждений, не соответствующих профилю района.

Упрощение процедур и правил

Серьезные препятствия для развития возникают в случаях длительных оформительских процедур, связанных с получением разрешения на строительство или открытие дела. Для того чтобы увидеть, как разрешительные процедуры влияют на развитие предпринимательства, применяется метод самооценки, когда должностному лицу из местных органов управления поручается побывать в роли предпринимателя. При этом ему необходимо пройти через типичную рутину получения разрешения или исполнения какого-либо решения. Это позволяет лучше понять любые изъяны, связанные с получением одобрения, причины затяжек и проволочек в решении вопросов или испытать на себе негативное отношение тех, от кого зависят многие процедуры согласований. В результате оценки ситуации местное сообщество меняет свои правила и упрощает процесс получения одобрения.

В последнее время во многих местных сообществах создаются межведомственные группы специалистов, конторы помогающие клиентам в получении разрешений или комитеты развития, занимающиеся в том числе и анализом возможных отрицательных последствий и неопределенности, связанных с оформительскими процедурами.