Передел муниципального земельного фонда

Местные организации по развитию используют этот инструмент в муниципальном управлении для обеспечения комфортности проживания населения, с одной стороны, и улучшения условий предпринимательства — с другой. Нельзя забывать, что земля – один из четырех ключевых факторов производства наряду с трудом, капиталом и предпринимательской способностью. Земля — естественный ограниченный ресурс, поэтому исключительную важность приобретает организация движения земельного фонда для успешного функционирования рынка недвижимости как важнейшей составляющей местного рынка капитала. Передел муниципального земельного фонда — один из инструментов его организации.

Передел муниципального земельного фонда в местном сообществе — это деятельность, связанная с приобретением свободных земель, а чаще с их перераспределением или передачей в аренду тем или иным предпринимателям. Так, несколько свободных участков земли могут быть при необходимости объединены, чтобы удовлетворить запрос предпринимателей в открытии нового дела или в развитии новых рынков. Во многих городах широко используется аренда. Например, в аренду может быть сдана земля, приобретенная в результате расширения улиц, или земля, расположенная под автомагистралями, ведущими к новым предприятиям.

Неиспользуемые здания не способствуют поддержанию хорошего имиджа города. Вполне очевидно, какое впечатление у людей вызывает неприглядный и унылый вид пустующих или заброшенных помещений. Поэтому местные власти стремятся использовать каждое пустующее помещение. Например, свободные складские помещения используют, прежде чем их снесут, как спортивную площадку для катания на роликах или коньках.

Передел муниципального земельного фонда как инструмент развития используется в тех местных сообществах, где количество свободной земли, требующейся для создания новых предприятий, ограничено. Это, как правило, сложившиеся, старые местные сообщества. Но и в молодых сообществах, где земля еще используется не полностью, необходимо отвести в удобном месте площадки для будущего развития. Муниципальный земельный фонд пополняется за счет участков, полученных в дар или через конфискацию, а также путем покупки у частных владельцев (это могут быть самые необычные объекты — от загонов для скота до бывших военных объектов).

Для создания муниципального земельного фонда проводится инвентаризация имеющихся земельных участков с учетом различных категорий собственников, с тем, чтобы выявить неэффективно используемые земли, есть их размер, местоположение и внести в каталог, а также в компьютерную базу данных с целью быстрого поиска и определения.

Земельные трасты. Другим инструментом управления землепользованием в местном сообществе может быть земельный траст. Его используют как средство контроля за естественными ресурсами. Земельные трасты — это некоммерческие организации, в состав руководства которыми входят: профессионалы (специалисты по планированию, архитекторы, финансисты, брокеры по недвижимости), представители местных деловых кругов, общественные деятели и активисты.

Основные направления деятельности трастов местных сообществ:

• приобретение пустующих домов с помощью займа или передачи собственности на них на условиях дарения, или повторной передачи прав на недвижимость; — эта практика применяется в сообществах отличающихся слабой экономической активностью и испытывающих дефицит капиталовложений;

• выявление семей с низкими или средними доходами и оказание им помощи в приобретении собственности. Траст продает дом, сохраняя собственность на землю и сдает ее на условиях аренды (надо учесть, что существует четкое разграничение права собственности на землю и на строение на земле). Передача земли на условиях аренды позволяет ограничить цену собственности на дом при продаже. При этом может быть определена фиксированная доля, которую семьи вносят как первоначальный взнос. Одновременно семье может быть предоставлена ссуда под залог организациями, действующими на уровне штата и финансирующими жилищные программы;

• покупка фермерских земель и повторная сдача их в аренду тем фермерам, которые испытывают затруднения, при условии, что они будут продолжать заниматься на этой земле сельскохозяйственным производством.

Вполне очевидно, что использование описанных инструментов на рынке недвижимости в местных сообществах потребует значительных вложений капитала. Поэтому местные организации развития, как правило, используют не один, а несколько источников финансирования для приобретения земли. Это могут быть средства национальных программ или программ штата, или местных программ по капиталовложениям, или средства местных фондов, учреждаемых в соответствии с законом США о реинвестировании и др. Однако при ограниченности этих источников могут использоваться средства, позволяющие контролировать движение земельных участков путем покупки опциона и последующей его продажи подходящему инвестору.