3. Изменения на рынке жилья: цена, издержки, прибыль

Изменения на рынке жилья связаны со многими факторами. В широком плане можно проследить прямую взаимосвязь между циклами деловой активности в жилищном секторе и общеэкономическими циклами. Это объясняется тем, что строительство является крупнейшей отраслью, состояние которой серьезно воздействует на отрасли обрабатывающей промышленности, производящие строительные материалы, оборудование. Здесь уместно напомнить, что расходы на жилье и домашнюю утварь составляют существенную часть семейных бюджетов. Экономическая ситуация в стране влияет на доходы семей и другие факторы, определяющие спрос на жилье, а опосредованно и на его предложение.

Остановимся на тех факторах, которые непосредственно вызывают изменения на рынках жилья (жилищного фонда и жилищных услуг). Основными из них являются:

• цена жилья,

• издержки, связанные с владением жильем,

• прибыльность арендного фонда.

Как влияет изменение цены на предложение?

В краткосрочном периоде предложение жилья, как мы уже говорили, фиксировано. Однако, если взять долговременный период, то владельцы недвижимости реагируют на повышение цены увеличением предложения жилья.

Реакция предложения на увеличение цены бывает трех типов.¹³⁰

1. Строительство нового жилья. По мере роста цен новое жилье становится более прибыльным, поэтому строится больше новых домов, как правило, на пустующих землях в пригородах.

2. Замедление износа используемых жилищ. С ростом цен на жилье становится выгодно тратить больше денег на его ремонт и техническое обслуживание. Поэтому темпы износа жилищ замедляются.

3. Реконструкция старых жилищ. Некоторые владельцы обновляют свои жилища, повышая качество и количество жилищных услуг.

Поскольку основную массу на рынке жилья составляют старые жилища, то рост предложения может быть большим только при относительно большей реакции второго и третьего типа.

Аналогичная логика применима к сокращению спроса на жилье и вызванному им уменьшению цен на жилье.

Издержки арендатора и издержки домовладельца

Различение этих издержек имеет принципиальное значение для принятия семьей решения: арендовать жилье или приобрести собственный дом.

Без учета налогов домовладелец несет издержки трех типов.

1. Капитальные затраты, т.е. затраты на приобретение жилья (строительство или покупку), рассчитанные на один год. Эти затраты равны покупной цене жилища V, умноженной на рыночную ставку процента i. Если домовладелец занял деньги на приобретение жилья, то капитальные затраты представляют собой ежегодно выплачиваемые им проценты. Если на покупку жилья истрачены собственные деньги, то капитальные затраты — вмененные потери в результате инвестирования денег в жилье вместо хранения в банке со с ставкой процента i.

2. Износ. Если рыночная стоимость дома уменьшается на d процентов в год, то ежегодные амортизационные расходы равняются V*d.

3. Эксплуатационные расходы. Если ежегодные расходы на эксплуатацию составляют m процентов, то годовые эксплуатационные расходы равны V*m. К этим расходам относятся не только денежные затраты, но и дополнительные затраты времени домовладельца, оцененные экономически.

Таким образом, ежегодные издержки домовладельца могут быть выражены уравнением:

С₀= V(i₀ +d₀ +m₀),

где: С₀ (cost of owner) — издержки владельца; V (value)—стоимость жилья (покупная цена); i₀ (interest) — процентная ставка; d₀ (depreciation) — норма амортизации; m₀ (maintenance) — эксплуатационные расходы.

Если жилище сдается внаем, то эти издержки перекладываются на арендатора и уравнение принимает вид:

С_r= V(i_r +d_r +m_r),

где Сr (cost for renter) — издержки арендатора.

Издержки арендатора являются основой квартплаты, выплачиваемой домовладельцу, сдающему жилье внаем. В условиях конкуренции домовладельцы получают нулевую экономическую прибыль (или нормальную бухгалтерскую прибыль). Это означает, что годовая квартплата равна их годовым издержкам.

Допустим: V = 50 000 дол.; i_r = 10%; d_r = 1%; m_r = 4%.

Тогда:

Сr = 50 000(10%+1%+4%)=5000 дол.+ 500 дол. + 2000 дол.= 7500 дол.

Без учета налогов домовладелец назначит годовую квартплату в размере 7500 дол., покрывая тем самым собственные издержки и получая нормальную бухгалтерскую прибыль — Vi_r = 5000 дол.

Что произойдет, если стоимость жилищ возрастет? В этом случае d_r принимает отрицательное значение. Например, стоимость возрастет на 8% в год. Тогда домовладелец за счет удорожания дома получит за год 4000 дол. (8% от 50 000).

Какова будет величина равновесной квартплаты? Ход рассуждений здесь следующий. Экономическая прибыль равна нулю, если суммарные издержки равны сумме квартплаты и удорожания.

Когда норма амортизации отрицательна (т.е. вместо издержек домовладелец получает прибыль за счет удорожания), то суммарные издержки принимают следующий вид:

С_r = V(i_к +m_r) = 5000+2000=7 000 дол.

Поэтому, равновесная квартплата будет составлять 3000 дол. (суммарные издержки 7000 минус удорожание 4000). Равновесная квартплата ниже, поскольку домовладелец получает часть денег за счет владения собственностью и в результате для получения нулевой экономической прибыли нуждается в меньшем доходе от сдачи жилья внаем.

При каких условиях семье безразлично, владеет она собственным домом или арендует жилье? Это случается, если С_r=С_o.

Вместе с тем издержки арендатора С_r, как правило, выше. Это связано с тремя причинами.

Во-первых, у арендатора нет долговременной заинтересованности в данном жилье. От ремонта выигрывает больше домовладелец, а не арендатор. Поэтому последний не спешит сообщать о необходимости ремонта, пока не ощущает реального неудобства (например, от подтекающей трубы). Поэтому эксплуатационные расходы и норма амортизации здесь выше.

Во-вторых, сдаваемое в аренду жилье является более рискованным вложением, по сравнению с вложениями в собственный дом. Поэтому ставки по кредитам на строительство жилья, сдаваемого в аренду, выше.

В-третьих, владельцы собственного дома часто выполняют необходимые мелкие работы (ремонт, уход за участком) своими силами. Поэтому ежегодные расходы домовладельца, проживающего в собственном доме, меньше, чем годовая квартплата за равноценное жилье, сдаваемое внаем.

Есть три причины, по которым семьи предпочитают аренду владению:

Первая причина — низкие доходы семьи препятствующие получению ссуды.

Вторая причина — высокая мобильность. Семьи, которым приходится часто переезжать, предпочитают снимать квартиры.

Третья причина — аренда жилья привлекательна для тех, кто не любит заниматься домашней работой.

Влияние снижающейся прибыли на рынок жилья

Снижение прибыльности арендного фонда может произойти в результате следующих изменений:

1. На стороне спроса — снижение арендного дохода или уменьшение численности населения, которые ведут к падению спроса на жилье и соответственно к падению рыночной квартплаты и прибыли.

2. На стороне предложения — увеличение жилищного фонда, вызывающее снижение квартплаты и соответственно прибыли.

3. Увеличение эксплуатационных расходов — по мере старения жилищного фонда.

Если суммарные издержки превышают совокупные доходы, то арендный жилищный фонд становится убыточным. Это ставит домовладельцев перед выбором одной из трех альтернатив: конверсия, консервация или полный отказ от жилища.

1. Конверсия. Жилище может быть превращено в нежилое — в офис, магазин или автостоянку. Конверсия выгодна, если новый вид деятельности приносит достаточную прибыль, чтобы покрыть расходы на переоборудование. Если для этого необходимо разрушить существующее жилище и построить новое здание, то стоимость конверсии становится весьма высокой, а сама конверсия малоцелесообразной.

2. Консервация. Жилище можно закрыть и временно изъять из рыночного обращения. Этот вариант выгоден при наличии двух условий. Во-первых, если владелец рассчитывает на рост квартплаты в будущем, т.е. если ожидаемая будущая прибыль положительна. Во-вторых, если текущие издержки владельца дома (вмененные потери в результате хранения им денег в недвижимости, а не на банковском счете) и издержки, связанные с ожиданием роста квартплаты, относительно невысоки. Такой тип поведения более вероятен в период серьезной депрессии.

3. Полный отказ от жилища. Такой отказ выгоден, если альтернативные варианты использования жилища (под розничную торговлю, в коммерческих или производственных целях) не приносят такой прибыли, которая покрыла бы расходы на перестройку помещения из жилого в нежилое. Если стоимость подобной конверсии высока, а рыночная стоимость жилья равняется нулю, то сохранение права на владение землей теряет смысл.

В целом влияние снижающейся (—) и повышающейся (+) прибыльности арендного фонда на рынке жилья можно представить следующей схемой:

Рис. 22. Влияние прибыльности арендного фонда на рынок жилья

Модель “рыночной фильтрации”

До сих пор, рассматривая изменения на рынке жилья и факторы, вызывающие эти изменения, мы абстрагировались от различий в качестве жилья. В реальной действительности эти различия очевидны.

Качество жилья обычно оценивается количеством жилищных услуг, обеспечиваемых жилищем. По этому критерию рынок жилья можно разделить по крайней мере на три подрынка жилья невысокого среднего и высокого качества.

Нетрудно заметить, что такое деление рынка жилья имеет вполне определенную связь с делением населения на доходные группы — с низкими, средними и высокими доходами.

Модель “фильтрации” описывает взаимодействие между различными подрынками и процесс перехода жилища от одного пользователя к другому. В основе “фильтрации” лежат два взаимосвязанных процесса:

1. Сокращение жилищных услуг. С течением времени и в результате физического износа, технологического старения и изменения моды на жилье количество жилищных услуг, обеспечиваемых любым жилищем, снижается.

2. Сокращение доходов жильцов. По мере сокращения жилищных услуг жилище последовательно переходит к семьям, чьи требования к качеству жилья прогрессивно уменьшаются. Другими словами, доход каждой следующей семьи, занимающей жилище ниже, чем у предыдущей.

Подрынки жилья взаимосвязаны. Поэтому изменения на одном из подрынков ведут к изменениям на других рынках. В зависимости от конъюнктуры на рынке жилья “фильтрация” может принимать две основные формы:

1. “Нисходящая фильтрация”. В результате старения жилища естественным путем “фильтруются” вниз с рынка жилья более высокого качества на рынок жилья низкого качества. Нисходящая “фильтрация” может быть и результатом изменения прибыльности. Например, рост цен на жилье повышает прибыльность жилья невысокого качества. Поскольку рынок жилья невысокого качества становится выгоднее, ускоряется процесс “фильтрации” жилья среднего качества вниз.

2. “Восходящая фильтрация”, т.е. перевод жилья с рынка низшего качества вверх. Например, при росте прибыльности жилья невысокого качества жилища низкого качества ремонтируют, чтобы перевести их в более выгодную категорию — жилья невысокого качества.

Модель “фильтрации” помогает ответить на два вопроса. Во-первых, почему бедные семьи занимают старое жилье, а не новое? Во-вторых, выгодна ли для бедных государственная политика субсидирования строительства нового жилья, которое доступно более состоятельным семьям.