Задача 4.

В ходе конкурсного производства установлено, что принадлежащее должнику торговое здание рынка стоимостью 10 млн. руб. за 5 месяцев до введения наблюдения передано в аренду сроком на 49 лет за 10 000 руб. в месяц. В установленном порядке здание продано не было в связи с наличием обременения.

В каком порядке должно продаваться указанное имущество? Правильно ли поступит конкурсный управляющий, если передаст здание рынка в муниципальную собственность?

Возможно ли признание недействительным данного договора? Что изменится, если договор аренды заключен в процедуре наблюдения с разрешения временного управляющего?

Каким образом следовало поступить конкурсному управляющему?

Ответ:

В соответствии со ст. 131 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ « О несостоятельности (банкротстве)» все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Из имущества должника, которое составляет конкурсную массу, исключаются имущество, изъятое из оборота, имущественные права, связанные с личностью должника, в том числе права, основанные на имеющейся лицензии на осуществление отдельных видов деятельности, а также иное имущество, предусмотренное указанным Федеральным законом. В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Имущественные права, связанные с личностью, могут быть с ней связаны по сути (строго личные пава, исполнение которых в силу их сущности невозможно иным лицом), например договор с известным певцом о концертной деятельности. Есть еще одна категория прав, связанных с личностью,- права, о личном характере которых сказано в договоре. Это может быть обычный договор (купли-продажи, подряда, аренды и т.п.), стороны которого по каким-то (известным только им) причинам заинтересованы в непередаваемости прав по этому договору.

Порядок продажи торгового здания рынка зависит от того, содержит ли договор аренды имущественные права, связанные с личностью должника. В случае если договор аренды торгового здания рынка содержит имущественные права, связанные с личностью должника (условие о непередаваемости прав по этому договору), то торговое здание рынка должно быть исключено из имущества должника, составляющего конкурсную массу. Если договор аренды не содержит имущественные права, связанные с личностью должника, то торговое здание рынка не может быть исключено из имущества должника, составляющего конкурсную массу. Порядок продажи торгового здания рынка в этом случае определен в статье 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и заключается в следующем. В течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки торгового здания рынка должника, которые позволяют выявить ликвидационную стоимость продаваемого объекта, включая финансовые вложения и нематериальные активы, и таким образом определить денежную сумму, на которую продавец мог бы рассчитывать при благоприятной конъюнктуре, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов (комитету кредиторов) на утверждение предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника. Условия продажи имущества должника должны предусматривать получение денежных средств за проданное имущество не позднее чем через месяц с даты заключения договора купли-продажи или семь дней с момента возникновения права собственности у покупателя.

В случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которым требуется внесение изменений в порядок, сроки и условия продажи торгового здания рынка должника, конкурсный управляющий обязан предоставить собранию кредиторов (комитету кредиторов) соответствующие предложения об изменениях порядка, сроков и условий продажи имущества должника для утверждения в течение месяца с момента возникновения указанных обстоятельств. Если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов (комитету кредиторов) предложений о порядке, о сроках и об условиях продажи торгового здания рынка должника порядок, сроки и условия продажи имущества должника не утверждены собранием кредиторов (комитетом кредиторов), собрание кредиторов (комитета кредиторов) или конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о разрешении возникших разногласий. По итогам рассмотрения указанных разногласий арбитражный суд или утверждает порядок, сроки и условия продажи имущества, или освобождает конкурсного управляющего от исполнения своих обязанностей. После проведения инвентаризации и оценки торгового здания рынка должника конкурсный управляющий приступает к продаже имущества должника на открытых торгах.

С 14 октября 2010 года изменились правила продажи имущества должника в рамках процедуры банкротства. В соответствии с Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» и приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2010 года № 54 «Об утверждении порядка проведения открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, требований к электронным площадкам и операторам электронных площадок при проведении открытых торгов в электронной форме при продаже имущества (предприятия) должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве, а также порядка подтверждения соответствия электронных площадок и операторов электронных площадок установленным требованиям» недвижимое имущество подлежит продаже на торгах, проводимых в электронной форме.