- •Глава і. Загальні положення житлового права України Вступ
- •§1. Поняття житлового права
- •Поняття житлового права як сукупність житлово-правових норм
- •§2. Предмет і метод житлового права
- •Елементи методу житлового права
- •Майновий характер мір житлово-правової відповідальності
- •§3. Функції та принципи житлового права
- •§4. Здійснення права на житло
- •§5. Класифікація житлових правовідносин
- •§6. Житлове право як галузь законодавства, навчальна дисципліна та наука
- •1. Житлове право як галузь законодавства
- •2. Житлове право як навчальна дисципліна та наука
- •§7. Поняття житлового фонду і види житлових фондів
- •§8. Поняття житла та його ознаки
- •Глава II. Засоби здійснення права на житло
- •§1. Самостійне будівництво як засіб реалізації права на житло
- •§2. Здійснення права на житло через часткову участь осіб у житловому будівництві
- •§3. Здійснення права на житло через його будівництво житлово-будівельними кооперативами
- •§4. Кредитування індивідуального житлового будівництва
- •1. Поняття та загальна характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •2. Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •3.Форма договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •4. Сторони договору кредитування індивідуального житлового будівництва, їх права та обов'язки
- •5. Особливості кредитування молодіжного житлового будівництва
- •Розділ 2. Здійснення права на житло шляхом переходу його у власність
- •§1. Приватизація житла
- •1. Поняття та особливості приватизації житла
- •2.Способи приватизації житла
- •3.Оформлення приватизації житла
- •Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
- •1. Створення і функціонування товариств власників житла
- •2. Склад майна багатоквартирного житлового будинку, що може знаходитись у загальній частковій власності
- •3. Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
- •§2. Договір купівлі-продажу житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору купівлі-продажу житла
- •2. Істотні умови договору
- •3. Форма договору купівлі-продажу житла
- •4. Сторони договору купівлі-продажу житла
- •5. Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу житла.
- •6. Відчуження житла, що знаходиться у заставі
- •§3. Договір міни житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору
- •2. Сторони, їх права та обов'язки
- •3. Суттєві умови договору міни житла
- •4. Форма договору міни житла. Припинення договору міни житла
- •§4. Договір довічного утримання
- •1. Поняття та юридична характеристика договору
- •2. Істотні умови та форма договору довічного утримання
- •3. Сторони та зміст договору довічного утримання
- •4. Припинення договору довічного утримання
- •§5. Договір ренти житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору ренти житла
- •2. Істотні умови договору ренти житла
- •3. Форма договору ренти житла
- •4. Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін
- •5. Припинення договору ренти житла
- •§6. Спадкування житла
- •1.Поняття та особливості спадкування житла
- •2. Відкриття спадщини
- •3.Спадкування житла за законом та за заповітом
- •4 Прийняття спадщини
- •5. Відмова від спадщини
- •6.Свідоцтво про право на спадщину
- •§1. Загальні положення найму житла
- •§2. Приватний найм житла
- •1. Мета договору
- •2. Учасники правовідносин, що виникають із договорів приватного найму
- •3. Юридична характеристика договору приватного найму житла
- •4. Істотні умови договору
- •5. Форма договору
- •6. Зміст житлових правовідносин, що виникають із договору приватного найму
- •7. Зміна договору приватного найму житлового помешкання
- •8. Наслідки розірвання договору приватного найму житла
- •§3. Соціальний найм житла
- •1. Поняття соціального найму житла
- •2. Різновиди соціального найму житла, мета
- •3. Юридична характеристика
- •4. Суб'єкти житлових правовідносин, що виникають із договору соціального найму житла
- •Облік громадян, що потребують покращання житлових умов
- •Загальні положення взяття на облік
- •Документи, необхідні для взяття на квартирний облік
- •Розгляд документів і постановка на облік
- •Збереження черговості
- •5. Суттєві умови договору соціального найму житла
- •Строк у договорі соціального найму житла
- •6. Зміст
- •7. Форма
- •8. Порядок укладання договору та внесення змін
- •Порядок надання житла
- •Зміна договору найму житлового приміщення
- •Зміни договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача
- •Зміна договору на вимогу наймачів, що об'єднуються в одну сім'ю
- •Зміна договору внаслідок визнання наймачем іншого члена сімї
- •9. Припинення договору найму жилого приміщення
- •10. Виселення із займаного приміщення
- •Виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення
- •Виселення осіб, що самоправне зайняли житлове приміщення
- •Виселення громадян у випадку визнання ордера недійсним
- •§ 4. Особливості договору найму службових житлових приміщень
- •§ 5. Особливості договору найму житла у гуртожитках
- •1. Поняття гуртожитку
- •2. Надання жилої площі в гуртожитках
- •3. Форма договору
- •4. Зміст договору найму житла у гуртожитку
- •5. Припинення договору найму житла і виселення із гуртожитків
- •Підрозділ 2. Безоплатне користування житлом
- •§1. Договір безоплатного користування житлом
- •Істотні умови договору - предмет і термін
- •Форма договору позички
- •Зміст договору позички
- •Обов'язки позичкоодержувача
- •Розірвання договору безоплатного користування житлом
- •Підрозділ 3. Інші підстави користування житлом
- •§1. Право користування житлом членів сім'ї, які не є співвласниками житлового приміщення
- •Природа права користування житлом членів сім'ї, які не є співласниками житлового приміщення.
- •Підстави виникнення житлових правових стосунків між власником та членами сім'ї
- •Суб'єктний склад
- •Припинення права користування членами сім'ї житлом власника
- •Виселення
- •§2. Право користування жилим помешканням на підставі спадкового розпорядження
- •Глава III. Захист житлових прав
- •§1. Позасудові засоби захисту житлових прав
- •§2. Судовий захист житлових прав
3. Форма договору ренти житла
Проектом ЦК України прямо передбачена не лише письмова, а саме нотаріальна форма договору ренти. Ця норма є імперативною та поширюється на будь-яке майно, що відчужується за договором ренти.
Таким чином, письмова нотаріальна форма договору ренти є необхідною для цього виду договору. У випадку з нерухомим майном, зокрема житлом, крім перерахованого, потрібною є також державна реєстрація, за допомогою якої здійснюється належна реєстрація житла та речових прав на нього. Обов'язкове нотаріальне посвідчення відрізняє договір ренти від інших договорів та є необхідним у зв'язку з юридичною складністю та новизною самого договору.
Недотримання письмової нотаріальної форми веде до визнання договору ренти недійсним.
4. Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін
Сторонами договору, що розглядається, є платник ренти і одержувач ренти. Сторонами можуть бути як юридичні, так і фізичні особи, а також держава. До вказаних осіб пред'являються звичайні вимоги про цивільну право- та дієздатність. Тільки дієздатна особа може в повному обсязі та без будь-яких обмежень виступати як платник або одержувач ренти, що є однією з необхідних умов дійсності цього договору. Вимоги до сторін не є специфічними тільки для договору ренти та характерні для всіх правочинів з житлом. Крім того, одержувач ренти на момент укладення договору повинен бути власником майна, яке є предметом договору ренти, що є обов'язковою необхідною умовою цього правочину.
Виходячи з визначення консенсуального договору ренти, що надається, у ст. 784 проекту ЦК України основним обов'язком одержувача ренти є передача іншій стороні майна у власність, а основним обов'язком платника ренти є здійснення обумовлених договором виплат у грошах або здійснення іншого надання на користь відчужувача. Відповідно, у платника ренти виникає право вимагати передачі йому майна одержувачем ренти; а у одержувача - право вимагати від платника ренти здійснення періодичних рентних платежів у сумі або кількості та у терміни, що передбачені договором.
Платник ренти має право відчужувати отримане майно, як і будь-який інший власник. Зобов'язання з виплати ренти покладаються в такому випадку на нового набувача майна, який стає платником ренти. При цьому колишній платник ренти несе субсидіарну з новим платником відповідальність перед одержувачем ренти. Але договором чи законом може бути встановлена солідарна відповідальність, що визначено у ст. 787 проекту ЦК України. Таким чином, відчуження нерухомого майна, що обтяжене рентою, не припиняє повністю відповідальності первісного платника за виконання основного зобов'язання перед одержувачем ренти. Опосередкована відповідальність залишається в нього, незважаючи на перехід права власності на житло до іншої особи. Але це вже опосередкована, субсидіарна відповідальність первинного платника ренти: він сплачує ренту тільки у разі, якщо новий платник ренти буде неплатоспроможним. Вищевказане не відноситься до ситуації, коли договір ренти був підставою придбання майна у власність і рентні платежі (інше надання) платником ренти повністю сплачені, або коли повністю сплачена викупна ціна безстрокової ренти. У цьому випадку відчуження майна, що було придбане за договором ренти, здійснюється в звичайному порядку, передбаченому для цього виду майна. Такий висновок випливає з того, що житло в останньому випадку вже не є обтяженим рентними платежами і це припиняє зобов'язання платника ренти перед її одержувачем. Іншими словами, немає боргу, немає й зобов'язання, як говорили ще римські юристи.
У деяких випадках іншим особам можуть бути передані також права одержувача ренти. Це може відбуватись таким чином:
1) шляхом уступки вимоги; 2) передачею у спадщину спадкоємцям, якщо одержувач ренти є фізична особа; 3) правонаступництвом щодо юридичних осіб. Тобто передбачено досить широкий вибір варіантів щодо зміни одержувача ренти. Звернемо увагу, що навіть у випадку, коли платник ренти не бажає або не може за будь-якими обставинами здійснити викуп ренти, одержувач ренти має можливість отримати негайно та одноразово компенсацію вартості ренти від третьої особи. Ця особа виконує зобов'язання перед одержувачем ренти та автоматично стає такою відносно платника ренти, який продовжує здійснювати рентні платежі вже на користь нового одержувача ренти. Як відомо, достатнім для цього є лише досягнення згоди між первинним та новим кредитором. Тому згода боржника (яким є платник ренти) з приводу поступки вимоги до нового одержувача ренти не є потрібною, оскільки не відбувається погіршення його становища. Адже суми рентних платежів, строків їх одержання та інші умови договору новий одержувач ренти в односторонньому порядку порушити не може. Якщо форма виплати встановлена у вигляді безстрокової ренти, її платник може скористатися правом на викуп ренти. У цьому випадку платник повинен заявити про намір викупити ренту не пізніш ніж за три місяці (п. 2 ст. 793 проекту ЦК України). Договором не може бути обмежено право платника ренти на її викуп за винятком ситуації, коли одержувач ренти, що є фізичною особою, наполягає на обмеженні такого права протягом його життя. Одержувач ренти також має право вимагати викупу платником безстрокової ренти у випадку, якщо останній прострочив виплату ренти більш ніж на рік, порушив свої зобов'язання щодо забезпечення виплати ренти чи визнаний неплатоспроможним, а також в інших передбачених договором випадках (ст. 794 проекту ЦК України). Викуп безстрокової ренти припиняє обов'язок платника ренти щодо її подальшої сплати та усі інші договірні обов'язки. Договір за цією обставиною вважається належно виконаним. Після викупу безстрокової ренти всі обтяження з майна знімаються, а подальше відчуження не викликає необхідності для набувача надалі сплачувати рентні платежі одержувачеві ренти.