- •Глава і. Загальні положення житлового права України Вступ
- •§1. Поняття житлового права
- •Поняття житлового права як сукупність житлово-правових норм
- •§2. Предмет і метод житлового права
- •Елементи методу житлового права
- •Майновий характер мір житлово-правової відповідальності
- •§3. Функції та принципи житлового права
- •§4. Здійснення права на житло
- •§5. Класифікація житлових правовідносин
- •§6. Житлове право як галузь законодавства, навчальна дисципліна та наука
- •1. Житлове право як галузь законодавства
- •2. Житлове право як навчальна дисципліна та наука
- •§7. Поняття житлового фонду і види житлових фондів
- •§8. Поняття житла та його ознаки
- •Глава II. Засоби здійснення права на житло
- •§1. Самостійне будівництво як засіб реалізації права на житло
- •§2. Здійснення права на житло через часткову участь осіб у житловому будівництві
- •§3. Здійснення права на житло через його будівництво житлово-будівельними кооперативами
- •§4. Кредитування індивідуального житлового будівництва
- •1. Поняття та загальна характеристика договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •2. Істотні умови договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •3.Форма договору кредитування індивідуального житлового будівництва
- •4. Сторони договору кредитування індивідуального житлового будівництва, їх права та обов'язки
- •5. Особливості кредитування молодіжного житлового будівництва
- •Розділ 2. Здійснення права на житло шляхом переходу його у власність
- •§1. Приватизація житла
- •1. Поняття та особливості приватизації житла
- •2.Способи приватизації житла
- •3.Оформлення приватизації житла
- •Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
- •1. Створення і функціонування товариств власників житла
- •2. Склад майна багатоквартирного житлового будинку, що може знаходитись у загальній частковій власності
- •3. Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
- •§2. Договір купівлі-продажу житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору купівлі-продажу житла
- •2. Істотні умови договору
- •3. Форма договору купівлі-продажу житла
- •4. Сторони договору купівлі-продажу житла
- •5. Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу житла.
- •6. Відчуження житла, що знаходиться у заставі
- •§3. Договір міни житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору
- •2. Сторони, їх права та обов'язки
- •3. Суттєві умови договору міни житла
- •4. Форма договору міни житла. Припинення договору міни житла
- •§4. Договір довічного утримання
- •1. Поняття та юридична характеристика договору
- •2. Істотні умови та форма договору довічного утримання
- •3. Сторони та зміст договору довічного утримання
- •4. Припинення договору довічного утримання
- •§5. Договір ренти житла
- •1. Поняття та загальна характеристика договору ренти житла
- •2. Істотні умови договору ренти житла
- •3. Форма договору ренти житла
- •4. Сторони договору ренти житла. Права та обов'язки сторін
- •5. Припинення договору ренти житла
- •§6. Спадкування житла
- •1.Поняття та особливості спадкування житла
- •2. Відкриття спадщини
- •3.Спадкування житла за законом та за заповітом
- •4 Прийняття спадщини
- •5. Відмова від спадщини
- •6.Свідоцтво про право на спадщину
- •§1. Загальні положення найму житла
- •§2. Приватний найм житла
- •1. Мета договору
- •2. Учасники правовідносин, що виникають із договорів приватного найму
- •3. Юридична характеристика договору приватного найму житла
- •4. Істотні умови договору
- •5. Форма договору
- •6. Зміст житлових правовідносин, що виникають із договору приватного найму
- •7. Зміна договору приватного найму житлового помешкання
- •8. Наслідки розірвання договору приватного найму житла
- •§3. Соціальний найм житла
- •1. Поняття соціального найму житла
- •2. Різновиди соціального найму житла, мета
- •3. Юридична характеристика
- •4. Суб'єкти житлових правовідносин, що виникають із договору соціального найму житла
- •Облік громадян, що потребують покращання житлових умов
- •Загальні положення взяття на облік
- •Документи, необхідні для взяття на квартирний облік
- •Розгляд документів і постановка на облік
- •Збереження черговості
- •5. Суттєві умови договору соціального найму житла
- •Строк у договорі соціального найму житла
- •6. Зміст
- •7. Форма
- •8. Порядок укладання договору та внесення змін
- •Порядок надання житла
- •Зміна договору найму житлового приміщення
- •Зміни договору найму житлового приміщення на вимогу члена сім'ї наймача
- •Зміна договору на вимогу наймачів, що об'єднуються в одну сім'ю
- •Зміна договору внаслідок визнання наймачем іншого члена сімї
- •9. Припинення договору найму жилого приміщення
- •10. Виселення із займаного приміщення
- •Виселення без надання громадянам іншого жилого приміщення
- •Виселення осіб, що самоправне зайняли житлове приміщення
- •Виселення громадян у випадку визнання ордера недійсним
- •§ 4. Особливості договору найму службових житлових приміщень
- •§ 5. Особливості договору найму житла у гуртожитках
- •1. Поняття гуртожитку
- •2. Надання жилої площі в гуртожитках
- •3. Форма договору
- •4. Зміст договору найму житла у гуртожитку
- •5. Припинення договору найму житла і виселення із гуртожитків
- •Підрозділ 2. Безоплатне користування житлом
- •§1. Договір безоплатного користування житлом
- •Істотні умови договору - предмет і термін
- •Форма договору позички
- •Зміст договору позички
- •Обов'язки позичкоодержувача
- •Розірвання договору безоплатного користування житлом
- •Підрозділ 3. Інші підстави користування житлом
- •§1. Право користування житлом членів сім'ї, які не є співвласниками житлового приміщення
- •Природа права користування житлом членів сім'ї, які не є співласниками житлового приміщення.
- •Підстави виникнення житлових правових стосунків між власником та членами сім'ї
- •Суб'єктний склад
- •Припинення права користування членами сім'ї житлом власника
- •Виселення
- •§2. Право користування жилим помешканням на підставі спадкового розпорядження
- •Глава III. Захист житлових прав
- •§1. Позасудові засоби захисту житлових прав
- •§2. Судовий захист житлових прав
Здійснення права власності на нежитлові приміщення багатоквартирного житлового будинку та прибудинкові території
Відомо, що реалізація права на житло забезпечується не тільки розвитком нового житлового фонду, але і реконструкцією та збереженням існуючого житла. Тому конституційне право на житло, крім обов'язку держави з забезпечення населення житлом, породжує громадянський обов'язок кожного зберігати житловий фонд, раціонально та дбайливо його використовувати. Приватизація житла сприяла тому, що квартири у багатоквартирних будинках та інше, деколи державне житло, в більшості своїй надійшло у приватну власність його колишніх наймачів. Але поряд з передачею У приватну власність громадян окремих квартир багатоквартирних будинків постає питання про використання та утримання загальнобудинкової нежилої площі та прибудин-кових територій в багатоквартирних будинках.
Адже власники квартир у багатоквартирному житловому будинку щоденно користуються ліфтом чи сходами будинку, а також тротуарами та іншими зовнішніми об'єктами загального користування, що знаходяться у складі багатоквартирного будинку чи на прибудинкових територіях. Тому, хоч ці об'єкти житлового будинку і не входять до складу окремої квартири, власником якої є особа, але утримання їх в належному стані також є необхідним, оскільки це суттєво впливає на комфортність проживання та загальний стан житлового фонду. Тому у процесі приватизації житла в Україні були створені нормативні механізми, що регулюють здійснення права власності на нежитлові приміщення житлового будинку та прибудинкові території.
1. Створення і функціонування товариств власників житла
Власники житла можуть об'єднуватись для спільного використання майна, що знаходиться в загальному користуванні, та прибудинкових територій в товариства, діяльність яких регламентована «Положенням про порядок організації та діяльності об'єднань, що створюються власниками для управління, утримання та використання майна житлових будинків, яке перебуває у загальному користуванні», що затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 31.07.95 р. № 5881. Відповідно до згаданого Положення розроблений також «Типовий статут об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку», що затверджений наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 року № 28/3892.
В сучасних умовах створення та функціонування товариств власників житла стає об'єктивною необхідністю.
Адже, як зазначається у Концепції розвитку житлово-комунального господарства України, на фоні кризових явищ в економіці відбувається зменшення вдвічі об'ємів виконаних робіт з ремонту житлового фонду та зменшення в сім разів з будівництва об'єктів комунального призначення. Тому головним завданням створення товариств власників житла стає, перш за все, підтримка належного санітарно-технічного стану багатоквартирних будинків та прибудинкових територій та використання їх для задоволення потреб членів товариства власників житла.
Створення товариств співвласників багатоквартирних будинків регламентоване «Положенням про порядок державної реєстрації об'єднань (товариств) співвласників багатоквартирних будинків», затвердженим наказом Державного комітету України з житлово-комунального господарства та Фонду державного майна України від 5 квітня 1996 року № 28/3891. Згідно з цим існує спеціальний порядок створення таких юридичних осіб.
Особливістю є те, що згідно з пунктом 2.4 згаданого Положення державна реєстрація об'єднання співвласників багатоквартирних будинків проводиться безкоштовно. Крім того, на відміну від інших юридичних осіб, діяльність товариств власників житла здійснюється на основі Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку. Тобто власники будинку при створенні товариства можуть відображати у Статуті об'єднання деякі пункти на свій розсуд, але ці пункти не тільки мають відповідати діючому законодавству, а також не повинні суперечити Типовому статуту. Крім того, як зазначає О.В. Дзера, чинне законодавство здебільшого вимагає при створенні юридичної особи кількома засновниками укладати установчий договір2. Але при створенні об'єднань власників житла достатнім є лише протокол установчих зборів. Він і виконує у цьому випадку Функцію установчого договору, оскільки саме у цьому протоколі засновники (власники житла чи нежилих приміщень) відображають своє волевиявлення щодо створення юридичної особи.
На установчих зборах кожен власник, у тому числі власник будинку (неприватизованих квартир), має один голос незалежно від кількості та розміру належних йому квартир, житлових і нежитлових приміщень. Рішення на установчих зборах приймаються простою більшістю голосів присутніх на них власників. Рішення, що прийняті на установчих зборах, є обов'язковими для всіх власників будинку, квартир, інших житлових приміщень, у тому числі і для тих, які незалежно від будь-яких причин не були присутні на установчих зборах або не брали участі в голосуванні.
Вважаємо, що як саме Положення, яке регулює створення товариств власників житла, так і Типовий статут об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку потребують деякого вдосконалення. На наш погляд, корисним було б доповнення п. 1 Положення абзацом 2 та включення у п. 2 Типового статуту підпункту 2.2 такого змісту: «Об'єднання (товариство) власників житла є некомерційною організацією. Усі отримані об'єднанням кошти використовуються ним виключно на утримання майна житлових будинків, що знаходиться в загальному користуванні, та на підтримання діяльності товариства». Таке доповнення дозволило б розмежувати наступне. По-перше, об'єднання відразу ж отримувало б додаткові пільги, якими користуються некомерційні організації. По-друге, визначеною стає мета об'єднання та забезпечується цільове призначення коштів, що надходять до товариства. Стає зрозумілим, що, наприклад, якщо планується створити на нежилій площі магазин, то необхідно здавати цю площу в оренду, але не відкривати цей магазин у складі товариства. Інакше від комерційних боргів можуть постраждати інтереси та кошти членів товариства, що направлені ними на утримання будинку. Отже, некомерційний статус об'єднань співвласників житла бачиться нам оптимальним, та він потребує легального закріплення.
Створення таких товариств власників житла бачиться нам перспективним. Адже товариство має право за власним вибором укладати договори на обслуговування житлового будинку та прибудинкових територій з енерговодопостачаль-ними та іншими комунальними установами, вимагати належного здійснення ними послуг, застосовувати договірні санкції при неналежної якості чи несвоєчасності наданих послуг. Так, об'єднання власників для підтримки житлового фонду може самостійно укладати договори на ремонтні та будівельні роботи, обираючи підрядні організації. Законодавство в цьому випадку захищає власників житла та надає їм право вільного вибору організацій, що мають обслуговувати будинок. Припускається також обслуговування будинку власними силами. Це прямо випливає з п. 8 Правил користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, що затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572. Такий підхід дозволяє добиватися високої якості наданих комунальних послуг та виконаних робіт, оскільки власники житла отримують саме ці послуги, за які вони сплачують та можуть застосовувати санкції за їх невиконання.
На наш погляд, існуюче раніш розуміння, що загальне -це «нічиє» при спільній експлуатації багатоквартирного будинку може та повинно трансформуватися в поняття «моє». Це підтверджує позитивний закордонний досвід, де кон-домінімуми є одним з найбільш поширених засобів об'єднання власників житла при його утриманні. Але з урахуванням ситуації, що склалася, необхідна всіляка підтримка таких об'єднань державою. Прикладом тому є «Положення про порядок відшкодування власникам житла витрат на технічне обслуговування внутрішньобудинкових мереж та обладнання житлового фонду та збирання платежів з населення», Що затверджене наказом Держкомжитлогоспу від 17.10.96 р. № 871. Але підтримка цих товариств державою не повинна бути спрямована лише на надання коштів, які не завжди знаходяться та яких майже завжди не вистачає. Необхідно вести м'яку податкову політику щодо таких товариств, розробити механізм їх пільгового кредитування, оскільки це сприятиме підтримці у належному стані житлового фонду.