49.Сегментація ринку нерухомості. Чинники і особливості формування ринку нерухомості.

Первым этапом в исследовании РН является его сегментация, т.е. группировка по видам недвижимости.отличительными особенностями РН являются:

1)Индивид-ть ценообразования.

2)Высокий уровень операционных издержек

3)Взаимодействие первичного и вторичного рынков жилья

4)Высокая зависимость цен, доходности и рисков от состояния региональной экономики 5) Многообразие рисков

6)Низкая ликвидность на рынке

7)Слабость ценовых механизмов саморегуляции рынка.

Кроме этого на функционирование РН влияет специфика и ограниченное число аналогичных сделок, труднодоступность достоверной информации. В числе основных факторов влияющих на формирование РН выделяют:

1) Макроэкономическая нестабильность

2)Инфляция

3)Размытость законодательной базы

4)непрозрачность информационного пространства

5) Низкий профессиональный уровень работников

6)Отсутствие четкой методологической базы по оценке недвижимости

7) Неравномерное развитие сегментов рыка недвижимости, наиболее массовым является рынок жилья.

50. Етап у дослідженні ринку, що дозволяє перейти від загальних його характеристик до аналізу ситуації по відношенні до конкретного об'єкта або їх групі, єсегментація ринку, що дозволяє зосередити основну увагу на тій інформації, яка має найбільше значення при виборі того або іншого варіанту рішення підприємця.  Відмінні особливості ринку нерухомості є:  - Індивідуальність ціноутворення;  - Високий рівень трансакційних витрат;  - Важлива роль взаємодії первинного і вторинного ринків;  - Висока залежність цін, прибутковості і ризиків від стану регіональної економіки;  - Різноманіття ризиків;  - Низька ліквідність товару на ринку;  - Слабкість цінових механізмів саморегулювання ринку.  У силу зазначених причин ринок нерухомості відрізняється низкою чинників, які ускладнюють його аналіз, що визначає особливу важливість його аналізу при прийнятті економічних рішень.  З іншого боку ринок нерухомості відрізняється низкою чинників, які ускладнюють його аналіз. Це:  - Важкодоступність достовірної інформації;  - Обмежена кількість аналогічних угод (а іноді і їх повна відсутність);  - Різноманіття факторів, що визначають тенденції розвитку ринку.  З урахуванням зазначених обставин аналіз ринку нерухомості являє собою настільки ж важливу, наскільки і важке завдання.  Саме в такій якості вона важлива для формування політики на ринку. Виділення сегментів дозволяє сфокусувати увагу не на ринку в цілому, а на його складової частини і, виходячи з цього визначити або особливості роботи на даному сегменті (якщо мова йде про вибір ринкової ніші), або конкурентоспроможності об'єкта (якщо мова йде про окремий об'єкт нерухомості) . На ринку нерухомості сегментація може бути проведена за цілою низкою ознак: географічному положенню, фізичних характеристиках, функціональним призначенням об'єктів або навіть за комплексом ознак.  Раз і завжди певного підстави для сегментації немає і не може бути. Важливо, щоб вона дозволяла поєднувати дійсно однорідні об'єкти (і які стоять за ними групи споживачів), межі сегментів могли бути чітко визначені і виділення сегментів дозволяло б приймати економічно виправдані рішення, краще розуміти поведінку споживачів, грамотно вибудовувати відносини з ними і в результаті забезпечувало б успіхи в продажах.  В якості ознак, обраних у якості підстав для сегментації ринку можуть бути взяті фізичні характеристики об'єктів нерухомості, за якими стоять однорідні групи покупців нерухомості.  Може бути обраний й інший шлях, коли в основу сегментації кладеться класифікація самих споживачів.  Наприклад, на ринку приміщень комерційного призначення може бути доцільним наступне розділення потенційних споживачів:  1. Установи, страхові, фінансові організації: їхня діяльність безпосередньо пов'язана з потоком відвідувачів, по-перше, і, по-друге, для їх нормального функціонування необхідні постійні контакти як між собою так і з органами влади. Звідси вони готові заплатити більш високу орендну плату в безпосередньому центрі міста, але території, досить близькі до центру, проте не належать власне до нього, їм мало цікаві.  2. Виробничі організації: для деяких з них важливо мати представницькі офіси в центрі міста, однак робочі офіси, в яких зайняті тільки працівники цих організацій, і тим більше власне виробничі приміщення, вони вважатимуть за краще розміщувати на периферії з більш низьким рівнем орендної плати.  3. Торговельні організації: їх орієнтації залежать від характеру товарів (продовольчі, промислові, для пересічного відвідувача, для елітних клієнтів). Відповідно вони орієнтовані на пасажиропотоки різної якості і, виходячи з них, будують свою політику по відношенню до орендної плати.  Так, підвищений попит з боку торгуючих організацій на будівлі ділянки. Розташовані в безпосередній близькості до транспортних потоків, свідчить не просто про те, що місце розташування як таке впливає на прибутковість діяльності. Вимоги до місця розташування можуть бути різними в залежності від характеру торгівлі:  - Для підприємств, що торгують продовольчими товарами, важлива з близькість до місць проживання населення;  - Для підприємств, що торгують елітними товарами, важливе розташування поблизу від місць розташування установ або на транспортних магістралях:  - Для підприємств, що торгують обмеженим набором «ходових» товарів, істотна близькість до маршрутів громадського транспорту та ін  у свою чергу ранок офісних приміщень для першої групи споживачів нерухомості може бути сегментований вже за якістю пропонованих на ринку об'єктів.  Таким чином, критерії сегментації не можуть бути задані апріорі і назавжди затвержено. Головне в тому, щоб представники сегмента дійсно являли собою однорідне за своїм представниками і вимоги спільнота споживачів і були достатнім безліччю для виявлення закономірних тенденцій в їх поведінці.  І, навпаки, якщо мова йде про робочі офісах, то тут позиції банків і промислових підприємств можуть істотно розійтися і об'єднання їх в рамках одного сегмента представництва вже мало виправданим.  Сегментація ринку є основною для наступного етапу дослідження ринку - позиціонування, об'єктом якого може бути як фірма і її послуги, так і окремий об'єкт нерухомості.  Позиціонування - віднесення будь-якого продукту до певного сегменту ринку, а також визначення та «висвічування» його місця в рамках сегмента.  В якості продукту при цьому може виступати і об'єкт нерухомості, і пропонована клієнтам послуга, і, нарешті, сама фірма.  Позиціонуючи продукт, підприємець повинен показати його місце на ринку (приналежність до певного сегмента) і одночасно його відмінність від вже наявних на ринку, ті його гідності, які відсутні у аналогічних об'єктів, його «родзинку».  Як і сегментація, позиціонування має подвійне значення. По-перше, визначення місця продукту на ринку є підставою для розробки концепції просування об'єкта на ринок - визначення каналів просування, способів і засобів реклами, розробки цінової політики. По-друге, позиціонування направлено на клієнта і покликане сформувати у нього певний образ продукту.  Зрозуміло, і сегментація ринку, і позиціювання продукту - все це лише інструменти, які використовуються для досягнення головного завдання - прийняття оптимального економічного рішення, що приносить максимальний дохід підприємцю.  Їх значення полягає насамперед у тому, щоб фізичні характеристики (якість) створюваних (продаються) об'єктів відповідали їх економічними характеристиками (ціною, доходу) і уявленням споживачів пропонованих до реалізації об'єктів, що може коротко виражено у вигляді такої найпростішої формули:  Якість = ціні = споживачеві.  Наприклад, на первинному ринку нерухомості, виділяючи певний сегмент ринку, як сфери своєї активності, забудовник-підприємець повинен виявити той рівень вимог, який споживачі пред'являють до продукту (наприклад, до характеристик квартири), виходячи з цього прийняти ті чи інші технічні та містобудівні рішення , визначити вартісні характеристики, порівняти їх з можливостями потенційних покупців. Реально ця операція може проводиться кілька разів для того, щоб збалансувати всі складові наведеної вище формули.  Використання сегментації як інструменту при формуванні моделі поведінки підприємця дозволяє раціоналізувати свою економічну поведінку, уникнути зайвих витрат, правильно обрати способи просування свого прод

51. Кредитний ринок та його функції. Суб’єкти кредитного ринку. Класифікація кредитів.

Кредитный рынок явл составной частью общего фин. рынка в состав, кот. входят также фондовый рынок и валютный рынок. Кредитный рынок – механизм с помощью кот устанавливаются взаимоотношения между предприятиями и гражданами нуждающимися в фин. средствах с одной стороны и организациями и гражданами, кот им могут одолжить фин. средства с другой стороны. Функции КР:1) объединение разрозненных ден сбережений н-я, гос организ, часного бизнеса, зарубежных инвесторов и создание крупных денежных фондов; 2)трансформации ден средств в судный капитал; 3)предоставление займов госуд организациям, нас-ю для решения задач таких как покрытие бюджетного дефицита, финансирование части жилищного строительства и другого.Субъектами КР - кредиторы, заёмщики, посредники. Кредиторы – предоставляют деньги вдолг другой стороне на определенных условиях возврата при этом кредиторы заинтересованы в высоком проценте на судный капитал. Заёмщики – берут судный к-л у кредиторов. Посредники – содействуют движению денежных средств от кредиторов к заёмщикам и обратно. Ценой судного к-ла, как товара явл %.

КР делится на рынок денежных ресурсов и рынок долговых обязательств.