2.2 Салыстырмалы әдіс

Негiзгi ережелер. Жылжымайтын мүлікке бағаға салыстырмалы тұрғы аналогтармен бағаланатын жылжымайтын мүлікке нарықта және салыстыруда ұқсас объекттермен жақында мәмілелер туралы мәліметте негізделіп жатыр. Сатылымдардың сату әдісі тәжірибеде тек жылжымайтын мүлік нарығы дамыса ғана қолданылады. Осы нарықтың жеткiлiксiз жетiлгендiгi немесе мамандандырылған жылжымайтын мүлiгiне бағаланатын объектiсi болып көретін белгiлi пайдалармен ие болған немесе ортақ нарық күйі шағылмайтын ауыртпашылық, бұл тәсiлдi қолдану тиiмсiз жасайды. Салыстырмалы тәсiл жылжымайтын мүлiктiң бағасын үш негiзгi қағидаларға негiзделедi: сұраныс және ұсыныс, орнын басу немесе салым. Салыстырмалы тәсіл бағалаушыға бағалары анықталған ұқсас объектілермен салыстыруға негізделген. Сатуларды тікелей салыстыру әдісінде бағалау объектілерінің құны өзінің сипаттамалары бойынша ұқсас жағында жүргізілген сату-сатып алу объектілер келісімдерінен анықталады (мөлшері бойынша, табысы, қолданылуы бойынша және т.б.). Бағаланатын және салыстырылатын жылжымайтын мүлік арасындағы айырмашылықтың орнын толтыратын осы бағаларға түзетулерді енгізгеннен кейін, бағаланатын ғимараттың құны анықталады. Салыстырылатын сату мен сатып алуға ұсыныстардың жеткілікті саны бойынша ақпарат болса, онда бағалық баламаларды анықтау оңайға түседі. Құнды бағалауда берілген тәсілді қолдану кезінде келесі қадамдар қолға алынды: - нарық зерттеледі (бағаланатын объектіге ең көп салыстырылатын жылжымайтын мүліктің объектілері таңдалады); - сату бағасы немесе сұраныс бағасы бойынша физикалық сипаттама және төлем мен келісім шарт объектілердің орналасуы туралы әрбір таңдалған объект бойынша ақпарат жиналып, тексеріледі; - сату уақыты, орналасуы, физикалық сипаттамалары және сату шарттары бойынша бағаланатын объектінің әрбір салыстырмалы объект талдананады; - әрбір қолында бар салыстырылатын объект бойынша бағаланатын объект арасындағы ерекшеліктерге сәйкес сату бағалары түзетіледі (немесе сұралатын бағалар); - салыстырмалы объектілердің түзетілген бағалары келісіліп, бағаланатын объекті құнының көрсеткіші есептелінеді. Құнға енгізілген түзетулерді бейнелеу: 1. Мүліктік құқықтарға: бағаланатын ғимарат, ұқсас объектілер иелерінің меншігінде болып табылады және ұзақ мерзімді жалға алу 45 құқығы негізінде қолданатын телімдерде орналасқан жағдайда құндық түзетулер жүргізудің қажеті жоқ. 2. Қаржыландыру шарттарында: ұқсас объектілер бойынша ақпаратты тексеру кезінде – қаржыландару шарттары нарықтан маңызды ерекшеліктері болмаған жағдайда түзетулер жүргізілмейді. 3. Сату шарттарында: бағалаушымен алынған ақпарат ұқсас объектілерді сату және бағалау объектілері бойынша болжанатын шарттары сәйкес болмаған жағдайда, келісімдер 50%- дық алдын ала қаржыландырумен жүзеге асырылады және соңғы есептесулер бір айдан үш айға дейін уақытта жүзеге асырылады да, құндық түзетулер жүргізілмейді. 4. Сату күніне: есептемелерде, сондай-ақ басқа да қол жетерлік ақпаратта келтірілген деректерді Алматы қаласы мен Алматы облысындағы басқа да қалаларындағы жылжымайтын мүліктің ұқсас объектілеріне бағалары туралы талдау соңғы 2 жылда нарықта бағалардың өсуін анықтады. Сондықтан, берілген жағдайда құрылыс- монтаждық жұмыстар құнының жоғарылауы индексіне сәйкес сату күніне түзетулер мөлшерін қабылдау мақсатқа лайықты болып келеді. 5. Орналасу жағдайына: инженерлік қамтамасыз ету және көріктендіру, көліктік қол жеткізу, тарихи, территорияның ландшафтық және рекреакциондық құндылығы, қоршаған ортаның жағдайы, санитарлық, инженерлік-геологиялық шарттарын, сондай-ақ іскерлік белсенділік орталығында өндірістік ғимараттардың жалпы ауданының бір шаршы метрінің әр түрлі құнын есепке алатын экономикалық аумақтан шығатын түзетулер бағаланады. 6. Физикалық сипаттамаларға: Бағалау объектілерінің тозуына түзетулер келесідей формуламен есептеледі: П1=(100-83):(100-70)=0,57 П2=(100-83):(100-75)=0,68 П3=(100-83):(100-50)=0,34 Инженерлік қамтамасыз ету бойынша: берілген сипатқа сай бағаланатын объекті мен слыстырмалы объектілер ұқсас болған жағдайда құнға түзету енгізу талап етілмейді. 8.2 Жылжымайтын мүлікті тікелелей салыстыру әдісін іске асыру кезеңдері.Жылжымайтын мүлік нарығын бағалау кезінде сатылымдардың сату әдісі бойынша бағаның ақпараттық база ретінде қолдануын нақты типтік жылжымайтын мүлік объектілерінде қаралады. Мәліметтер көздері ретінде сапада ақпараттық базалар жылжымайтын мүлік бойынша (журналдар және газеттер, техникалық түгендеулер), жариялаулар (жылжымайтын мүліктер бюросы, мемлекеттік ұйымдары сатып алу-сатулары мәмлелермен шұғылданатын аймақтық риэлторлық 46 құрылымдар қарауға болады, (жарнамалық буклеттер және т.б.). Ең маңыздысы, бағалаушы ақпараттық базаны алдын ала қалыптастырады, бар ма, жоқ па белгілі бір жылжымайтын мүлік объектісіне тапсырыс. Ақпараттық базасын құрастыруға сондай тұрғы – жылжымайтын мүлікте тұнбаған нарыққа шарттарда сатулардың салыстырулар әдісін жаттығу іске асырулары алғышарт. Салыстырмалы тәсiлдiң жылжымайтын мүлiктiң бағасының негiзгi кезеңдерiн қарап шығамыз: 1-ші кезең. Жылжымайтын мүліктер нарығының күйі және даму тенденциялары зерттеліп жатыр. 2-ші кезең. Ақпарат жиналады және ұқсас объектілерімен тексеріледі, жиналған ақпарат талданады және әрбір ұқсас объект бағаланатын объектімен салыстырылады. 3-ші кезең. Ерекшеленген айырмашылықтарының баға құрастырушы сипаттамаларында, салыстырған объектілеріне баға сатылымдарына түзетулер енгізіледі. 4-ші кезең. Нарықтың мәлiметтерлерiне арналған көрсеткiштердiң (салыстыру элементтері) түзетулерiн есептеу. Объектiлердi түзетiлген бағаларды мақұлдайды және салыстырмалы тәсiл негiзінде жылжымайтын мүлiктiң объектiсiн нарықтық құнның қорытынды шамасын шығарады. 8.3 Салыстырулардың бірліктері мен элементтері Қажетті анықтау қарахатын түрге жылжымайтын мүлік объектілеріне сатып алу-сату мәмілелерге туралы нарықтық жағдай талдауынан кейін жылжымайтын мүлікте бағаланатын объектіге, құнға маңызды ықпал ететін салыстырулар (элементтері) және негізгі көрсеткіштерін анықтау керек. Дифференциалданған бағалау тәжiрибесiнде жылжымайтын мүлiктiң объектiлерi 2 топтан тұрады: игерілмеген және игерiлген жер телімдері. Бірінші топ бойынша арналған сатылымдағы талдау бойынша немесе салынбаған жер учаскілерi ұзақ мерзiмдi жалдауға беру екi негiзгi салыстыру бiрліктеріне бөлуге болады: 1) ауданның бірлік бағасы; 2) барлық аудан бағасы. Бұл екі салыстыру бірліктен жан жақты таралғаны аудандардың бірлік бағасы қалыптасып жатыр. Жер телімініңбағасы ретiнде ауданның бiрлiк бағаны пайдаланады: - 1 гектар (ауылшаруашылық және орман жерлері немесе өнеркәсiптiк аймақты аумақ т.с.с); -жер теліміне (дара құрылыс үйi, коттедж астындағы жерлер және т.б. ); - 1 шаршы метр( ғимараттар құрылысы, гараждар, сауда орталықтары және т.б. ). Егер жер телімі көлемі бойынша қаралса, барлық бағаның салыстыру бірліктері сапада қабылдануы мүмкін. 47 Жылжымайтын мүлік объектерінің жер телімідерінің сапасын салыстыру бірлігі бойынша бағаны ерекшелеуге болады: - 1 шаршы метрортақ немесе пайдалы тұрғын ауданы, кеңсе немесе қонақжайлық ғимарат, коттедж, саяжай, пәтер және т.б.; - бөлме, пәтер немесе жылжымайтын мүлiктiң объектiсi. Қазiргi уақытта кең таралған салыстырудың бiрлiк бағасы 1 м2 ортақ немесе пайдалы ауданы болып көрінеді. Қолдану сапасының салыстыру бірлігі бойынша бөлме, пәтер немесе жылжымайтын мүлік объектілерінің бағалары салыстыратын объекттердің өлшемдерімен салыстырылады. Ғимараттарды немесе құрылыстарды бағалау кезінде олардың құнында көлемді мінездемелер маңызды рөл ойнайды (өнеркәсiптiк, қоймалар, элеватор т.с.с.), ғимараттар немесе құрылымдарды 1 шаршы метр бағасының салыстыру бірлігін қолдану тиімді болып келеді. Салыстыру бірлігін таңдағаннан кейін негізгі көрсеткіштерін немесе салыстыру элементтерін анықтау керек. Бағаның жылжымайтын мүлік объектісінің сатылымы бағаланатын объектiнiң құнның көлемі анықталады. Бағаланатын объект ешқашан түзетілмейді. Шетелдiк және отандық бағалау тәжiрибесінде 9 негiзгi салыстыру элементтерi ерекшеленеді:

1. Жылжымайтын мүлiкке берiлген меншiк құқықтары;

2. Жылжымайтын мүлік алуындағы қаржылық есептіліктің шарттары;

3. Сату шарттары (мәміле тазалығы);

4. Нарықтағы мәміле динамикасы (сату күні);

5. Орналасқан орны;

6. Физикалық сипаттамалар;

7. Экономикалық сипаттамалар;

8. Мақсаттық пайдаланудан ауытқу;

9. Жылжымалы мүлiктiң бар болуы.

Салыстырмалы тұрғының қорытынды кезеңі шығарылған есептің талдауының бағаланатын объект құнының қорытынды шамасын алу мақсатымен анықталады.