2.4 Шығындық әдіс

Шығындық тәсілде бағалатын жылжымайтын мүліктің пайдалану мақсаты, қажеттілігі, тұтыну барысы, нарықта қолданылу мақсатын анықтап алу қажет. Бұл болжам әдетте психологиялық тұрғыдан растанған.Себебі, кезкелген тұтынушы жылжымайтын мүліктің құны бағасына сәйкес келмесе, ол оған ұқсас дайын жақсарған жер телімін сатып ала алады.

Жағдайларға байланысты қамтамассыз ету ғимаратты қайта жаңғырту, құру, қалпына келтіру құны болып табылады.

Қайта қалпына келтіру құны - ақшалай шығынды қайта жаңғырту дәл сондай данада нарықтағы бағаны жер телімдерін, материалдарын, құрылыс стандарттарын, жобалардың шешімдеріндегі пайдасыз элементтерді сақтайды.

Шығындардың құны ақшалай төлегенде қайта жақсарту құны мен қазіргі замандағы стандарттарға сай бағаланатын объектінің жарамдылығы, материалдық және сәулет инвестициялық ресурсты ағымдағы бағасын анықтаумен есептеледі.

Бағалаушылар тәжірибелерінің арасында шығындық тәсілдің ең басты ерекшелігі, нарықта жылжымайтын мүлікті бағалауда оның тиімділігі мен туралығы. [БТН]

Шығындық тәсілін қолдану үшін, жылжымайтын мүлікті шығын тәсілімен бағалау кезіндегі қолданылатын қағидаларға көз жүгірту қажет.

Орынбасу қағидасы. Бұл қағида, ақылды сатып алушының, еш кешігусіз және сапасы бірдей құрылыс ұйымдастыру немесе ұқсас объект сатып алуға кеткен шығыннан, меншік үшін, артық төлемейтіндігін пайымдайды. Бағалау күшіне табылған нарықтық құнның логикалық бағалауына ұқсас объектінің құрылысының құнын және жер учаскесінің құнының соммасы жатады.

Сұраныс пен ұсыныс қағидасы. Сұраныс пен ұсыныста болатын қозғалыстар бағаның көтеріліп не төмендеуіне әкеліп соқтырады. Сонымен, бір меншік, ағымдағы уақытқа тәуекелді, әртүрлі құнға иеленуі мүмкін. Шығынның өзгерісі баға өзгерісіне пропорционалды болмаса, ғимараттың құрылысы сәйкесінше аз пайдалы болады және бар, салынған ғимараттың құны сәйкесінше не жоғарылап , не төмендей түседі.

Баланс қағидасы. Оптималды бағаға жету немесе оны қалыпты жағдайда ұстау үшін, өндіріс факторлары мен меншіктің әртүрлі компонентері өзара дұрыс ара-қатынаста болу керектігі - баланс қағидасының мәні.

Тәуелділік және өзгеріс қағидасы (сыртқы факторлар). Сыртқы жағдайлар мен оқиғалардың нәтижесінде, меншік өзінің құнын өсіріп не жоғалтуы мүмкін. Сыртқы факторлардың әсерінен болған құнның қосылуы немесе жоғалуы, не жердің, не құрылымдардың есесіне түсуі мүмкін. Құрылыстың құнының өсуі, жаңа, сонымен қатар ескі құрылыстардың, бағалау құнының, нарықтық құнына қатты әсерін тигізуі мүмкін.

Шығындық тәсілінде, сыртқы себептердің нәтижесінде ғимараттардың құнының төмендеуін сыртқы тозудың салдарына жатқызады.

Жаңа ғимараттың құрылысының құны оның нарықтық құнынан жоғары не төмен болуының себептерінің бірі - сыртқы жағдайлар. Бағаланатын құн түрі сирек немесе жаңа салыстырмалы меншікті салу қиынға түсетін болса, онда қайтадан салынған құрылымның құны, оның құрылыс құнынан жоғары болуы мүмкін. Екінші жағынан алатын болсақ, егер әртүрлі жағдайларға байланысты, анықталған бір түрдегі құрылыс сомы артығымен ұсынылса, сәйкесінше оның құрылыс құны төмендей түседі.

Шығындық тәсіліндегі бағалау қағидасыларын дұрыс қолдану, қажетті шешім құруына жол береді, яғни құрылыс құнымен нарықтық құн мүлдем бөлек түсініктер. Осыны дәлелдейтін классикалық мысал ретінде мынаны айтуға болады: «құрғақ» және мұнайы бар скважиналарды бұрғылауға және нарықтық құнының шыққан шығындарын салыстыру.

Жылжымайтын мүлік облысында, шығындық тәсілін қолдану кезінде нарықтық құн анықтала береді. Алайда, ақырғы нарықтық құнды анықтау процесіне, шығындық тәсілімен жасалған бағалаудың нәтижелері құраушы ролін атқарады. Бұл тәсіл жаңа немесе қолданыс мерзімі кішкене болған объектілерге ерекше қатысты, себебі олардың нарықтық құнының көлемі құрылыс құнының көлеміне өте жақын. Сонымен қатар, бір қатар жағдайларда шығындық тәсілінің әдістерін қолдану ең дұрыс және ең қолайлы болады, яғни басқа тәсілдер орынсыз болатын жағдайлар. Мұндай жағдайларға мыналарды жатқызуға болады:

Шығындық тәсілін құнды анықтауда қолдану кезінде, бағалаушылар «қайта құру» және «орын ауыстыру құны» терминдерін қолданады.

Теориялық көзқараспен қарағанда, шығын тәсілмен анықталған бағалау құны - құрылыс копиясын шын мерзімде тұрғызу болып табылады.

Бар ғимараттар өздерінің, бүгінгі күнде қолданыстан шыққан, материалдарын, құрылыс технологияларын және проектілерінің элементтерін біріктіріп, алайда қайта құрылуы мүмкін емес. Құрылымның ішінде, құрылыстың ағымдағы стандарттарына сәйкес келмейтін, элементтердің комбинациялары болуы мүмкін. Бұл жағдайда жалпы қабылданған бағалау тәжірбиесі - салыстырмалы пайдалылықты қамтамасыз ететін, құрылымды тұрғызу құнын бағалау. Бұл орын ауыстыру құнының бағасын береді.

Орын ауыстыру немесе орын толтыру құнының қайсысы пайдалануына байланысты бағалау, құны өзгеріп тұруы мүмкін. Нақты бағалау үшін таңдалынатын концепция, есеп беруде анық негізделуі қажет.

Шығындық тәсілді қолдану үшін қажетті ақпараттар:

• еңбекақының деңгейi;

• қосымша шығындарды көлемі;

• жабдықтауға кеткен шығындар;

• осы аудандағы құрылысышылардың табыс нормасы;

• құрылыс материалдарының нарықтық бағалары..

Шығындық тәсілдің артықшылықтары: 1.  Жаңа объектілерді бағалау кезінде шығындық тәсілмен алынған нәтижелер анағұрлым сенімді болып есептеледі. 2.  Бұл әдіс келесі жағдайларда пайдалану мақсатты болады:

• жаңа құрылыстың құнын техникалық-экономикалық талдау;

• жұмыс iстейтiн объекттiң жаңартуын қажеттiлiктiң дәлелдеуi;

• арнайы мақсатта пайдаланылатын ғимараттарды бағалау;

• жерді тиміді пайдалануын талдау;

• объектінің сақтандыру мәселелерін шешу;

• салық салу мәселелерін шешу;

• нарықтың пассивті секторларындағы объекттерiнiң бағасының

анықтау кезінде;

• басқа әдiспен алған жылжымайтын мүлiктердiң объектiнiң

құндарының келiсуiнде.

Шығындық тәсілдің кемшіліктері: 1. Шығындары әрдайым нарықтық құнға балама келмейді. 2.  Бағаның дәлiрек нәтижесiнiң табысының талпыныстары еңбек шығындарының тез өсулерiмен сәйкес келеді. 3.  Объект дәл сондай жаңа құрылысқа шығындарға жылжымайтын мүлiктiң бағаланатын объектiнiң алуына шығындарының сәйкессiздiгi, өйткенi құрылыстың құнынан бағаның процессiнде жиналған тозуды шегередi.. 4. Ескі ғимараттар мен құрылыс нысандарының жинақталған тозуын анықтау. 5.  Жере телімдерін ғимараттардан жеке бағалау.

Жылжымайтын мүлiктiң бағасына шығындық тәсілді қолдану кезінде келесi кезеңдерден тұрады:

• Жер телімінің нарықтық құнын анықтау;

• Бағаланып жатқан ғимараттың қалпына келтіру (орын басу) құнын

анықтау;

• Кәсіпкерлік табыстың көлемін анықтау;

• Анықталған тозуларды есепету;

• Түзетулер ензізу жолдарымен бағалау объектісінің қорытынды

құнын есептеу;

• Жер телiмiнiң құнына алған шаманың келесi үлкеюiмен тозуға

қалпына келтiру құнын анықтау.

Жылжымайтын мүлік құрамына кіретін жер телімнің құнын шығындық тәсілмен бағалау құрылыстан еркін түрінде бағалау оны Ең жақсы және өте тиiмдi қолдану ұсынысына негізделген.

Салыстырмалы бірлік әдісі

Салыстырмалы бірлік әдісі аудан құнының салыстыруына немесе бағаланатын объектінің көлем бірлігімен аудан бірлігінің құнына салыстыруына немесе ұқсас типтік құрылымның көлем бірлігінің салыстыруына негізделген. Типтік объектінің нарық жағдайында және табиғи айырмашылығындағы құнын түзетулерінің нәтижесінде нарықтық құнының өлшемі анықталады. Типтік құрылым ретінде, контрактік бағасы белгілі, жақын арада салынған, ұқсас құрылымды алу дұрыс болады. Сонымен қатар, контрактқа қол қою мезгілі мен бағалау мезгілінің арасындағы айырмашылыққа түзетулер енгізу қажет.

Контракт бағасы туралы мәліметтің жоқ болуы кезінде, құн көрсеткішін, ұқсас, жақын арада салынған объектілердің сатылуы туралы ақпараттан, алуға болады.

Көптеген жағдайда, берілген әдісті, арнайы анықтамалар мен ценниктерден алынған, бірлік құнның көрсеткіштерінде қолданылады. Бұндай анықтамалар ретті түрде шығарылып, бағалау институттарымен ұсынылған, статистикалық мәліметтерді қамтиды. Типтік немесе базалық ғимараттардың бірлік құндары, көлемі анықталмаған құрылымдар үшін келтіріледі, сондықтан олардың нақты габариттеріне түзетулер енгізу қажет. Осыған орай, зерттелетін ғимарат базалық ғимараттан үлкен болса, бірлік баға төмен болады және керісінше.

Бірлік құн базалық ғимараттың бағалау мерзіміне және зерттелетін ғимараттың бағалау мезгіліне, баға деңгейінің кез-келген өзгерісін көрсетуі қажеті. Сонымен қатар, бірлік бағаға уақыттың өтісімен тұрақты түрде өсіп отыратын, құрал-жабдықтардың құнының әсерін есепке алу керек. Бірлік құндары дәл түзету үшін әр позицияны кезекті дәлелдеумен құрама элементтерге бөлшектеуді қолданады.

Мына бір фактіні атап өту керек, бір қарағанда бұл әдістің қарапайым болып көрінуі тәжірибесіз маманды шатастыру мүмкін. Адекватты бастапқы мәліметті алу және оларды түзету көп еңбекті қажет ететін процесс.

Компонент бойынша бөлшектеу әдісі.

Берілген әдістің мәні болып, барлық құрылысының құны құрылыс компоненттерінің-фундаменттердің, қабырғалардың, қоршаулар, жабындар және басқалары, құндарының соммалары ретінде анықталады. Әр компоненттің құнын оның бірлік құнына негізделіп алады, яғни бірлік көлемді орналастыру үшін қажетті шығын соммалары.

Әр компоненттің көлемін және оның бірлік құнын біле тұра, барлық құрылымның құнын табады. Бұл жағдайда кәсіпкердің пайдасы бірлік құнда есептеліп немесе бөлек есептелінеді.

Ғимараттар мен құрылымдардың құрылысының сметалық құны дегеніміз-проектік материалдарға сәйкес оның жүзеге асуына қажетті ақша қаражатының соммасы.

Бірлік құнның калькуляциясы үшін мәлімет базасның бар болуы. Берілген әдіс қайта құру және орын ауыстыру құнының жеткілікті дәл бағасымен қамтамасыз етеді.

Жоғарыда айтылғанды қорытындылайтын болсақ, компонент бойынша бөлшектеу әдісі, бірлік бағалардың жинағының негізінде құрылыс-монтажды жұмыстардың сметалық құнын анықтау технологиясына толығымен сәйкес келеді.

Сандық тексеріс әдісі.

Бұл әдіс ең дәл сонымен қатар еңбекті көп қажет ететін әдіс болып табылады. Оның мәні, құрылымның салынуына қатысты барлық позицияларды абсолютті дәл, сапалық анықтауында. Әдістің дәлдігін шектемесе, онда әр шегенің, кірпіштің және жұмыс уақытының әр минутының есебін жүргізу керек. Барлық материалдық санын және еңбек шығынының мөлшерін біле тұра, тікелей шығындарды анықтаймыз. Содан соң, кәсіпкердің жанама шығыны мен пайдасын анықтайды. Бұл әдіс бағаланатын жақсарулардың толық құндық анализін бергенімен, ақша мен уақыттың көптілігін және тәжірбиелі бағалаушыларды қажет етеді. Сол себептен күнделікті тәжірибеде бұл әдісті сирек қолданады.

Жылжымайтын мүлік объектісінің тозуын анықтау.

Кез келген ғимарат пен құрылым анықталған эксплуатациялық сапасымен, герметикалығымын, дыбыс шығармайтын мүмкіншілігі және тағы басқалармен сипатталады. Бұл параметрлер, ғимараттар мен құрылымдардың эксплуатациялық жарамдылығын анықтайтын, төрт топқа біріктірілуі мүмкін.

Бұл жағдайда, табиғи тозуды (эксплуатациялық сапаның жоғалуы), функционалды және моральді ескіруді (ғылыми – техникалық прогреске байланысты технологиялық сәйкестілікпен құнның жоғалтуы), сыртқы және экономикалық тозуды (сыртқы ортаның көзқарасының өзгерісінен объектінің таратылымдығының өзгеру), ажырата білу қажет. Осы тозудың барлығы жинақталған тозуды құрайды.

Жинақталған тозу - бұл табиғи бұзылудың нәтижесінде болатын қайта құру немесе орын ауыстырудың жақсарту құнының төмендеуі, сыртқы ескірудің функционалды ескіруі немесе осы көздердің комбинациялары.

Шығын тәсілінде тозу ағымдағы орын ауыстыру немесе қайта құру құнынан есептеліп шығарылады.Дегенмен, құнның жоғалтуы нарықпен анықталғанша, тозу жоғалту болып табылады. Ескі ғимараттар үшін құнның жоғалуы қатысты ұсыныстың уақытша аздығымен немесе тарихи - саулетті мағынасымен орны толтырылады.

Ағымдағы құнды бағалаудың негізі етіп, орын ауыстыру құнын қолданса, ғимаратталған тозу есепке алынады Алайда, бұл жағдайда функционалды тозудың кейбір түрлері автоматты түрде алынып тасталады.

Жинақталған тозуды бағалаудың әдістері.

Жинақталған тозуды бағалау үшін бірнеше әдісті қолдануға болады. Бастысы, абайлы ақпаратпен қамтамасыздандырылған сатып алушының құрылыстың қалпына көз қарасының жүйелілігімен логикалығын көрсету керек.

1. Экономикалық қайтарылым әдісі.

Берілген формуламен бұл әдіс жинақталған тозудың көлемінанықтайды:

AB=EA—TELxCN; (1)

Мұндағы:

AB-жинақталған тозу;

EA- тиімді жас (құрылымның қалпы мен пайдалылығымен көрсетілетін жас);

TEL-жалпы экономикалық өмір (жылжымайтын мүліктің жақсаруы меншіктің құнына қосымша салым жасайтын уақыт периоды);

CN-жаңа құрылыстың құны (қайта құру немесе орын ауыстырушы);

Бұл әдісте оның пайдалануына шектеу жасайтын жағдайлар бар:

1. Жалпы экономикалық өмір мен тиімді жастың жалпы көлемін жеткілікті субъективті анықталады.

1. Тозу түрлеріне айырмашылық жасамайды.

2. Құрылымның бөлек элементтерінің жалпы экономикалық өмірі мен

табиғи өмірінің мөлшерлерінің айырмашылықтары ескерілмейді.

1. Сатылымдарды салыстыру әдісі

Ұқсас объектілерді сату және бос жер учаскелердің сатылымдары туралы дұрыс мәліметтің болуы-қажетті шарт. Кез-келген түзетулер нарықтық негізделген болуы тиіс.

Еске сала кететін жайдың бірі-салыстырмалы сатылымдар, меншіктің толық құқығы бар, ашық нарықта іске асуы керек. Жер учаскесінің құны нарықта негізделген болуы қажет. Олай болмаса, берілген әдіс аз қолданылмалы.

2. Бөлшектеу әдісі.

Бөлшектеу әдісінің мәні, оның нақты қарастыруында және тозудың барлық себептері мен түрлерін есепке алуында. Оның ішінде:

• жойылатын және жойылмайтын табиғи тозу;

• жойылатын және жойылмайтын функционалды тозу;

• сыртқы және экономикалық тозу;

Егер қоспалы шығынның құны түзетуге шыққан шығыннан артық болса, тозу жойылмалы болып саналады. Түзету шығыны қоспалы құннан артық болса, тозу жылжымайтын болып саналады.

Табиғи тозудың анықтамасы.

Конструкциялардың, элементтердің, инженерлік жабдықтардың жүйесінің (әрі қарай жүйе) және жалпы ғимараттың табиғи-климаттық факторлар мен адамдардың әсері нәтижесінде оның, бастапқы технико-экономикалық сапасының жоғалуы. Бағалау сәтіне табиғи тозу, конструкцияның, жүйе элементінің немесе жалпы ғимараттың бұзылуын жоятын жөндеу мерекелерінің объективті қажетті құнның және олардың қайта құру құнының арақатынасымен анықталады.

Объектіні табиғи тозуды анықтау үшін, тексеру кезінде дефектілердің мәлімет тізімі жүргізіледі.

Табиғи тозу, әрі алып қойған жөндеу жұмыстары бойынша жойылатын позиция түрінде анықталуы мүмкін және экономикалық көзқарастан жөнсіз болып саналатын жөндеу жұмыстарын жойылмайтын позиция болады.

Жойылатын табиғи тозу

Жойылатын табиғи тозуды нашар эксплуатацияның есебіне жатқызады, сондықтан да оны кей жағдайда әрі алып қойылған жөндеу жұмыстары деп аталады. Құрылымның дұрыс эксплуатациялық сипаттамаларын көпке созбай, жасай бастайды деп болжалады. Сонымен қатар, элементтер жаңа күйге немесе жаңаға жақын күйге дейін қайта құрылады деп болжалады.

Жойылатын табиғи тозудың ақшалай анықтамасы-,,жөндеу жұмысының құны - объектіні бастапқы қалпының эквивалентін жеткізуге кеткен шығындар.

Жойылмайтын табиғи тозу.

Жоғарыда айтылғандай, жойылмайтын табиғи тозу, қазіргі кезде тәжірбиелі түрде мүмкін бола алмайтын немесе экономикалық тұрғыдан жөнсіз болатын позицияға сәйкес келеді. Бұл тозудың типін толық қайта құру немесе орын ауыстыру құны мен жойылатын табиғи тозудың сомасының қатынасы негізінде анықтайды.

Жойылмайтын табиғи тозған құрылым элементтерін тәжірбиеде, «ұзақ өмір сүретін» және «қысқа өмір сүретін» деп екіге бөледі: қысқа өмір сүретін элементтің, барлық құрылымдарға қарағанда, қалмады экономикалық өмірі қысқа. Ұзақ өмір сүретін элементтердің күтілетін өмірі барлық құрылымның қалмалы экономикалық өмірінен сәйкес келеді.

Өмір жасы қысқа, элемеенттермен шартталған табиғи тозу-(бүкіл объектінің қызмет ету мерзімінен кіші), осы тез тозғанын компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.

Қысқа өмір сүретін элементтердегі жойылмайтын тозуды бағалау үшін, элементтің толық қайта құруының немесе орын ауыстыруының құны мен элементтің жойылатын тозының соммасының айырмасын элементтің жалпы табиғи өміріне дәл жасының қатынасына көбейтіндісін аламыз.

Ұзақ өмір сүрумен шартталған (бүкіл объектінің қызмет ету мерзіміне тең не адамда ұзақ) элементтердің жойылмайтын табиғи тозуы-осы компоненттерді қайта құруға кеткен шығын.

Ереже бойынша, бұл-ғимараттар мен құрылымдардың конструктивті негізгі элементтері (фундамент, қабырға және т.б.), яғни олардың функционалды қалпын қайта құру үшін бүкіл объектінің күрделі жөндеу жұмыстарын жүргізу қажет.

Функционалды тозуды анықтау.

Функционалды тозу немесе функционалды ескіру конструктивті шешімнің қазіргі стандарттарына сәйкес келмеуінің нәтижесінде болады.

Берілген бағалаудың міндеттерін шешу үшін, функционалды тозу -проектілердің жетіспеушіліктерінің, сонымен қатар қолданылған материалдардың жетіспеушілігінің нәтижесінде объектінің құнының жоғалуы деп анықталады.

Жойылатын функционалды тозу.

Табиғи тозуға ұқсас функционалды тозуды жойылатын және жойылмайтын деп екіге бөледі. Жойылатын табиғи тозуға ұқсас, жойылатын табиғи тозу да оның ескіру құнымен өлшенеді.

Сараптаманың мақсаттары үшін жойылатын функционалды тозудың құнын, объектінің эксплуатациясынан болашақта алынатын кіріске салынатын қордың көз қарасынан жөнсіз болып саналатын реконструкцияға шығатын шығын ретінде анықтайды.

Функционалды тозудың себептері деп:

• элементтердің қосылуын талап ететін жетіспеушіліктер;

• элементтердің ауыстыруын немесе модернизациялауын талап ететін

жетіспеушіліктер;

• «одан әрі жақсартулар».

Қоспаларды қажет ететін жетіспеушіліктерге , берілген құрылымда жоқ және құрылымның қазіргі стандарттарға оларсыз сәйкес келмейтін позицияларды жатқызады. Жетіспеушіліктер есебімен толықтырылуларды талап ететін, алынып тасталатын, функционалды тозудың сапалық өлшеуіші дегеніміз-бағалау сәтіне қажетті толықтыылулардың құны мен толықтырулардың бағаланатын объектінің салынуы кезінде орындалғандығы құнының айырмасы.

Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететін элементтердің жетіспеушілігіне орындалатын, алайда заман нарығының стандартына сай келмейтін функционалдың позициясын жатқызады. Ауыстыруды немесе модернизацияны талап ететін позициялардың есебімен алынып тасталатын функционалды тозу табиғи тозудың есебімен бар элменттердің монтажының құны мен бар элементтің демонтаж құнының айырмасын қосқанға тең. Бұл жағдайда материалдардың қайтарылу құны, демонтерленген материалдар мен басқа объектілерде қолданылған жабдықтардың құны ретінде анықталады. «Одан әрі жақсартуларға» нарық стандарттарының заманға сай қажеттіліктеріне қазіргі уақытта адекватты емес құрылымның позициялары мен элменттерін жатқызады. «Одан әрі жақсарту» арқылы алынып тасталатын функционалды тозу «одан әрі жақсартылған» позицияның қацйта құру құнынан табиғи тозуды алып тастағанға, оған демонтаж құнын қосып, одан демонтерленген элменттердің ликвидациялық құнын алып тастағанмен өлшенеді.

Жойылмайтын функционалды тозу.

Құрылымның қазіргі заман стандартына конструктивті шешімнің сәйкес еместігінің нәтижесінде арендалық төлемнің капиталданған жоғалуы, жойылмайтын функционалды тозудың құны ретінде анықталады. Бұл жағдайда алынбаған кірісті капитализациялау үшін ұқсас ғимараттар үшін капитализация ставкасы қолданылады.

Сыртқы (экономикалық) ескіру.

Комерциялық пайдаланылу жағдайында объектінің шартталған орналасу жерінде рентаның төмендеуі байқалады. Нәтижесінде нарықтық ортада өзгерістердің себебінен объектілердің сатылу бағасының (құнның жоққа шығуы) төмендеуі болады. Мүмкіншілікті сатып алушының сөзінде объектінің қызықтырушылығы да соншалықты өзгереді.

Берілген бағалаудың мәселелерін шешу үшін сыртқы әсердің тозуы, «сыртқы ортаның әсерінің нәтижесінде ғимараттың функционалды тозуының төмендеуі» ретінде анықталады. Бұл жылжымайтын мүліктің меншіктенушісі, жерді иеленуші және арендалар үшін түзетілмес фактор болып табылады. Сыртқы әсердің тозуы біршама себептердің нәтижесінде болуы мүмкін, оларға: ауданның (кварталдың) жалпы құлдырауы, объектінің облыс ауданында немесе регионындағы орналасуы (негізгі көліктік, коммуналдық, коммерциялық және басқа құрылымдарға қатысты орналасуы), нарық жағдайы немесе қаржы және заңды шарттардың өзгеруі⁷.

Сыртқы тозуды бағалаудың екі әдісі бар:

• сыртқы әсерге қатысты кірістің жоғалу капитализациясы;

• сыртқы әсердің болуымен және болуынсыз ұқсас объектілердің

сатылуын салыстыру;

Мәліметтің толық болған жағдайында екінші әдісті қолдану дұрыс болар еді.

Тозудың әр типінің көлемін анықтай отырып, ғимарат немесе құрылымның жинақталған тозуының жалпы бағасын алады.

Шығындық тәсілінің әдістерімен бағалаудың негізгі этаптары.

Шығындық әдісі ғимараттың қайта құру құнынан тозуды алып тастағандығы бағасын көрсетеді.

Берілген тәсілді қолданудағы бағалау процедурасының негізгі этаптары:

1. Ұйғарымдағы жердің оптималды пайдалану мақсатында ие болу немесе ұзақ мерзімді бос аренда құнын есептеу

2. Жаңа аналогты ғимараттар мен құрылымдарды тұрғызудың құнын есептеу, қайта құру бағасын алу. Қайта құру құны түсінігі дегеніміз - бағалау мерзіміне объектінің бағаланатын құны ағымдағы бағамен, бірдей материалдармен, заманға сай стандарттармен, бірдей проектімен, планировкамен және тағы басқамен болуы қажет.

3. Жылжымайтын мүлік объектісінің табиғи және морольді тозуының деңгейін анықтау.

4. Ғимараттың нақты құнын табу үшін қайта құру құнын тозу құнына азайту.

5. Объектінің есептелген нақты құнына жердің құнына қосылуы.