9. Қарастырылатын мәселе бойынша шетел тәжірибесінің болуы

Шет елдерде бағалау қызметін реттеудің әртүрлі өлшемшарттары бар. Бір елдерде ол нормативтік-құқықтық актілермен кодификацияланған. Басқа елдерде бағалауға қандай да бір қатаң реттеуге жатпайтын кәсіпкерлік қызмет ретінде қарайды. Мұндай елдерде бағалау қағидаттары негізінен коммерциялық емес ұйымдар мен бірлестіктер әзірлейтін, сондай-ақ әдеттер мен доктрина қағидаттарынан қалыптастырылатын ережелер базасында құралады.

Тұтынушыларға (азаматтарға, мемлекетке және бизнеске) арналған нарық бойынша деректердің қорытынды ашықтығы мен қол жетімділігі жағынан бағалау қызметінің нәтижесі - әртүрлі елдерде бағалау қоғамдастығы қызметі тиімділігінің аса жинақталған көрсеткіші. АҚШ пен Канадада бағалаушылардың қызметін мемлекеттік органдар аз реттейді. Қызмет негізінде, ең алдымен Аррrаisal Institute және Аррrаisal Foundation сияқты ұйымдар шеңберінде, өзін-өзі реттеу қағидаттары жатыр. Егер Бағалау институты бағалаушыларды дайындауға және білім беруге жауап беретін болса (атап айтқанда, оларды дайындауды және қайта дайындауды, әртүрлі деңгейде лицензиялауды жүргізеді және жоғары дәреже ретінде МАI мүшелігін береді), онда Бағалау қоры бағалаудың бірыңғай қағидаттарын (Standarts of Professional Аррrаisal Practice) әзірлеуге жауап береді. Мұндай жүйе 70-жылдары жылжымайтын мүлік кепілдігіне берілетін банк несиесі нарығындағы дағдарысқа жауап ретінде құрылған болатын. Осы ұйымдар нарықтар үдерістер туралы деректерді кеңінен жариялайды (сату, жалға беру, табыстылық бағасы), бұл мемлекеттің бағалау қызметін реттеуге мейлінше аз күш салуы нәтижесінде жылжымайтын мүлік нарығының айқындылығын қамтамасыз етеді. Америкада көптеген салалық басылымдар бар, 20 фирмаға жуығы бағалаушыларға арналған ақпаратты жинақтаумен айналысады. Осындай ұқсас фирмалар Англияда, Францияда, Германияда бар. Белгілі деректер базасының бірі Damodaran болып табылады (экономикалық ақпарат қамтылған деректер базасы) және Value Line (қаржыолық ақпарат қамтылған компаниялардың деректер базасы). Қазақстан Республикасында бағалау қызметінің Батысқа қарағанда кейінірек пайда болуына байланысты, нарық, компаниялар, мәмілелер туралы ашық және қолжетімді ақпаратпен қамтамасыз ету әлі нашар.

Ұлыбританияда формальды ресімделген бағалау жұмыстарын RIGS (Rоyаl Institution of Chartered Surveyors) мүшелері жүргізеді. RIGS 163 мың мүше - әлемнің 146 елінің жеке тұлғасы, сондай-ақ 50-ден аса ұлттық қауымдастықтар, қауымдастық топтар мен қоғамдық бірлестіктерден тұрады. RICS негізгі функциялары: білім беру мен кәсіби дайындаудың жоғарғы стандарттарын қолдау; тұтынушыларды ережелердің және қызметтің кәсіби стандарттарының сақталуын бақылау арқылы қорғау; жерді, жылжымайтын мүлікті, девелопментті пайдалану мәселелері бойынша ақпаратты және тәуелсіз сараптаманы беру және бүкіл әлемде бағалау стандарттары ең жақсы әзірленген стандарттар болып саналады («қызыл кітап» – Аppraisal&Valuation Manual). Мемлекеттік реттеу жоқ, алайда бағалау қоғамдастығының түпкілікті жұмыс нәтижесі, атап айтқанда, нарық туралы жүйелендірілген деректерді белсенді жариялау нарықты ашық және қолжетімді етеді. RIGS шеңберінде өздігінен білім алу барлық елдерде танылған, сондықтан олардың орталықтары барлық жетекші елдерде ашылуда.

Германияда бағалау қызметтерінің нарығы дәстүрлі түрде әлемдегі реттелетін нарықтардың бірі болып саналады. Мемлекеттің белсенділігі бағалау қызметін лицензиялау арқылы емес, бағалаудың жеткілікті толық стандарттары (негізін құрылыстық кодекс құрайтын) және қаржы ведомствосы әзірлеген жылжымайтын мүлікті бағалау бойынша теориялық түрде мемлекеттік емес ұйымдар үшін міндетті болмайтын ұсынымдар арқылы көрініс табады. Тәжірибе жүзінде осы ұсынымдарды барлық жеке бағалаушылар пайдаланады. Бағалау қызметіне құқық алу үшін сауда-өнеркәсіп палатасына тіркелу жеткілікті болады. Басқа жағынан алғанда, мемлекет және муниципалитеттер өзінің жұмысын жеке бағалаушылармен ірі қалалар мен аймақтардағы сараптама комитеттерінің шеңберінде біріктіреді. Бұл ретте осы комитеттердің басты міндеті – нарықтағы барлық мәмілелер бағасын өңдеу негізінде және басқа да деректер бойынша жылжымайтын мүлік объекттері нарығы жағдайының толық талдауын беру. Бұл есептер жыл сайын жарияланады және нақты Германияға тиесілі нарықты реттеудің аса тиімді нысандарының бірі болып табылады. Соңғы жылдары бағалаушыларды сертификаттаудың әртүрлі нысандары (мысалы, кепілдік мүлікті бағалау мақсатында), сондай-ақ бағалаушылардың қауымдастықтар қатарына бірігуі дамыды.

Еуропа одағын құруға әкеп соғатын интеграциялық үдерістер және соңғы он жылдықта қарқынды дамудағы бизнесті жаһандандыру үдерістері, оның ішінде жылжымайтын мүлік бизнесі - әртүрлі елдер мен аймақтардың жылжымайтын мүлікті бағалаушыларының күшін біріктіру үшін мықты ынталандыру болды. Бүгінгі таңда бағалаушылардың кәсіби құрылымдарын әдістемелік біріктірудің жетекші халықаралық орталықтары:

- әлемнің 54 елінің 74 ұйымын, оның ішінде бағалаушылардың, қызметтерді берушілердің, бағалау қызметін реттеушілердің кәсіби ұйымдарын біріктіретін IVSC Бағалау стандарттары жөніндегі Халықаралық кеңес (International Valuation Standard Council);

- TEGoVA- Бағалаушылар қауымдастықтарының еуропалық тобы (The European Group of Valuers' Associations), бұл еуропалық коммерциялық емес қауымдастығы Еуропадағы 70 000 жуық бағалаушыларды беретін 30 елдің 52 қауымдастығынан тұрады.

Қазіргі уақытта IVSC немесе TEGOVA кіретін әрбір елде бағалау қызметін ұлттық реттеу режимі бар. Эокономикалық нарығы бар барлық елдерде бағалаушылардың қоғамдық ұйымдары бар және белсенді жұмыс істейді. Мысалы, АҚШ-та осындай 32 ұйым жұмыс істейді. Олардың ішінде аса белгілі ұйымдардың бірі АҚШ-тың 40000 маманнан тұратын Бағалау қоры және Бағалау институты. Бағалау институты (AI) бағалаушыларға арналған міндетті білім көлемін меңгеру бойынша талаптарды орындауға көмектесетін курстарды ұсынады. Ол әрбір өткізген курс бойынша маманның сол штаттың шеңберінде лицензия (сертификат) алу шартын орындағаны ретінде әрбір штаттан рұқсат алған. Мысалы, Калифорния штатында басты сертификаты бар бағалаушы міндетті екі пән кіретін 40 сағаттық арнайы курстан өтуі тиіс; қалғандары – таңдау бойынша, және басқа екеуі өзінің лицензиясын ұзартуды қамтамасыз ету үшін.

АҚШ федералдық заңдарында өткен ғасырдың 90-жылының басынан бастап бағалау қызметін штат билігінің міндетті лицензиялауы белгіленген. Бұған дейін бағалау қызметі АҚШ бағалаушылардың кәсіби қоғамдарымен ғана реттелген. АҚШ бағалау қызметін лицензиялау үлкен шығындары бар жылжымайтын мүлік нарығындағы дағдарыстан және көптеген жәрдем-жинақ банктерінің күйреуінен болды. Жылжымайтын мүлікті бағалаушылар осы апатқа кінәлілердің бірі болып танылды. Сондықтан АШШ Конгресі барлық штаттар жылжымайтын мүлікті бағалауды реттейтін арнайы билік құрылымын құруға міндетті болатын заң шығарды. Оларға бағалаушыларды тестілеу (емтихандар қабылдау), аталған штатта бағалаушының тиісті атағын беру, бағалаушыларға міндетті білім беру стандарттарын белгілеу құқығы берілді. Нақты осы құрылымдар бағалау қызметіне лицензия береді және әрбір штатта белгіленге тиісті ережелерді бұзғаны үшін жекелеген бағалаушыларды лицензиясынан айыруға құқығы бар

АҚШ ипотекалық дағдарыстың соңғы тәжірибесі бағалаушыларды лицензиялау мемлекеттік реттеу ретінде жылжымайтын мүлік нарығының дағдарысынан сақтандыруда әлсіз екендігін көрсетті. Лицензиялауға кәсіби бағалаушыларды емес, штаттардың шенеуніктер айналысатын билік құрылымдарын қосу штаттық лицензиялары немесе сертификаттары бар құзыретті емес бағалаушылардың көптеп пайда болуына әкеп соқты.

Ресейде бүгінгі күні бағалауды дамытуда негізгі рөл өзін-өзі реттеуші ұйымдарға – бағалаушылардың кәсіби бірлестіктеріне берілген. Бағалау қызметін лицензиялау 2006 жыл,ы 1 шілдеде тоқтатылған. 1998 жылғы 29 шілдедегі № 135-ФЗ «Ресей Федерациясындағы бағалау қызметі туралы» Федералдық Заңға 2007 жылы өзгерістер енгізумен мемлекет өзінің бірқатар функцияларын қоғамдық мүдделерді қорғайтын, бағалау қызметін жүзеге асыруда бірыңғай ұстанымды қалыптастыратын және бағалаушылардың қызметін үйлестіретін, сондай-ақ бағалаудың федералдық стандарттарын және ережелерін әзірлейтін бағалаушылардың өзін-өзі реттеуші ұйымдарына, Бағалау қызметі жөніндегі ұлттық кеңеске тапсырды. Қолданыстағы және бұрынғы тәртіптің қағидатты айырмашылығы бағалау қызметінің субъекттері бағалаушылардың өзін-өзі реттеуші ұйымдарының бірінің мүшесі болып табылатын және өзінің жауапкершілігін сақтандырған бағалаушылар – жеке тұлғалар болып танылатындығында. Лицензиялау жүйесін өзін-өзі реттеумен ауыстыру, сөзсіз, бағалау қызметін дамытуда бір қадам алға басу деп санауға болады. Алайда, заңда оның субъекттері құрамынан заңды тұлғаларды алып тастау және жеке тұлғаларды ғана тану, бірқатар ресейлік бағалау компаниялары басшыларының пікірі бойынша тиімді бағалау қызметі үшін орнықты негіз бола алмады (http://www.labrate.ru/Korsakov_sro.htm толық қараңыз).

Кәсіби бағалаудың әлемдік тәжірибесін талдау көрсеткендей, дамыған нарықтық экономикасы бар елдерде бағалаушылардың кәсіби қоғамдастықтары өздерінің мүшелеріне жоғары деңгейдегі кәсіби талаптар қояды. Еуропалық сертификаттау жүйесінің басты қағидаттарының бірі кандидаттардың жазбаша емтиханнан, сондай-ақ жалпы әңгімелесуден өтуін талап ету. Мұндай талап қою көптеген еуропа елдерінде бағалаушылардан міндетті біліктілігін талап етпеуінен және бағалаушылардың әртүрлі білімі, әртүрлі кәсіп иесі, мысалы, архитектор немесе инженер болуынан шығады. Жазбаша емтихан — бұл осыған дейін нақты академиялық талаптары және практикалық сабақтары бар білім беру курстарына қатыспаған бағалаушыларды сертификаттау кезінде өте маңызды элемент.

Бағалаушыларды сертификаттау (аттестаттау) Германияда Шнейдер ісі ретінде белгілі болған, жылжымайтын мүлік нарығында 1945 жылы ең үлкен күйреуге әкеп соқтырған, дұрыс бағаланбаған жылжымайтын мүлік кепілдігіне берілген бірқатар несиені өтеу мәселесі туындағаннан кейін 90-жылдардың ортасынан бастап орын алған. Осы дау-дамайдың оң салдары Германияның ипотекалық банктеріне қолданысқа енгізілген Hyp Zert сертификаттау жүйесінің пайда болуы. Бұл Германияда кепілдерді бағалау бойынша жұмысты орындағысы келетін барлық бағалаушылардың Hyp Zert сертификатын міндетті алуға тиіс екендігіне әкеп соғады. Ұлыбританияда бағалаушыларға қойылатын талаптар олардың жоғарғы білім базасындағы біліктілігін болжайды.

Халықаралық тәжірибеде бағалау туралы есептің сараптамасы бойынша қызмет бірнеше онжылдықтар бойы жүзеге асырылуда, сараптама стандарттары қолданылады, әдістемелік нұсқаулар мен басшылық әзірленген. «Сараптама» термині үшін бағалау қызметіне қатысты «шолу», «рецензия», «қайтарып алу», «тексеру» болып аударылатын review сөзі қолданылады. Халықаралық тәжірибеде сарапшы (reviewer немесе review appraiser) сараптаманы жүзеге асырады және тексеру түпмәтінінде алынған құнның нақты негізділігіне қорытынды жасайды, сонымен бірге. Мысалы Ресей Федерациясында нақты бағалау туралы есепке және онда қамтылған заңнаманы формальды бұзушылықтарды анықтауға маңызды көңіл бөлінеді.

Рецензент сараптаманың құзыретін, кәсібилігін, шынайылығын және жан-жақтылығын көрсетуі тиіс. Мысалы, Американдық басқарушылар қоғамы және ауыл шаруашылығы объекттерін бағалаушылар рецензентке қойылатын біліктілік талаптарына маңызды назар аударады. Рецензент тиісті көп бейінді оқудан және сертификаттаудан өтуі, бірнеше жылдық бағалау тәжірибесі, сот ісін жүргізуге қатысқан тәжірибесі болуы тиіс. Рецензенттің жақсы ауызша және жазбаша коммуникативтік дағдылары болуы, басты мәселелерге зейін қоя білуі, логикалық және талдау дағдыларына ие болуы тиіс. Сараптама үстел үстіндегі, далалық және ішінара далалық болып бөлінеді және үш түрлі сараптама қорытындысы болады (толық, ішінара немесе формальды).

АҚШ бағалау компанияларының көбісі бағалау туралы есептің сараптамасы бойынша қызметтерді ұсынатынын, сондай-ақ бағалау туралы есептің сараптамасына мамандандырылған бағалау компанияларының, мысалы «Есептің сараптамасы бойынша мамандар» компаниясы (Appraisal ReviewSpecialists, LLC) бар екендігін көруге болады.