3.2 Факторы, учитываемые при оценке недвижимости на территории Казахстана на данный момент
На их ценность недвижимости влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы.
На ценность того или иного участка одни и те же факторы могут оказывать противоположное влияние:
– интенсивное движение транспорта нежелательно для жилого района, но увеличивает стоимость участка для целей торговли;
– размещение относительно учебных заведений и торговых центров, эстетические достоинства и удобства, учитывающиеся при оценке земель под жилищное строительство, практически не влияют на ценность территорий, ориентированных на промышленное развитие; для них важны транспортная инфраструктура и экономическое зонирование.
Мировая практика выделяет следующие группы факторов, существенно влияющих на стоимость недвижимости, представленные в таблице 1.
Таблица 1.Факторы, влияющие на стоимость недвижимости
|
Группа |
Характеристика факторов |
Факторы |
|
Физические |
Характеристики местоположения |
- климат, ресурсы, топография, грунты, почва; - по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автотранспорту, побережью, зеленым массивам и т.д. |
|
Характеристики земельного участка |
размеры, форма, площадь, подъезды, благоустройство, вид использования по зонированию, сервитуты, общий вид, привлекательность и т.д. | |
|
Характеристики зданий и сооружений |
- количество; - тип, год и качество постройки; - стиль, планировка, конструкции и т.д. | |
|
Экономические |
Общие |
- состояние мировой экономики; - экономическая ситуация в стране, регионе, на местном уровне; - финансовое состояние предприятий |
|
|
Факторы спроса |
- уровень занятости; - величина заработной платы и доходов; - платежеспособность; - наличие источников финансирования; - ставки процента и аренды; - издержки при формировании продаж |
|
|
Факторы предложения |
- площадь продаваемой земли; - число объектов, выставленных на продажу; - затраты на СМР; - финансирование, налоги |
|
Социальные |
|
- базовые потребности в приобретении земли, объектов недвижимости, предприятий, в варианте землепользования; - базовые потребности в общении с окружающими, отношение к соседним объектам и их владельцам, чувство собственности; - тенденции изменения численности населения, размера семьи, омоложение или старение; - тенденции изменения уровня образования, уровня преступности; - стиль и уровень жизни |
|
Политические, административные и юридические |
|
- налоговая, финансовая политика; - предоставление разного рода льгот; - контроль землепользования, ставок арендной платы; - зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное; - строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные; - услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство транспорт, школы, охрана здоровья и т.д.; - правовые нормы и правила |
Рисунок 1. Электронная карта города Астана с базой данных
Данная электронная карта города Астана дает возможность проанализировать недвижимые объекты по месторасположению и получению все информации за короткий срок. Здесь же мы можем выявить факторы, которые на первый взгляд могут повлиять на стоимость недвижимости.
Факторы спроса и предложений данная электронная карта не имеет возможности для предоставления, поэтому данную группу статистических данных были взяты из других источников.
К факторам, определяющим величину спроса на рынке недвижимости, относятся:
·платежеспособность физических и юридических лиц;
·условия и доступность финансирования сделок с недвижимостью;
·численность и изменения общей численности населения
(прошлые, текущие значения численности и прогнозируемые тенденции);
·изменения в структуре населения – в соотношениях между различными слоями населения (процентное соотношение между группами населения с различными уровнями образования, с различным уровнем доходов);
·уровень и направления миграции населения;
·изменения в предпочтениях людей (данный показатель является важным фактором спроса, однако в рамках рынка недвижимости данные изменения довольно трудно предвидеть и учитывать).
Увеличение спроса неизбежно вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Непременным условием возрастания спроса является расширение экономических возможностей потенциальных покупателей недвижимости (в частности, рост их доходов, платежеспособности), вследствие чего активность на рынке усиливается.
Напротив, снижение платежеспособного спроса вызывает депрессию на рынке [2].
Одним из важных факторов увеличения спроса являться рост численности населения в конкретном регионе. Сам по себе этот рост не вызывает активности на рынке – необходимо увеличение платеже - способности населения.
Факторы, определяющие величину предложения на рынке недвижимости:
·резерв незанятых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка;
·объем нового строительства и затраты на него;
·интенсивность строительства, определяющая скорость ввода объектов недвижимости в эксплуатацию;
·состояние строительной индустрии, тенденции ее развития;
текущие и потенциальные изменения в строительной технологии, что влияет на строительные затраты;
·соотношение затрат на строительство и цен продажи объектов недвижимости;
·имеющееся предложение неосвоенных участков земли, затраты на освоение земельных участков [5].
Проводя оценку объекта недвижимости, кроме влияния названных факторов следует учитывать:
различные уровни влияния факторов:
· региональный; · местный (локальный); · непосредственного окружения;
основные градостроительные принципы:
,обслуживание, отдых, труд, управление; · экологическая - обеспечить жизнепригодность среды, выражаемой физическими, санитарно-гигиеническими и - функциональное зонирование – разделение поселения на части различного функционального назначения по принципу ведущей функции; - город как единое целое – ни одна из функций города, взятая в отдельности, не существует сама по себе; - создание системывзаимосвязанных общественных центров – общегородской, жилой, промышленный, отдыха, местного значения; - транспортно-планировочная организация города – улично-дорожная сеть, организующая пешеходные и транспортные связи между различными функциональными зонами, создать архитектуру поселения; - поселение как развивающаяся структура – в архитектурно-планировочную структуру должна быть заложена возможность развития и совершенствования; - город в системе расселения – поселение является элементом системы национального расселения – рационально построенной пространственной организации группы поселений разной величины и профиля в различной природно-ландшафтной среде; - комплексность – при развитии поселения должны быть совместно рассмотрены пять задач: · социальная – обеспечить выполнение социальных функций – жилье, образование климатическими параметрами; · экономическая – направлена на рациональное использование территориальных ресурсов при размещении и эффективном использовании основных факторов производства; · эстетическая – обеспечение полноценных эстетических качеств окружающей среды; · техническая – обеспечивает решение задач, связанных с рельефом территории, качества и несущей способности грунтов, прочих инженерно-геологических условий;
циклы развития среды местоположения недвижимости:
·рост; ·стабильность (зрелость); ·упадок (ухудшение); · зарождение (обновление).
На сегодняшний день при расчете стоимости недвижимости учитываются следующие факторы, которые приводятся в виде параметров. На данный момент при оценке недвижимости учитываются следующие факторы:
Первый фактор — площадь квартиры
Рисунок 1- Удельная цена на предложения в зависимости от площади квартиры
На рисунке 1 показана зависимость средней цены предложения одного квадратного метра от площади квартиры. Видно, что с увеличением площади удельная цена увеличивается.
Для Алматы ценовой разрыв между выбранными диапазонами площадей лежит в пределах 5-8%, а начиная с площади 150 кв.м и больше мы наблюдаем резкий скачок цен на 21-28%.
Очевидно, что квартиры в диапазоне до 70 кв.м составляют старый жилищный фонд города, поэтому и цена за квадратный метр у них наименьшая — 3510500 тг.(1900 $). В следующие диапазоны площадей попадают в основном квартиры в новых жилых комплексах эконом- и комфорт-классов, здесь цены держатся на уровне 370 000- 407 000 тг. (2000-2200 $/кв.м.). Квартиры с большой площадью обычно находятся в жилых комплексах бизнес- и элит-классов, где и стоимость строительства дороже, и материалы для отделки более качественные. Прибавьте к этому привлекательное место расположения и респектабельный внешний вид здания — и станет понятно, почему цены предложения держатся здесь на уровне 499 500- 536 500 тг.(2700-2900 $/кв.м.)
Аналогичная картина прослеживается и в Астане, с разницей в среднем на 7% ниже от алматинских цен. И еще, для северной столицы резкий скачок цен на 21% зафиксирован только для квартир с площадью свыше 180 кв.м, в остальных случаях при переходе от одного диапазона площади к другому разница составляет 3-9%.
Поэтому при продаже или покупке квартиры кроме количества комнат стоит обратить внимание и на общую площадь, поскольку она в значительной степени влияет на запрашиваемую цену.
Второй фактор — уровень этажа
Рисунок 2 позволяет проследить зависимость динамики запрашиваемой цены одного «квадрата» от этажа, на котором находится жилье.
Рисунок 2 – Удельная цена предложения в зависимости
от уровня этажности
Для обоих городов квартиры на первых и последних этажах имеют наименьшую среднюю удельную цену предложения, разница между ними составляет всего 1-2%. Ценовой разрыв между крайними и средними этажами составляет уже 10-13%. Хотя в одном и том же доме различие в ценах может доходить до 30%.
Третий фактор — состояние квартиры
Рисунок 3 – Удельная цена предложения в зависимости от состояния квартиры
Ценовой разрыв между квартирами в черновой отделке и с евроремонтом составляет порядка 20%.
Квартиры в категориях «без ремонта» и «с ремонтом» (предполагается косметический ремонт) отличаются в цене квадратного метра всего на 3%.
Четвёртый фактор — наличие мебели
Рисунок 4 – Удельная цена предложения в зависимости от мебели
На рисунке 4 видно, насколько наличие мебели в продаваемой квартире «утяжеляет» цену одного квадратного метра. К примеру, в Алматы удельная цена предложения меблированной квартиры площадью свыше 180 кв.м с евроремонтом составляет 610 500 тг. (3300 $), при этом пустая квартира с аналогичными параметрами предлагается за 536 500 тг.(2900 $) за «квадрат».
Итак, приведенные графики красноречиво показывают, что каждый из рассмотренных нами дополнительных параметров в значительной мере влияет на стоимость недвижимости. Любое улучшение влечет за собой «прибавку» в цене.
На данный момент специалистами оценочных компании расчет рыночной стоимости жилых квартир проводится следующим образом:
- описание объекта оценки выражается в виде таблицы,
Таблица 1 - ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТОРАСПОЛОЖЕНИЯ
|
Наименование |
Описание |
|
Экономическое месторасположение |
Хорошее |
|
Экологическое состояние месторасположения |
Хорошее |
|
Развитость инфраструктуры |
Хорошее |
|
Транспортная развязка, близлежащие улицы |
Хорошее |
|
Наличие объектов социальной инфраструктуры на расстояние 500-1000 м. от оцениваемого объекта | |
|
Учреждения дошкольного образования (ясли, детсад), школы и т.д. |
Школы, детские сады. |
|
Магазины, торговые центры, рынки |
Магазины, салоны красоты. |
Таблица 2 - ХАРАКТЕРИСТИКА ДОМА В ЦЕЛОМ
|
Характеристика |
Описание |
|
Год постройки |
2006 |
|
Материал стен дома |
Кирпич |
|
Число этажей |
9 |
|
Лифт |
Есть |
|
Канализация |
Центральная |
|
Отопление |
Центральное |
|
Водоснабжение |
Центральное |
|
Горячее водоснабжение |
Центральное |
|
Электроснабжение |
Центральное |
|
Состояние подъезда |
Хорошее |
|
Таблица 3 - ХАРАКТЕРИСТИКА КВАРТИРЫ | |
|
Характеристика |
Описание |
|
Количество жилых комнат |
3 |
|
Этаж оцениваемой квартиры |
8 |
|
Этажность дома |
9 |
|
Площадь общая, кв.м. |
84,1 |
|
Площадь жилая, кв.м. |
49,5 |
|
Площадь кухни, кв.м. |
10,8 |
|
Площадь санузла, кв.м. |
1,4 |
|
Площадь ванны, кв.м. |
2,9 |
|
Высота потолка, м. |
Н/у |
|
Балкон/лоджия, кв.м. |
3,7 |
|
Входная дверь |
Металлическая |
|
Телефон |
Есть |
|
Отделка квартиры |
Хорошее |
|
Планировка квартиры |
Улучшенная |
|
Перепланировка (описание и узаконенность) |
Не установлено |
|
Фактическое использование |
По назначению |
Таблица 4 - ХАРАКТЕРИСТИКА ОТДЕЛОЧНЫХ ЭЛЕМЕНТОВ
|
Характеристика |
Материал отделки | ||
|
Описание |
Состояние | ||
|
Полы |
в жилых комнатах |
Ламинат |
Хорошее |
|
в кухне |
Ламинат/кер. плитка |
Хорошее | |
|
в санузле |
Ламинат/кер. плитка |
Хорошее | |
|
Стены |
в жилых комнатах |
Обои/левкас |
Хорошее |
|
в кухне |
Обои/левкас |
Хорошее | |
|
в ванной и туалете |
Обои/левкас |
Хорошее | |
|
в коридоре |
Обои/левкас |
Хорошее | |
|
Потолки |
Бетон |
Хорошее | |
|
Окна |
Металлопластиковые |
Хорошее | |
|
Двери |
входные |
Металлическая |
Хорошее
|
|
Межкомнатные |
Деревянные |
Хорошее | |
Таблица 5 - Применяемые показатели определения характеристик
|
В описании ремонта используются следующие характеристики: | |||||||
|
отличное, авторский дизайн |
ремонт произведен из современных строительных материалов под определенную стилистику с привлечением дизайнеров, срок 1-4 года | ||||||
|
хорошее |
Ремонт произведен по общепринятому стандарту евро (новые обои, левкас, произведена замена труб, окон, дверей, пола, сантехники и т.д.) срок ремонта 1-3 года | ||||||
|
среднее |
произведен ремонт, срок 3-6 лет, | ||||||
|
удовлетворительное |
ремонт косметический, пригодно к эксплуатации. | ||||||
|
требуется ремонт |
состояние элементов отделки плохое, для проживания необходимо проведение ремонта. | ||||||
|
Таблица 6 - Определение престижности административного района Для целей определения престижности района расположения оцениваемой квартиры, нами представлены следующие индикативные параметры определения и присвоены следующие показатели: | |||||||
|
|
Престижность района |
Балл |
В данном случае, район, в котором расположен объект оценки, классифицирован нами как: | ||||
|
* |
отличный район |
4 | |||||
|
* |
хороший район |
3 |
хороший район |
3 | |||
|
* |
удовлетворительный район |
2 |
|
|
| ||
|
* |
неудовлетворительный район |
1 |
|
|
| ||
|
Для целей определения престижности жилого комплекса/дома оцениваемой квартиры, нами представлены аналогичные индикативные параметры определения и присвоены следующие показатели: | |||||||
|
|
Престижность ЖК/дома |
Балл |
В данном случае, ЖК/дом, в котором расположена квартира, классифицирован нами как: | ||||
|
* |
отличный ЖК/дом |
4 | |||||
|
* |
хороший ЖК/дом |
3 |
хороший ЖК/дом |
3 | |||
|
* |
удовлетворительный ЖК/дом |
2 |
|
|
| ||
|
* |
неудовлетворительный ЖК/дом |
1 |
|
|
| ||
Таблица 7- РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА МЕТОДОМ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ
|
ХАРАКТЕРИСТИКИ |
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ |
АНАЛОГ №1 |
АНАЛОГ №2 |
АНАЛОГ №3 |
|
Контактная информация |
|
http://www.kn.kz/objects/view/id/2225688/ |
http://www.kn.kz/objects/view/id/2113493/# |
http://www.kn.kz/objects/view/id/2354731/ |
|
8-700-315-4596 |
8-705-775-7710 |
8-775-256-2220 | ||
|
Престижность района |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
Престижность дома |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
Категория (Архитектурно-планировочное) |
ЧС |
Двухкомнатная квартира |
Двухкомнатная квартира |
Трехкомнатная квартира |
|
Место расположения строения |
РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Тәуелсіздік, д. 14/1, кв. 35 (Ранее: ул. Манаса) |
РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Тауелсиздик |
РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Мирзояна |
РК, г. Астана, р-н Алматы, пр. Мирзояна/Петрова |
|
Уровень транспортной доступности |
Хороший |
Хороший |
Хороший |
Хороший |
|
1-я 2-я линия |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия |
Первая линия |
|
Общая площадь, кв.м |
84,1 |
60,0 |
77,0 |
121,0 |
|
Жилая площадь, кв.м |
49,5 |
-- |
-- |
-- |
|
Площадь кухни, кв.м |
10,8 |
-- |
-- |
-- |
|
Высота этажей |
до 3,5 м |
до 3,5 м |
до 3,5 м |
до 3,5 м |
|
Год постройки |
2006 |
2008 |
2013 |
2013 |
|
Этажность |
8/9 |
3/25 |
7/14 |
2/5 |
|
Конструктив здания (несущий и ограждающий материал) |
Кирпич |
Монолитный |
Кирпич |
Кирпич |
|
Инженерные коммуникации |
Отопление, водоснабжение, эл/во, канализация- центральные. |
Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные. |
Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные. |
Водоснабжение, эл/во, канализация, отопление - центральные. |
|
Благоустройство территории |
Асфальтирована, огорожена |
Асфальтирована, огорожена |
Асфальтирована, огорожена |
Асфальтирована, огорожена |
|
Текущее целевое использование |
По назначению |
По назначению |
По назначению |
По назначению |
|
Дополнительная информация |
Не угловая |
Не угловая |
Не угловая |
Не угловая |
|
Стоимость предложения, USD |
120 000 |
155 000 |
215 000 | |
|
Стоимость за кв.м общей площади |
2 000 |
2 013 |
1 777 | |
|
Торг, % |
-5,00% |
-5,00% |
-5,00% | |
|
Сумма поправки, USD |
-6 000,00 |
-7 750,00 |
-10 750,00 | |
|
Скорректированная цена, USD |
1 900,00 |
1 912,34 |
1 688,02 | |
|
Поправка на достоверность информации, % |
-3,00% |
-3,00% |
-3,00% | |
|
Сумма поправки, USD |
-3 420,00 |
-4 417,50 |
-6 127,50 | |
|
Скорректированная цена, USD |
1 843,00 |
1 854,97 |
1 637,38 | |
|
Стоимость предложения, за вычетом поправки на торг и поправки на достоверность информации, USD |
110 580,00 |
142 832,50 |
198 122,50 | |
|
Стоимость дополнительного движимого имущества, USD |
3 000,0 |
5 000,0 |
0,0 | |
|
Стоимость предложения за вычетом улучшений, USD |
107 580,0 |
137 832,5 |
198 122,5 | |
|
Стоимость парковочного места, USD (расчеты по парковочным местам находятся в приложениях) |
0,0 |
0,0 |
0,0 | |
|
Стоимость предложения за вычетом стоимости земельного участка, USD |
107 580,0 |
137 832,5 |
198 122,5 | |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 793,00 |
1 790,03 |
1 637,38 | |
|
| ||||
|
ПЕРВАЯ ГРУППА ПОПРАВОК | ||||
|
Поправка на передаваемые права, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 793,00 |
1 790,03 |
1 637,38 | |
|
Поправка на условия финансирования, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 793,00 |
1 790,03 |
1 637,38 | |
|
Поправка на условия продажи, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 793,00 |
1 790,03 |
1 637,38 | |
|
Поправка на расходы, производимые непосредственно после покупки, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 793,00 |
1 790,03 |
1 637,38 | |
|
Поправка на условия рынка (дата продажи), % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Сумма поправки, USD |
0,00 |
0,00 |
0,00 | |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 793,00 |
1 790,03 |
1 637,38 | |
|
ВТОРАЯ ГРУППА ПОПРАВОК | ||||
|
Поправка на местоположение, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на год постройки, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на площади, % |
-2,00% |
0,00% |
2,00% | |
|
Поправка на архитектурно-планировочные решения, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на конструктивные элементы, % |
1,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на этажность, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на угловое расположение, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на инженерное обеспечение,% |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на техническое и конструктивное состояние, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на состояние внутриотделочных работ, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на использование, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на экономические характеристики, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на компоненты продажи, не относящиеся к недвижимости, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на престижность района, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на престижность дома, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на благоустройство территории, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Поправка на наличие дополнительных улучшений, % |
0,00% |
0,00% |
0,00% | |
|
Общая корректировка второй группы поправок, % |
-1,00% |
0,00% |
2,00% | |
|
Скорректированная цена, USD/кв.м |
1 775,07 |
1 790,03 |
1 670,12 | |
|
Вес объектов-аналогов с учетом коэффициентов соответствия, % (Итоговый показатель) |
25,93% |
42,86% |
31,21% | |
|
Средневзвешенная величина рыночной стоимости, USD |
1 748,7 | |||
|
Общая площадь объекта, кв.м |
84,10 | |||
|
Скорретированная стоимость, USD |
147 065,67 | |||
|
Скорретированная стоимость, KZT |
27 302 741,63 | |||