3. Определение наиболее влияющего фактора на недвижимость в городе астана

3.1 Методы оценки факторов влияния на недвижимость

Социологическая методика  базируется на проведении социологического опроса, в котором респондентам предлагают сделать потребительский выбор в ситуации гипотетического рынка на благо окружающей среде.

Респондентам задаются прямые вопросы о их готовности платить или готовности получить компенсацию за некоторые изменения окружающей среды.

Метод транспортных затрат связан с оценкой стоимости времени и ценности мест посещения.

Он используется для оценки выгод от улучшения мест рекреации и природных достопримечательностей.

Гедонистический метод основан на анализе рынков товаров или факторов производства (земля, труд) с точки зрения из связи с объектами окружающей среды.

С помощью этого метода можно определить разницу в стоимости имущества (квартиры или дома) для районов с различным качеством окружающей среды, а также оценить готовность людей платить за улучшение качества окружающей среды, то есть получить экономическую оценку в стоимости такого улучшения.

Вторая группа включает два типа методик:

1. Методика концентрации

2. Методика валовых выбросов

 

ЭЭУ^конц = ΣК_i * у_i

К_i – количество основного расчетного элемента (1 млн.руб. основных фондов промышленности, ЖКХ, транспорта, численность населения, га – гектары).

у_i – удельный ущерб, наносимый одной единице расчетного элемента.

Основным недостатком методик концентрации является то, что они не могут выявить виновников загрязнения и их вклад в загрязнения.

Методика валовых выбросов по загрязнению водной среды

ЭЭУ = γ*σ*М

γ – величина удельного ущерба

М = Σm_i * A_i

М – приведенная масса

m_i – масса в тоннах

A_i – коэффициент относительной агрессивности

Расчет ЭЭУ от нарушений почв и земель:

1. Эрозия

2. Засоление

3. Заболачивание

ЭЭУ^почв = Н_s*S*K_экол*К_от

Н_s – норматив стоимости освоения новых земель взамен изымаемых с/х угодий для не с/х нужд

S – площадь нарушенных земель

K_экол – коэффициент экологической ситуации региона

К_от – коэффициент, вводимый для особо охраняемых территорий:

а. земли природоохранного заповедного назначения = 3

б. земли историко – культурного назначения = 2

в. земли рекреационного (отдых, туризм) назначения = 1,5

 

1. Захламление несанкционированными свалками

ЭЭУ^н/санк =25* Н_s*S*K_экол*К_от

2. Загрязнение почв химическими веществами

ЭЭУ^почв = Н_s*S*K_экол*К_от*К_хим

 

К_хим = 1+ 0,2 * (n – 1) – n ≤ 10

Оценка ЭЭУ от шумового загрязнения – это экономическая оценка действия на население внешних шумов от источника шума S в коммунально – бытовых условиях в течении расчетного года.

ЭЭУ_имущ = γ * G_s

γ – удельный ущерб на 1 единицу шумовой нагрузки

G_s – величина вклада источника S в суммарную оценку шумовой нагрузки на население, измеряется в условных единицах шумовой нагрузки в год.

Экспертная оценка. Метод используется при недостаточном нормативно-методическом обеспечении процедуры оценки ущерба, привлекается несколько опытных специалистов в данной области, которые оценивают масштаб влияния на окружающую среду. Преимущество метода в том, что он применяется тогда, когда трудно оценить масштаб по какой-либо квалификации, либо для данных видов загрязнений мало данных для составления определенной методологии. Недостаток данного метода - его длительность по времени проведения, дороговизна, вероятность неверной оценки экологического ущерба (субъективность мнения).

Метод прямого счёта. Метод рассчитывается исходя из величины ущерба, определяется непосредственно для конкретного объекта в денежных единицах. По мнению ряда исследователей, являются на сегодня наиболее точными и объективными. Следует отметить ограниченную сферу применения. Не всегда есть возможность посчитать экологический ущерб в денежном эквиваленте.

Метод косвенного счёта. Устанавливает математические зависимости между уровнем загрязнения и величиной экологического ущерба. Хорошо функционирует в условиях государственной собственности на природные ресурсы и средства производства, но на данный момент метод применяется редко, так как в современных условиях данный метод не актуален

Рыночная оценка (метод оценки недвижимости). Подходит для расчета стоимости поврежденного объекта по показателю его рыночной цены. Подойдет в тех случаях, когда есть аналогичные ситуации для сравнения. Недостаток метода в том, что он применяется в случае наличия информации о большом количестве сделок по продаже аналогичных объектов. 

Метод энергетической оценки. Оценка стоимости биотических компонентов экосистем, учитывая их энергетическую значимость. Возможность учесть любой фактор, который имеет то или иное воздействие на окружающую среду. Недостатки метода - большие затраты, т.к. необходимо учесть каждый влияющий компонент, и каждый объект, на который оказано воздействие.