Особенности городского кадастра

  К основным особенностям городского кадастра можно отнести то, что он решает комплексные задачи развития территории со сложной инфраструктурой. Одна и та же территория может принадлежать нескольким владельцам. Это делает сложной актуальную для городов задачу распределения территорий и сбор налогов. Кроме этого, переплетение прав собственности и перекрытие территорий затрудняет процесс регистрации прав собственности на конкретный участок.        Кадастровые данные подразделяются на общие, характеризующие  территориально-планировочную структуру  города (название, границы, коды городов, районов, секций, кадастровых участков, улиц, отрезков улиц, площадей и перекрестков) и специфические по объектам и  явлениям (городские земли, водные поверхности; грунты; зеленые насаждения, здания и сооружения; инженерные коммуникации; улицы и дороги; медицина; экология; сфера обслуживания; население).        Материалы городского кадастра целесообразно  разделять по методам отображения кадастровых данных. Материалы, полученные в результате строгих методов отображения данных, определяют как планово-картографические, все остальные, полученные нестрогими методами, — как документы.        Кадастровый земельный участок — часть  земной поверхности, ограниченная со всех сторон установленной в кадастре недвижимостей пограничной линией и обозначенная номером.        Планово-картографические материалы городского кадастра используют для решения следующих задач:        - производства графических измерений и расчетов, связанных с планированием, прогнозом;        - выполнения графоаналитических расчетов при проектировании объектов промышленного и гражданского городского строительства;        - определения объемов земляных работ при строительстве и реконструкции объектов городского хозяйства графоаналитическими методами;        - установления границ землепользования, административных границ района, городской черты;        - определения площадей кадастровых участков и других учетных единиц;        - составления графических приложений к правовым и юридическим документам;         - планирования природоохранных мероприятий на территории города.         Содержание  кадастровых документов определяется требованиями потребителей. Для установления характера документов и материалов принята следующая классификация:        - по источнику поступления — из каких организаций поступила;        - по содержанию — геодезическая, топографическая, картографическая, гидрологическая и т.д.;        - по видам объектов и явлений — городские земли, здания и сооружения, инженерные сети, геология, зеленые насаждения, экология;        - по форме представления — графическая, текстовая, алфавитно-цифровая;        по  сложности вопросов — простая, сложная, уникальная, массовая;        - по виду выдачи — подлинник, дубликат, копия, выкопировка;        - по степени режимности — общего пользования, служебная, секретная.        Требования  к материалам и документам городского кадастра — точность, достоверность, наглядность, доступность и удобство восприятия.        Точность  материалов и документов городского кадастра определяется многими критериями. Для планово-картографических материалов — масштабом кадастровых планов, средней квадратической ошибкой измерений. Для документов — средней квадратической ошибкой значений количественных характеристик (численность, жилая площадь и т.п.). Особое значение масштаба планово-картографического материала обусловлено прямой зависимостью трудоемкости создания планово-картографического материала от масштаба, стоимости работ, времени их выполнения. Укрупнение масштаба приводит к удорожанию работ и увеличению сроков их выполнения. В качестве критерия точности планово-картографического материала принят базовый масштаб кадастровой съемки.        Кадастровая съемка — комплекс работ, выполняемых  с целью получения информации о пространственном, юридическом, экономическом  и физическом положении и состоянии элементов и объектов местности, в том числе земель, растительности, водного и воздушного бассейнов.        Базовый масштаб кадастровой съемки выражает требования к совокупности работ  по сбору и обработке кадастровых  данных, достаточных для их отображения  в графическом виде и оптимально обеспечивающих составление планово-картографического материала кадастра в любом масштабе.        Рациональным  базовым масштабом кадастровой  съемки принят М 1:500, так как в  процессе съемки именно этого масштаба можно получить данные, достаточные для составления топографических планов всего масштабного ряда, однако базовый масштаб кадастровой съемки не может служить критерием точности (как в топографии). Все материалы городского кадастра подвержены изменению, поэтому степень их соответствия фактическим размерам и состоянию объектов на момент выдачи потребителю должны удовлетворять требованиям достоверности, а именно: надо соблюдать сроки старения планово-картографического материала. Установленное время действия кадастровых материалов обеспечивается путем их постоянного обновления.    Организационное обеспечение работ  по созданию городского кадастра

          Организационное обеспечение работ по созданию городского кадастра (ГК) включает:        - подготовительные мероприятия для создания ГК;        - разработку справочников и классификаторов, необходимых для ведения ГК;        - организацию мониторинга (отслеживания) изменений границ участков и информации, определяющей порядок и права их эксплуатации;        - обследование (составление списка) возможных запросов населения;        - разработку методических материалов, обеспечивающих внедрение информационных технологий;        - подготовку нормативно-технических материалов, определяющих порядок функционирования системы и обмен информацией с другими базами данных.        Перечень  первоочередных работ, которые необходимо выполнить для организации учета недвижимости города и создания ГК включает:        - определение границ административного деления города;        - формирование территориального деления города (промышленные зоны, жилая застройка, городская инфраструктура, земли общего пользования, земли водного фонда, земли лесного фонда);        - разработку методики кадастрового деления города, создание цифровой векторной карты, организация ведения оперативной кадастровой карты города с указанием границ земельных участков и их кадастровых номеров;        - подготовка цифровой топографической основы города;        - уточнение адресов проживающего на территории города населения и названия улиц;        - создание векторной цифровой карты градорегулирующей информации.        К обязательным предварительным организационным мероприятиям относится разработка методики присвоения кадастрового номера объекту недвижимости. При создании ГК необходимо максимально использовать сложившиеся традиции в городском хозяйстве. В основу кадастрового районирования города можно положить принятую городским бюро технической инвентаризации (ГорБТИ) схему и нумерацию кварталов. При создании кадастра земель общего пользования необходимо взять за основу схему магистралей и улиц города.        На  первом этапе создания геоинформационной  системы в качестве основы земельного кадастра, как правило, используется растровое изображение топографической карты масштаба 1:2000 с дальнейшим уточнением топографической основы.

По ГКРФ все вещи делятся на два вида: движимые и недвижимые. Согласно ст. 130 ГКРФ: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связанно с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания сооружения.  К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. "Также, согласно 2 абзаца части 1 статьи 132 ГКРФ: "предприятие в целом как имущественный комплекс признаётся недвижимостью". 

"Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГКРФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. 

"Указом Президента Российской Федерации от 25 марта 1992 г. No. 301 "О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий" гражданам и юридическим лицам предоставлено право при приватизации государственных и муниципальных предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве объектов этих предприятий наряду с арендой земельных участков приобретать их в собственность. Более того, Указом было предусмотрено, что земельные участки, предоставленные гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, по их желанию могут продаваться им в собственность".  В соответствии с Законом Российской Федерации от 23 декабря 1992 г. "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" предусматривалась передача в частную собственность граждан в городах, поселках и сельской местности земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки. Таким образом, можно говорить о том что по действующему законодательству земля может передаваться в собственность, но только под определённые цели перечисленные в законе, указанном выше. В связи с этим необходимо упомянуть, что законодальным органами готовится к принятию законопроект о земельной реформе, согласно которому земля будет передаваться в собственность субъектам гражданского права.  Как и земельные участки, самостоятельными объектами недвижимости признаются участки недр и обособленные водные объекты. "Они являются недвижимостью в силу естественных физических свойств, а не потому, что составляют единое целое с земельным участком. В противном случае было бы невозможно установление права собственности на недра вне зависимости от права собственности на землю".  "Особенность такого рода объектов состоит в том, что в отношении них действует презумпция государственной собственности: в соответствии с пунктом 2 статьи 214 ГК РФ природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Таким образом, указанные объекты в принципе не могут признаваться бесхозяйными.

Земельный участок -- часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок.

Согласно Земельному кодексу РФ (далее -- ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим разрешенное использование.

В РФ определены следующие категории земель:

· сельскохозяйственного назначения;

· поселений;

· промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, обороны, безопасности и иного специального назначения;

· особо охраняемых природных территорий и объектов;

· лесного фонда;

· водного фонда;

Земли, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от формы собственности, целевого назначения и разрешенного использования подлежат государственному кадастровому учету. В настоящее время юридически действителен учет, проводившийся в России до вступления в силу Закона «О государственном земельном кадастре». Моментом возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта кадастрового учета считают дату внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель -- основной документ земельного кадастра.

Он содержит такие сведения, как:

- кадастровые номера;

- местоположение (адрес);

- площадь;

- категория земель и их разрешенное использование;

- описание границ участков, их отдельных частей;

- зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);

- экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;

- качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель;

- наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с участками.

Кадастровый номер участка -- это длинный ряд цифр и точек, и их значение не всегда понятно рядовому обывателю. В ходе кадастрового деления территории Российской Федерации той или иной ее части присвоили номер. Единицами такого дробления служат округа, районы, кварталы. Поэтому кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала, а также самого участка. Цифры отделены друг от друга двоеточиями.

Если возникнет необходимость продать земельный участок, то надо произвести его оценку, которая предусматривает двусторонний подход. С одной стороны, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, растительным и животным миром, и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода. С другой стороны, земля рассматривается как составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с позиции полезности и доходности использования конкретного земельного участка.

Оценка земельных участков может проводиться в следующих случаях:

- совершения сделки с единым объектом недвижимости;

- вовлечения земельных участков в сделку, в том числе их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

- определения начальной цены земельного участка на торгах;

- изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд;

- получения кредита под залог объектов недвижимости;

- внесения земельных участков в уставные капиталы компаний;

- определения наилучшего и наиболее эффективного использования земельных участков;

- разработки и осуществления инвестиционных проектов;

- в иных случаях, предусмотренных законодательством об оценочной деятельности.

При проведении оценки владелец участка должен будет предоставить следующие документы и информацию:

- правоустанавливающий документ на земельный участок;

- кадастровый план земельного участка;

- площадь земельного участка;

- сведения о категории земельного участка в соответствии с целевым назначением;

- разрешенное использование;

- сведения об ограничениях и обременениях земельного участка;

- сведения о состоянии и наличии инженерных коммуникаций;

- при наличии, сведения об объектах недвижимости, расположенных на земельных участках.

При оценке земельных участков четко разграничиваются категории земель. Особую категорию представляют собой земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов). На их ценность влияют величина города и его производственно-хозяйственный потенциал, уровень развития инженерной и социальной инфраструктуры, региональные природные, экологические и другие факторы. Также разделяют оценку земель сельскохозяйственного назначения и оценку земель в садоводческих товариществах и кооперативах, а также дачных поселках.

В зависимости от типа земельного участка к нему применяются разные методы оценки. Но суть их сводится к определению дохода, который может дать объект, построенный на этой земле.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «О ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ»