Тема 2. Содержание процесса технической эксплуатации зданий

2.1. Система осмотров зданий

2.2. Техническое обслуживание зданий и подготовка зданий к сезонной эксплуатации

2.3. Аварийно-диспетчерское обслуживание зданий

2.4. Система ремонтов зданий: текущий и капитальный ремонт

2.1. Система осмотров зданий

Система осмотров и обследований зданий предусматривает общие и частичные осмотры. Во время общих осмотров осматриваются все конструкции, инженерные системы и помещения зданий, а также придомовые территории. Во время частичных осмотров осматривается отдельный конструктивный элемент при наличии оснований для этого.

Общие плановые осмотры проводятся, как правило, 2 раза в год весной и осенью (до начала отопительного сезона). Внеплановые (внеочередные) осмотры проводят после ливней, ураганов, снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, вызывающих повреждения отдельных элементов здания, а также в случае аварий или деформаций конструкций, нарушающих условия нормальной эксплуатации.

Общие осмотры осуществляются комиссией, в которую входят представитель собственника здания, главный инженер службы эксплуатации, техники-смотрители и рабочие для устранения дефектов на месте (плотники-столяры, кровельщик, сантехник). По результатам осмотра заполняются акты технического состояния, в которых отражаются выявленные неисправности и возможные причины их возникновения. По результатам осмотра составляется дефектная ведомость, разрабатываются мероприятия по ремонту (планируется объем работ) и составляется план текущего ремонта на следующий год.

Частичные осмотры отдельных конструкций и инженерных систем проводятся с установленной для них периодичностью рабочими-специалистами жилищно-эксплуатационной организации или рабочими специализированной организации, обеспечивающей обслуживание инженерных систем по договору субподряда с жилищно-эксплуатационной организацией.

Плановые и частичные осмотры конструктивных элементов, инженерных систем и оборудования проводятся с периодичностью приведенной в таблице 3.1.

Обнаруженные во время осмотров дефекты и деформации, могущие привести к снижению несущей способности конструкций и устойчивости здания, угрожать жизни, здоровью и имуществу граждан, должны устраняться в следующие установленные сроки с момента обнаружения:

Таблица 3.1.

Периодичность проведения осмотров конструктивных элементов и помещений здания

Наименование конструктивного элемента, помещения	Периодичность осмотров
Каменные, железобетонные конструкции, панели и межпанельные стыки Полы Вентиляционные каналы	12 месяцев (1 раз в год)
Деревянные конструкции Внутренняя и наружная отделка	6-12 месяцев (1-2 раза в год)
Крыши Системы горячего и холодного водоснабжения, канализации, отопления (в квартирах)	3-6 месяцев (2-4 раз в год)
Открытая электропроводка, светильники на лестницах и в вестибюлях Газоходы и помещения с установленными газовыми приборами Внутридомовые сети, оборудование и пульты управления ОДС	3 месяца 4 раза в год
Системы центрального отопления на чердаках, в подвалах и на лестницах; тепловые вводы и котельное оборудование Электрооборудование котельных, насосы и водоподкачки	2 месяца 6 раз в год
Мусоропроводы, системы дымоудаления и пожаротушения	ежемесячно

• протечки кровли – в течение 1 суток,

• повреждения водостоков (водосточных труб, воронок, колен и пр.) – в срок 5 суток;

• разбитые стекла окон и неисправности входных дверей в зимнее время в течение суток, летом – в течение 3-х суток;

• отслоение штукатурки с потолка, угрожающее ее обрушению - в течение 5 суток с немедленным принятием мер безопасности (ограждение опасной зоны).