8. Заключение договора на торгах

8.1. В статье 447 ГК необходимо учесть и отразить специфику торгов, проводимых субъектами, наделенными публичными полномочиями на отчуждение чужого имущества (публичных торгов).

8.2. Положения ГК о внесении участниками торгов задатка целесообразно изложить в форме, допускающей возможность для организатора торгов использовать иные способы обеспечения (например, гарантию), если только требование об использовании задатка не установлено законом, определяющим порядок проведения торгов.

8.3. В настоящее время возможны два варианта заключения договора на торгах: 1) договор заключается непосредственно в ходе торгов; 2) на торгах выявляется победитель, с которым впоследствии заключается договор (пункт 5 статьи 448 ГК).

Вместе с тем нормы ГК, относящиеся к случаю, когда договор заключается в ходе торгов, не позволяют определить, в какой момент договор считается заключенным (в момент принятия предложения на торгах или в момент подписания протокола).

В случае же, когда предметом торгов является право на заключение договора, существующая норма не дает однозначного ответа на вопрос о том, является ли наличие протокола, подписанного сторонами, обязательным условием для предъявления требования о понуждении заключить договор.

Для первого случая необходимо четко определить момент, когда договор считается заключенным, указав для второго случая, что протокол считается предварительным договором, а также установить, что при наличии подписанного протокола может быть заявлено требование о заключении договора.

8.4. Должен быть решен вопрос о возможности изменения заключенного на торгах договора. Отсутствие в законе норм, ограничивающих такую возможность, приводит к злоупотреблениям, когда после торгов заключенный договор существенно изменяется так, что в случае проведения торгов на измененных условиях могли бы существенно измениться и число участников торгов, и их предложения по цене или иным условиям договора. В связи с этим необходимо урегулировать в ГК режим договора, заключенного на торгах, установив, в частности, что изменения в такой договор могут вноситься только в том случае, если они не находятся в связи с формированием конкурентных предложений участников торгов.

8.5. Целесообразно установить в ГК срок, в течение которого торги могут быть оспорены в соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК.

8.6. Существует необходимость включения в ГК положений, закрепляющих понятие публичных торгов, особые правила их проведения, основания и сроки признания их недействительными, последствия недействительности, а также положения, определяющие влияние публичной продажи на судьбу обременений продаваемого имущества.

9. Изменение и расторжение договора

9.1. В ГК предусмотрены три различных способа изменения и расторжения договора: по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450); по требованию одной из сторон в судебном порядке (пункт 2 статьи 450); путем одностороннего отказа от исполнения договора (пункт 3 статьи 450).

В отличие от первых двух способов расторжения и изменения договора, не вызывающих нареканий, правовое регулирование расторжения (изменения) договора путем одностороннего отказа от его исполнения страдает значительными недостатками. Не предусмотрен ни какой-либо определенный порядок действий сторон, направленных на прекращение (изменение) договора, ни момент его расторжения (изменения), и при этом односторонний отказ от договора (исполнения договора) допускается при отсутствии каких-либо серьезных к тому оснований. Для этого достаточно, чтобы возможность подобного расторжения (изменения) договора (то есть право стороны на односторонний отказ от исполнения договора) допускалась законом или даже, как это предусмотрено статьей 310 ГК, соглашением сторон. Такое правовое регулирование не способствует стабильности договорных отношений.

Общие правила ГК о расторжении и изменении договора путем одностороннего отказа (пункт 3 статьи 450 ГК) необходимо дополнить следующими положениями:

- односторонний отказ от договора (исполнения договора) возможен только по основаниям, предусмотренным ГК, иными законами или договором;

- право стороны на односторонний отказ от договора (исполнения договора) реализуется путем уведомления ею другой стороны; договор считается прекращенным с момента получения такого уведомления;

- в случае, когда при наличии основания для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая на это право, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения, отказ от договора (исполнения договора) не допускается, если иное не предусмотрено договором.

Эти положения должны применяться и к случаям одностороннего изменения договора.

9.2. В существенном уточнении нуждается норма, согласно которой стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (пункт 4 статьи 453 ГК).

В ситуации, когда договор расторгается из-за того, что одна из его сторон не исполнила договор, отказ в удовлетворении требования другой стороны, добросовестно исполнившей свое обязательство, о возврате имущества, переданного контрагенту во исполнение договора, выглядит явно несправедливым. Норма должна быть дополнена положением о том, что в случае, когда до момента расторжения или изменения договора одна из сторон не исполнила обязательство либо предоставила другой стороне неэквивалентное исполнение, к отношениям сторон подлежат применению правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК).