2. Земельне законодавство про грошову оцінку земель населених пунктів.
Грошову оцінку території населених пунктів здійснюють у встановлених межах населеного пункту. Грошова оцінка земель населених пунктів, як і оцінка інших категорій земель ґрунтується на рентному підході. В Законі України "Про плату за землю" визначено, що грошова оцінка є капіталізованим рентним доходом із земельної ділянки. Суть грошової оцінки земель населених пунктів полягає у визначенні двох основних показників: зручності місце розташування земельної ділянки та рівні її облаштування. Обидва вони зумовлюються містобудівними параметрами розвитку населеного пункту, його частин (зон), а також окремих земельних ділянок.
Грошова оцінка земель населеного пункту виконується окремо для забудованих територій і земель рекреаційного призначення та інших відкритих (незабудованих) земель і окремо для територій сільськогосподарського використання. Процедура виконання грошової оцінки поділяється на декілька етапів, зокрема.
Спочатку визначається базова – середня, для даного населеного пункту, вартість одного квадратного метра земель. Потім базова вартість диференціюється в межах населеного пункту по економіко–планувальних зонах. Далі визначається вартість квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів.
На заключному етапі проводиться грошова оцінка окремих земельних ділянок і здійснюється державними органами земельних ресурсів безпосередньо або іншими організаціями, що мають дозвіл на використання зазначених робіт [12].
Відповідно до методики грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів визначається за формулою:
(3.1)
де: Ц н – грошова оцінка 1 м2 земельної ділянки (у гривнях);
В – витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на 1 м2 (у гривнях);
Н п – норма прибутку, 6% (прийнято для України);
Н к – норма капіталізації, 3% (прийнято для України);
К ф – коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;
К м – коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.
Коефіцієнт Км обумовлюється трьома групами рентоутворюючих факторів: регіонального, зонального та локального характеру.
К м = К м1* К м2* К м3 , (3.2)
де: К м1 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місця розташування населеного пункту в загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення – регіональні фактори.
К м2 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від ступеня містобудівної цінності території населеного пункту (економіко-планувальної зони) – зональні фактори.
К м3 – коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від особливостей місця розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони – локальні фактори.
Грошова оцінка земель здійснюється з метою регулювання відносин при передачі землі у власність, спадщину, заставу, при даруванні та права оренди., визначенні ставок земельного податку, ціноутворення, обліку сукупної вартості основних засобів виробництва, визначенні розміру внеску до статутних фондів, акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів.
Інформаційною базою для грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення є матеріали державного земельного кадастру (кількісна і якісна характеристика земель, бонітування ґрунтів, економічна оцінка земель), матеріали внутрігосподарського землевпорядкування, земель населених пунктів – їх генеральні плани та проекти планування і забудови населених пунктів, матеріали економічної оцінки території.
Грошова оцінка землі є вихідною базою для здійснення операцій із земельними частками (паями), ринкова ціна яких визначається на основі співвідношення попиту і пропозиції, а також для встановлення стартової ціни земельних ділянок несільськогосподарського призначення при їх продажу на конкурентих засадах.
Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, на які відсутні матеріали економічної оцінки, явизначається за аналогічними агровиробничими групами ґрунтів, які до них прилягають.
На гірших землях, на яких не створюється диференціальний рентний дохід (з нульовим або від’ємним показником оцінки), грошова оцінка земель визначається величиною абсолютного рентного доходу – 1,6 ц зерна з гектара. Грошова оцінка земельних ділянок під виробничими будівлями і спорудами сільськогосподарських підприємств, що розташовані за межами населених пунктів, визначається за аналогічними агровиробничими групами ґрунтів, які до них прилягають.
Результати грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення селищ міського типу і сільських населених пунктів, у тому числі грошової оцінки і ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення, що підлягають продажу у цих населених пунктах та за їх межами, розглядаються та погоджуються місцевими органами Держкомзему та містобудування і архітектури. Дані грошової оцінки затверджуються районними державними адміністраціями за поданням комісій.
В основу визначення грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (далі – земель) кладеться рентний дохід, який створюється при виробництві зернових культур і визначається за даними економічної оцінки земель, проведеної в 1988 році.
Підставою для розрахунків за економічною оцінкою земель по виробництву зернових культур є те, що вони вирощуються практично на всіх ґрунтах.
В умовах інфляції рентний дохід обчислюється у натуральних одиницях (центнерах зерна), який при визначенні грошової оцінки переводиться у вартісний вираз за поточними або світовими цінами.
Величина грошової оцінки є добутком річного рентного доходу і терміну його капіталізації. Термін капіталізації встановлюється в 33 роки.
Грошова оцінка здійснюється окремо по орних землях, землях під багаторічними насадженнями, природними сіножатями та пасовищами.
Грошова оцінка земель населених пунктів здійснюється на основі нормативів витрат на освоєння та облаштування території з урахуванням:
- місце-розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення;
природно-кліматичних та інших інженерно-екологічних умов;
архітектурно-ландшафтної та історико-культурної цінності;
екологічного стану;
функціонального призначення.
Грошова оцінка 1 кв. метра земельної ділянки земель населеного пункту визначається за формулою:
В х Нп
ЦИ = ------------- х Кор х Км, де
Нк
Ци – грошова оцінка 1 кв. метра земельної ділянки ( у гривнях);
В – норматив витрат на освоєння та облаштування території в розрахунку на кв. метр (у гривнях);
Нп – норма прибутку, в %;
Нк – норма капіталізації, в %;
Кор – коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки (під житлову та громадську забудову);
Км – коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кор), враховують її призначення для житлової і громадської забудови промисловості, транспорту.
Коефіцієнти, які характеризують місцерозташування земельної ділянки (Км) обумовлюються 3-ма групами факторів: регіонального, зонального і локального характеру.
Загальний коефіцієнт локальних факторів місцерозташування земельної ділянки (Км1) обчислюється за формулою:
Км1 = Кр1 х Кр2 х Кр3, де
Кр1 – коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів різної чисельності населення;
Кр2 – коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населеного пункту, розташованої у приміській зоні великих міст;
Кр3 – коефіцієнт, який враховує місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів, які мають статус курортів.
Загальний коефіцієнт загальних факторів місцерозташування земельної ділянки в межах населених пунктів (Км2) обчислюється за формулою:
Км2 = Кз1 х Кз2 х Кз3, де
Кз1 – коефіцієнт, який враховує відстань земельної ділянки до загальноміського центру, концентрованих місць прикладання праці і масового відпочинку населення;
Кз2 – коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в ядрі центру крупних і крупніших міст та інших населених пунктів, що мають особливо важливе історичне значення;
Кз3 – коефіцієнт, який враховує розташування земельної ділянки в приморській смузі населених пунктів.
Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення, розташованих у межах населених пунктів, здійснюється з урахуванням коефіцієнтів, що враховують місцерозташування земельних ділянок (Км).
Грошова оцінка окремої земельної ділянки визначається як добуток грошової оцінки 1 кв. метра земель і її площі, яка встановлюється за матеріалами державного кадастру, і визначається за формулою:
Цз = Ци х Пз, де
Цз – грошова оцінка земельної ділянки ( у гривнях);
Ци – грошова оцінка 1 кв. метра земельної ділянки ( у гривнях);
Пз – площа земельної ділянки ( у кв. м).
Грошова оцінка земель несільськогосподарського призначення не проведена, вона визначається за формулою:
Ци = Бн х Пз х Кф х Км, де
Ци – грошова оцінка земельної ділянки (у гривнях);
Бн – базова вартість 1 кв. метра земельної ділянки (у гривнях);
Пз – площа земельної ділянки (у гривнях);
Кф – коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову забудову);
Км – коефіцієнт, який характеризує місцерозташування земельної ділянки.
Якщо земельна ділянка несільськогосподарського призначення знаходиться за межами населеного, ціна 1 кв. метра її дорівнює десятикратному розміру грошової оцінки ріллі.
Визначення розміру земельної ділянки проводиться Держкомземом, його місцевими органами із залученням органів містобудування і архітектури шляхом обміру її в натурі та аналізу відповідної документації.
Ціна земельної ділянки, в разі її продажу, визначається на основі грошової оцінки, з урахуванням поточних і стратегічних завдань розвитку відповідної території та кон’юнктури ринку, і може бути зменшена, але не більш, як на 80 %, у разі продажу земельної ділянки разом з розташованим на ній об’єктами незавершеного будівництва на 50-90 %, залежно від об’єктів (перспективних, звичайних, безперспективних).
Визначення стартової ціни земельних ділянок уразі проведення їх приватизації на конкурентних засадах у сільських населених пунктах та за їх межами здійснюється юридичними особами, а також фізичними особами за переліком, що встановлюється обласними управліннями земельних ресурсів та містобудування і архітектури.
Грошова оцінка земель села Жабинці здійснена відповідно до чинного законодавства з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі землі у власність, у спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.
Грошова оцінка земель села Жабинці проведена відповідно до Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів (надалі “Порядок грошової оцінки”), затвердженого наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та академії аграрних наук від 27 листопада 1995 року № 76/230/325/150, змін і доповнень до розділу 3 Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затверджених наказом Держкомзему України, Держкоммістобудування України, Мінсільгосппроду України та академії аграрних наук від 15 квітня 1997 року № 46/131/63/34 та зареєстрованим в міністерстві юстиції України 29 жовтня 1997 року за № 511/2315.
На першому етапі визначена базова оцінка 1 кв. метра земель населеного пункту; на другому – вартість по економіко-планувальних зонах; на останньому етапі – грошова оцінка 1 кв. метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів у межах економіко-планувальних зон.